Residencial brasileiro bate recorde com 453 mil unidades lançadas em 2025 e projeta avanço do crédito em 2026

O mercado residencial brasileiro encerrou 2025 com 453.005 unidades lançadas, um crescimento de 10,6% sobre o ano anterior, segundo a Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC). O número consolida o maior volume de lançamentos da série histórica recente e confirma a resiliência do setor diante de um ambiente de juros elevados. As vendas acompanharam o ritmo, totalizando 426.260 unidades, alta de 5,4%, enquanto o Valor Geral de Vendas (VGV) alcançou R$ 264,2 bilhões, avanço de 3,5% em relação a 2024.

Os dados compõem o panorama que será debatido no GRI Residencial Brasil 2026, encontro promovido pelo GRI Institute que reúne CEOs e presidentes das principais incorporadoras, gestoras e instituições financeiras do país para mapear teses de investimento, pipeline e estratégias de capital para o ciclo que se abre.

Qual foi o papel do Minha Casa, Minha Vida no desempenho de 2025?

O programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV) exerceu papel central no resultado agregado do setor. Segundo a CBIC, o programa respondeu por 52% dos lançamentos e 49% das vendas de imóveis no quarto trimestre de 2025. A dominância do segmento econômico reflete as condições favoráveis de funding via FGTS, com taxas subsidiadas que protegeram a demanda de baixa renda da escalada dos juros de mercado.

Essa dinâmica gerou uma polarização nítida no ciclo residencial. Enquanto o segmento econômico avançou sustentado por políticas públicas, o médio padrão, mais dependente do crédito com recursos da poupança (SBPE), enfrentou restrições relevantes. Os financiamentos imobiliários com recursos do SBPE totalizaram R$ 156,3 bilhões em 2025, uma queda de 13% em relação a 2024, conforme dados da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip). A retração da poupança como fonte de funding pressionou as condições de crédito para a classe média, comprimindo a velocidade de vendas nessa faixa.

No outro extremo, o segmento de alto padrão demonstrou força própria. Imóveis de valor elevado foram procurados como reserva de valor em ambiente inflacionário, ampliando a velocidade de absorção em praças como São Paulo e capitais do Nordeste.

Médio e alto padrão: como se comportou o VGV lançado?

O segmento de médio e alto padrão registrou um VGV lançado de R$ 30 bilhões em 2025, um aumento de 20% em relação aos R$ 25 bilhões de 2024, segundo a Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc). O crescimento expressivo indica que as incorporadoras ampliaram a oferta de produtos voltados a compradores menos sensíveis ao custo do crédito, capturando a demanda por localização premium e diferenciação de projeto.

A Cyrela liderou os lançamentos no segmento de médio e alto padrão em 2025, seguida pela Moura Dubeux, que atingiu R$ 4,6 bilhões em VGV lançado, de acordo com a Abrainc. O desempenho da Moura Dubeux é particularmente relevante por sinalizar a consolidação de players regionais com escala nacional, especialmente em mercados do Norte e Nordeste, regiões que apresentaram crescimento acima da média nos últimos ciclos.

São Paulo manteve a liderança absoluta em VGV, atingindo R$ 42,6 bilhões em 2025, segundo dados da Abrainc em parceria com a GeoBrain. A concentração paulistana reafirma o papel da capital como principal mercado de incorporação residencial do país, absorvendo volume significativo tanto no segmento econômico quanto no de alta renda.

Funding imobiliário: a equação SBPE, FGTS e novos instrumentos

A composição do funding passou por ajuste relevante em 2025. Apesar da queda de 13% no SBPE, o volume total de concessões de financiamento imobiliário, considerando SBPE, FGTS e outras fontes, atingiu R$ 324 bilhões, um crescimento de 3% sobre 2024, conforme a Abecip. O dado evidencia que fontes alternativas à poupança ganharam participação relativa na matriz de crédito habitacional, compensando parcialmente a retração do SBPE.

Nesse contexto, instrumentos como os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), as Letras Imobiliárias Garantidas (LIG) e as Letras de Crédito Imobiliário (LCI) ampliaram sua relevância. A Lei nº 14.801/2024, que criou as debêntures de infraestrutura com benefício fiscal focado no emissor e alterou as regras das debêntures incentivadas previstas na Lei nº 12.431/2011, representa mais um vetor de diversificação. Embora voltada prioritariamente a projetos de infraestrutura, a legislação amplia o leque de opções de funding para empreendimentos imobiliários que se enquadrem nas condições previstas.

A modernização dos registros públicos, instituída pela Lei nº 14.382/2022, que criou o Sistema Eletrônico dos Registros Públicos (Serp), contribui para reduzir custos transacionais e acelerar a formalização de operações. A plataforma está em fase de integração com cartórios de todo o país, e sua implementação plena tende a beneficiar tanto incorporadores quanto compradores finais, ao desburocratizar etapas como o registro de imóveis e a constituição de garantias.

O que esperar do crédito imobiliário em 2026?

As projeções para 2026 apontam recuperação significativa do funding. A Abecip estima que o volume de financiamento imobiliário no Brasil deve crescer 16% em 2026, com as concessões de crédito com recursos da poupança (SBPE) avançando aproximadamente 15% no mesmo período. A expectativa está ancorada em um possível ciclo de queda da taxa Selic, que, se confirmado, tende a destravar a demanda reprimida do médio padrão e reduzir o custo efetivo do crédito habitacional.

A CBIC projeta um crescimento de 2% no PIB da Construção Civil em 2026. Trata-se de uma estimativa moderada que reflete, ao mesmo tempo, a base comparativa elevada de 2025 e a cautela com variáveis macroeconômicas como inflação, câmbio e trajetória fiscal.

Para as incorporadoras, o cenário exige gestão disciplinada de landbank, seletividade na abertura de novos canteiros e atenção à estrutura de capital. O ciclo de 2026 será definido pela capacidade dos players de capturar a demanda reprimida do médio padrão sem comprometer margens em um ambiente de custos de construção ainda pressionados.

Reforma Tributária: variável de atenção para novos projetos

A transição da Reforma Tributária, instituída pela Emenda Constitucional nº 132/2023 e regulamentada pela Lei Complementar nº 214/2025, adiciona complexidade ao planejamento de novos empreendimentos. A unificação de impostos sobre o consumo no IVA Dual (IBS e CBS) inclui operações imobiliárias como locação e venda. O período de transição inicia em 2026 com alíquotas de teste e se estende até 2033.

O impacto efetivo sobre o custo final ao comprador e sobre a rentabilidade dos projetos dependerá da calibragem das alíquotas e dos regimes de transição específicos para o setor. Líderes do mercado têm acompanhado o tema com proximidade, e o assunto integra a agenda de discussões entre CEOs e presidentes que participam das atividades do GRI Institute ao longo do ano.

O mapa estratégico do ciclo residencial

O conjunto de indicadores de 2025 desenha um mercado residencial robusto, mas assimétrico. A força do MCMV garantiu volume, enquanto o alto padrão entregou rentabilidade. O médio padrão permanece como a principal fronteira de crescimento, condicionada à normalização do crédito.

As teses de investimento para o ciclo de 2026 gravitam em torno de três eixos: a reativação do SBPE como motor de vendas no médio padrão, a expansão geográfica para praças secundárias com fundamentos demográficos favoráveis e a diversificação de funding por meio de instrumentos de mercado de capitais.

O GRI Residencial Brasil 2026 reúne os tomadores de decisão que definem a alocação de capital nesse ciclo. Presidentes e CEOs de incorporadoras listadas e não listadas, gestoras de fundos imobiliários e líderes de instituições financeiras participam das discussões que traduzem dados de mercado em estratégias concretas de investimento e desenvolvimento.