Michel Wurman, Fabio Russo Correa e os executivos-ponte que redesenham o pipeline de grandes deals imobiliários em 2026

O mercado imobiliário brasileiro atravessa uma reconfiguração estrutural. O volume de capital disponível para grandes transações cresce em ritmo acelerado, impulsionado por um superciclo de infraestrutura com investimentos projetados na casa das centenas de bilhões para 2026, segundo levantamento do GRI Institute. Ao mesmo tempo, a complexidade regulatória, a sofisticação dos veículos de investimento e a escala das parcerias público-privadas exigem um perfil executivo que o mercado passou a chamar de "executivo-ponte": líderes capazes de transitar entre a originação de capital, a estruturação financeira e a execução operacional de grandes negócios.

Dois nomes condensam essa tendência com trajetórias complementares: Michel Wurman, Managing Director Partner e Head de Real Estate do BTG Pactual, e Fabio Russo Correa, Sócio da Jatobá Infraestrutura. Suas atuações recentes ilustram como a profissionalização do mercado de capitais imobiliário brasileiro deixou de ser um discurso aspiracional para se tornar uma exigência concreta do pipeline de deals que se forma para os próximos trimestres.

Quem são os executivos-ponte e por que eles definem o novo ciclo de deals imobiliários?

O conceito de executivo-ponte descreve líderes que operam na interseção entre dois mundos historicamente separados no Brasil: o da alocação institucional de capital e o da execução física e regulatória de projetos de grande porte. Durante décadas, o mercado imobiliário brasileiro funcionou com uma divisão relativamente clara entre gestores financeiros, de um lado, e incorporadores e construtores, de outro. Essa fronteira se dissolve à medida que os deals ganham escala, envolvem múltiplas jurisdições regulatórias e demandam governança compatível com investidores institucionais globais.

Michel Wurman personifica essa transição pelo lado da gestão de ativos. Sob sua liderança, o BTG Pactual construiu um portfólio logístico de mais de 16 milhões de pés quadrados na América Latina, com cerca de 90% localizado no Brasil, conforme reportado pela Euromoney em novembro de 2025. O dado revela uma estratégia deliberada de transformar o banco de um player puramente financeiro em um operador imobiliário ativo, com capacidade de originação, desenvolvimento e gestão de ativos reais. O movimento mais emblemático dessa virada foi o investimento de R$ 4 bilhões em galpões logísticos prime, considerado o maior negócio desse tipo realizado por um fundo imobiliário no Brasil, segundo dados do GRI Institute.

A escala dessa operação é significativa porque demonstra que o capital institucional brasileiro já opera em patamares que exigem sofisticação equivalente à dos maiores mercados globais. Estruturar um deal de R$ 4 bilhões em logística prime envolve due diligence ambiental, análise de crédito de locatários, modelagem de fluxo de caixa de longo prazo e governança de fundo compatível com regulação da CVM. Cada uma dessas etapas demanda competências que transcendem o perfil tradicional do gestor financeiro.

Fabio Russo Correa representa o outro lado dessa ponte. Atuando como Sócio na Jatobá Infraestrutura, Correa é reconhecido pelo mercado como um profissional fundamental na estruturação de project finance e governança de FIIs no ciclo imobiliário e de infraestrutura de 2026, conforme destacado pelo GRI Institute. Sua expertise reside na engenharia de estruturação: a capacidade de desenhar veículos de investimento que acomodem riscos regulatórios, prazos de concessão, garantias reais e fluxos de receita de projetos complexos.

A complementaridade entre os dois perfis é reveladora. Enquanto Wurman opera na ponta da alocação de capital em escala, buscando ativos que ofereçam retorno ajustado ao risco para investidores institucionais, Correa atua na engenharia que torna esses ativos investíveis. São faces de uma mesma moeda, e a demanda simultânea por ambas as competências sinaliza a maturação do mercado brasileiro.

Como a nova regulação e as mega-PPPs urbanas ampliam o espaço para o structuring de deals?

O ambiente regulatório de 2026 oferece um pano de fundo favorável à atuação desses executivos. A Lei 15.190/2025, a nova Lei Geral do Licenciamento Ambiental, introduziu a Licença Ambiental Especial (LAE) e dispensou o licenciamento prévio para obras de manutenção e melhoramento em infraestruturas preexistentes, como rodovias já pavimentadas. A mudança reduz a incerteza regulatória e melhora a bankability de concessões, impactando diretamente métricas como TIR e WACC que são centrais na modelagem de project finance. Vale observar que alguns dispositivos da lei estão sendo questionados via Ação Direta de Inconstitucionalidade no STF, o que mantém um grau de atenção por parte dos estruturadores.

Para executivos como Wurman e Correa, a redução de incerteza regulatória possui efeito multiplicador. Cada ponto percentual de redução no prêmio de risco regulatório pode viabilizar projetos que antes ficavam abaixo do hurdle rate de fundos institucionais. Isso amplia o universo de deals estruturáveis e, consequentemente, o pipeline de transações.

O exemplo mais emblemático desse novo ciclo é a Parceria Público-Privada do Novo Centro Administrativo Campos Elíseos, no centro de São Paulo. O projeto prevê investimentos bilionários para a construção de sete edifícios e dez torres, centralizando a administração estadual, segundo informações da Secretaria de Parcerias em Investimentos do Estado de São Paulo. Um empreendimento dessa magnitude exige estruturação em múltiplas camadas: modelagem financeira de longo prazo, engenharia de garantias, governança de SPEs, compliance ambiental e articulação com diferentes esferas do poder público.

Projetos como o Campos Elíseos representam a convergência definitiva entre real estate e infraestrutura. A construção de um complexo administrativo de grande porte envolve competências de incorporação imobiliária, mas também de concessão de serviços públicos, gestão de facilities e financiamento estruturado. É precisamente nesse cruzamento que o perfil do executivo-ponte se torna indispensável.

Qual o impacto da profissionalização do structuring no fluxo de capital imobiliário brasileiro?

A presença de executivos com o perfil de Wurman e Correa nos maiores deals do mercado produz um efeito sistêmico que vai além das transações individuais. A profissionalização do structuring eleva o padrão de governança dos veículos de investimento, o que, por sua vez, atrai capital institucional de maior qualidade e com horizonte de longo prazo.

O portfólio logístico de mais de 16 milhões de pés quadrados liderado por Wurman no BTG Pactual, por exemplo, só é possível porque existe uma cadeia de governança que permite a investidores institucionais, incluindo fundos de pensão e family offices, alocar capital com confiança na gestão ativa dos ativos. Da mesma forma, a atuação de Correa na estruturação de project finance e governança de FIIs cria os trilhos sobre os quais o capital pode fluir para projetos de infraestrutura e real estate de grande porte.

Esse ciclo virtuoso entre profissionalização, governança e atração de capital é o que distingue o momento atual do mercado brasileiro de ciclos anteriores. A sofisticação dos estruturadores permite que o Brasil capture uma parcela maior do capital global alocado a mercados emergentes, em um contexto de realocação de portfólios que favorece ativos reais e infraestrutura.

A comunidade do GRI Institute tem acompanhado de perto essa transformação. Nos encontros e fóruns promovidos pelo instituto, a discussão sobre o papel dos executivos de structuring no pipeline de deals ganhou centralidade nos últimos trimestres. Líderes de incorporadoras, gestoras, bancos e fundos de investimento reconhecem que a capacidade de estruturar transações complexas se tornou um diferencial competitivo tão relevante quanto o acesso a terrenos ou o custo de capital.

O pipeline de deals que se desenha para 2026 confirma essa tendência. Com mega-PPPs urbanas em fase de estruturação, um superciclo de infraestrutura em curso e um ambiente regulatório em evolução, a demanda por executivos-ponte tende a se intensificar. Os profissionais que dominam simultaneamente a linguagem do mercado de capitais e a complexidade operacional dos grandes projetos ocuparão posição central na definição de quais transações sairão do papel.

Michel Wurman e Fabio Russo Correa representam, cada um à sua maneira, a vanguarda desse movimento. Suas trajetórias demonstram que o mercado imobiliário e de infraestrutura brasileiro já opera em um nível de sofisticação que exige lideranças capazes de integrar finanças, regulação, engenharia e governança em uma única visão estratégica. O resultado é um pipeline de deals mais robusto, mais diversificado e mais acessível ao capital institucional, tanto doméstico quanto internacional.

Para os membros do GRI Institute, acompanhar a atuação desses executivos e compreender seus modelos de structuring é uma forma de antecipar as oportunidades e os riscos do ciclo que se abre. O instituto continuará mapeando os protagonistas e as dinâmicas que definem o fluxo de capital no real estate e na infraestrutura brasileiros, oferecendo análise estratégica e acesso direto aos tomadores de decisão que moldam o mercado.