Operadores Mid-Market Redesenham o Imobiliário Europeu: Purestone, Deva Capital e os Novos Dealmakers

Deva Capital aplica €1,6 bilhão enquanto operadores mid-market aceleram negócios na Europa

A Deva Capital, braço de investimentos da Santander Alternative Investments, agora administra €1,6 bilhão em ativos de equity e dívida imobiliária, segundo dados compilados pelo GRI Institute e pela Deva Capital. O valor posiciona a empresa no topo de uma camada mid-market em rápida expansão — um grupo de operadores que inclui a Purestone Capital, a plataforma Domerson da Emefin e uma rede de executivos experientes como Morgan Garfield, que coletivamente estão redesenhando o cenário competitivo da alocação de capital imobiliário europeu.

Embora os volumes de transações em manchete continuem dominados por megaplataformas e capital soberano, o pipeline de negócios conta uma história diferente na faixa de €50 a €200 milhões por ticket. O European Mid-Year Market Outlook da CBRE projeta que os volumes de transações imobiliárias na Europa se recuperarão em 2025 e 2026, impulsionados por uma dislocation de mercado que oferece oportunidades desproporcionais para operadores mid-market focados em value-add. É precisamente essa dislocation — a lacuna entre precificação distressed e o retorno institucional — que firmas como a Purestone Capital e a Deva Capital estão se posicionando para explorar.

Os operadores mid-market agora representam a camada mais dinâmica da formação de capital imobiliário na Europa. Eles combinam especialização setorial, alinhamento como principal e velocidade de execução de formas que nem grandes plataformas institucionais nem boutiques de escala reduzida conseguem replicar de forma consistente.

Quem são os principais operadores mid-market que estão redefinindo o mercado imobiliário europeu?

A camada de operadores mid-market não é monolítica. Ela abrange um espectro que vai de veículos com respaldo institucional e mandatos multibilionários em euros até plataformas enxutas lideradas por principals fazendo aquisições direcionadas. Compreender esse espectro é essencial para qualquer investidor ou contraparte que busque navegar o fluxo de negócios na Europa.

Deva Capital: poder de fogo institucional com agilidade operacional

A Deva Capital se posiciona na extremidade superior do mid-market, respaldada pelo balanço e pela rede de distribuição da Santander Alternative Investments. Seus €1,6 bilhão em ativos sob gestão proporcionam escala relevante, mas a firma opera com uma convicção deal-by-deal que a distingue de alocadores institucionais passivos.

Em março de 2025, a Deva Capital formou uma joint venture de £150 milhões com a Clearbell Capital para adquirir ativos logísticos no Reino Unido, segundo o CRE Herald. A parceria é emblemática do playbook mid-market: convicção setorial específica (logística), uma estrutura de joint venture que compartilha risco enquanto preserva o controle operacional, e foco no Reino Unido em um momento em que ativos denominados em libras esterlinas ofereciam valor relativo.

Seis meses depois, a Deva Capital demonstrou seu alcance multissetorial. Em setembro de 2025, a firma adquiriu o hotel Novotel London West por £160 milhões em joint venture com o Arora Group, conforme reportado pelo 4Hoteliers e HVS Hodges Ward Elliott. A transação do Novotel sinaliza que operadores mid-market com respaldo institucional não se restringem a uma única classe de ativos; eles seguem yield e upside operacional entre setores, da logística à hotelaria.

Purestone Capital: convicção liderada por principals nos mercados do Reino Unido e Ibérico

A Purestone Capital opera em uma escala diferente, mas com clareza estratégica comparável. A firma de investimentos privados, focada em imóveis no Reino Unido e na Península Ibérica, é liderada pelo Managing Partner Rishi Khurana, que ingressou em 2025, segundo o GRI Institute e a PropertyWire.

Em fevereiro de 2026, a Purestone Capital adquiriu o 80–85 Tottenham Court Road, em Londres, por £32,6 milhões — equivalente a £755 por pé quadrado —, conforme reportado pela PropertyWire e pela EIN Presswire. A aquisição, em um dos corredores de maior fluxo de pedestres do centro de Londres, reflete a tese de que ativos de uso misto bem localizados em polos urbanos prime permanecem subprecificados em relação ao seu potencial de renda de longo prazo.

O foco geográfico duplo da Purestone Capital no Reino Unido e na Ibéria a posiciona para arbitrar diferenciais de preços entre dois mercados em estágios distintos do ciclo. Embora os números específicos de AUM da firma não sejam divulgados publicamente, o negócio da Tottenham Court Road ilustra o tipo de alocação movida por convicção que define plataformas mid-market lideradas por principals.

Emefin e Domerson: capital latino-americano com presença europeia

A Emefin, veículo de investimentos da família peruana Mulder, representa um arquétipo diferente dentro do mid-market: capital de family office buscando alocações permanentes em ativos reais europeus. O braço imobiliário europeu da Emefin, conhecido como Domerson, canaliza esse capital de longa duração para mercados continentais, segundo dados da Miura Partners e do GRI Institute.

A filosofia de investimento da família vai além do investimento puramente imobiliário. A Emefin adquiriu a varejista ibérica de produtos para pets Tiendanimal, que opera uma presença imobiliária significativa com mais de 65 lojas na península, segundo a Miura Partners. Para plataformas como a Emefin, a linha entre investimento em empresa operacional e investimento imobiliário é deliberadamente borrada — redes de lojas, hubs logísticos e infraestrutura de marca são todas expressões de uma estratégia unificada de alocação de capital.

Morgan Garfield: o principal como instituição

Morgan Garfield exemplifica outra faceta do ecossistema mid-market: o executivo sênior do setor cuja marca pessoal e rede de contatos funcionam como uma plataforma de facto. Garfield foi nomeado Presidente do Retail Board da British Property Federation (BPF) a partir de 7 de março de 2025, segundo a BPF e a NewRiver REIT. Ele posteriormente renunciou ao cargo de Head of Capital Partnerships na NewRiver REIT em 1º de julho de 2025, conforme registros do GOV.UK Companies House.

A sequência — assumir um cargo de governança setorial de alto perfil e depois deixar um empregador institucional — é um padrão frequentemente observado entre principals mid-market se reposicionando para originação independente de negócios ou mandatos de advisory. Embora nenhuma informação pública vincule Garfield a uma plataforma nova específica até o início de 2026, sua trajetória ilustra a dinâmica de capital humano que impulsiona a formação do mid-market: operadores experientes saindo de estruturas institucionais para alocar capital com maior autonomia.

Quais mudanças regulatórias estão viabilizando a formação de capital mid-market?

A tese mid-market não é puramente oportunista. Dois desenvolvimentos regulatórios significativos estão expandindo estruturalmente o capital disponível para essa camada de operadores.

Solvency UK: desbloqueando capital de seguradoras para o mercado imobiliário

As reformas do Solvency UK no Reino Unido — a reformulação pós-Brexit do regime Solvency II — reformaram o framework de Matching Adjustment com vigência a partir de junho de 2024, com implementação completa ao longo de 2025. A mudança crucial: as seguradoras agora podem investir em ativos com fluxos de caixa "altamente previsíveis", incluindo imóveis lastreados em contratos de locação, e não apenas em ativos com fluxos de caixa estritamente "fixos".

Essa distinção é enormemente relevante para operadores mid-market. Ativos logísticos de longo prazo de locação, de hotelaria e varejo — precisamente os setores onde firmas como a Deva Capital e a Purestone Capital atuam — agora se qualificam para os balanços das seguradoras sob tratamento de capital mais favorável. A IPE Real Assets e a Neuberger Berman projetam que as seguradoras aumentarão as alocações em dívida imobiliária listada e direta em 2026 e 2027 como consequência, favorecendo operadores mid-market com estratégias de crédito.

AIFMD II: harmonizando a alocação transfronteiriça

No nível europeu, a Diretiva (UE) 2024/927 — conhecida como AIFMD II — introduz novas regras para fundos de originação de empréstimos e harmoniza serviços de depositário transfronteiriços. O prazo de transposição de 16 de abril de 2026 significa que fundos de dívida mid-market, incluindo aqueles operados por plataformas como a Deva Capital, enfrentarão um ambiente regulatório recalibrado que simultaneamente eleva os padrões de compliance e remove fricção da alocação transfronteiriça de capital.

Para operadores mid-market, a AIFMD II é um instrumento de dois gumes. O ônus de compliance pode comprimir gestores de escala reduzida, mas a harmonização das regras de depositário deve reduzir o custo de alocação de capital em múltiplas jurisdições europeias — uma vantagem estrutural para firmas com mandatos transfronteiriços.

Como a camada mid-market se encaixa no cenário mais amplo de investimentos europeus?

O surgimento de uma camada definida de operadores mid-market não é um fenômeno cíclico. Ele reflete uma reorganização estrutural do capital imobiliário europeu.

Grandes plataformas institucionais concentram-se cada vez mais em estratégias core e core-plus com tickets mínimos que excluem oportunidades abaixo de €100 milhões. Boutiques especializadas, por sua vez, carecem do balanço necessário para perseguir transações em escala de portfólio. O mid-market ocupa o espaço entre os dois: grande o suficiente para subscrever riscos relevantes, ágil o suficiente para executar em prazos comprimidos e especializado o suficiente para gerar alpha por meio de melhoria operacional, e não apenas engenharia financeira.

Os membros do GRI Institute têm observado essa dinâmica em tempo real em reuniões de club e salas de negociação, onde principals mid-market estão cada vez mais presentes como contrapartes, coinvestidores e especialistas setoriais. As firmas perfiladas aqui — a Deva Capital com sua plataforma de €1,6 bilhão, a Purestone Capital com sua estratégia liderada por principals no Reino Unido e na Ibéria, o modelo de family office transfronteiriço da Emefin e principals como Morgan Garfield navegando entre papéis institucionais e independentes — representam diferentes expressões da mesma tendência estrutural.

A dislocation do mercado europeu que a CBRE identifica como catalisador da recuperação em 2025–2026 não é uma maré que levanta todos os barcos. É um conjunto seletivo de oportunidades que recompensa operadores com expertise setorial, certeza de execução e estruturas de capital flexíveis. Plataformas mid-market, por design, possuem as três.

O GRI Institute acompanha fluxos de capital e estratégias de operadores no mercado imobiliário europeu por meio de sua rede de tomadores de decisão seniores. Para análises adicionais e engajamento direto com os principals que estão moldando o dealmaking mid-market, explore o programa europeu de reuniões de club e eventos do GRI.