Marco Zarges, Michael Abel e os gestores alemães de mid-market construindo portfólios pan-europeus

A Greykite Real Estate, plataforma liderada por Michael Abel, captou aproximadamente US$ 660 milhões em equity até outubro de 2024 para seu primeiro fundo europeu, de acordo com IPE Real Assets e registros na SEC. A meta: US$ 1,4 bilhão em capital total, conforme reportado pelo PERE News. Paralelamente, o veículo de Marco Zarges, Net Zero Properties S.A., adquiriu um portfólio de cerca de 7.800 unidades residenciais e comerciais do fundo distressed ZBI (Uniimmo: Wohnen ZBI), segundo o Thomas Daily. Juntos, esses dois gestores representam uma nova geração de dealmakers alemães de mid-market cujas estratégias de capital, foco setorial e construção de portfólio merecem atenção especial dos investidores institucionais em toda a Europa.

O GRI Institute tem acompanhado o cenário mais amplo de dealmakers alemães e o surgimento de empresas como Greykite e Garbe em sua programação editorial e de eventos. No entanto, nenhum recurso isolado conectou as teses de negócios específicas de Abel e Zarges às correntes mais amplas que estão remodelando os fluxos de capital imobiliário europeu. Este artigo mapeia suas abordagens divergentes e as forças estruturais que impulsionam ambas.

Quem é Michael Abel e qual é a estratégia de investimento da Greykite Real Estate?

Michael Abel fundou a Greykite Real Estate como uma plataforma oportunística pan-europeia com mandato flexível abrangendo logística, data centres e o setor de living. O fundo de estreia da empresa, apoiado por parceiros de capital incluindo alocadores institucionais globais, havia garantido aproximadamente US$ 660 milhões em compromissos de equity até outubro de 2024 (IPE Real Assets / SEC Filings). O PERE News reportou que a meta total de captação é de US$ 1,4 bilhão, posicionando a Greykite entre os veículos de primeira vez mais ambiciosos a emergir do mercado de língua alemã nos últimos anos.

A tese da Greykite é construída sobre diversificação geográfica e rotação setorial. Em vez de concentrar-se em um único país ou classe de ativos, a equipe de Abel busca valor em múltiplas jurisdições europeias, mirando dislocações criadas pelo aumento dos custos de financiamento e pela retirada de players institucionais legados de movimento mais lento. Em julho de 2025, a Greykite adquiriu uma participação controladora na TP Network, uma plataforma europeia de armazenamento industrial ao ar livre avaliada em aproximadamente €600 milhões, segundo o PERE News. A transação sinaliza disposição para apostar em subsegmentos logísticos operacionalmente intensivos e de nicho, onde o capital tradicional historicamente tem sido escasso.

A amplitude do mandato da Greykite reflete uma convicção de que os retornos imobiliários europeus no ciclo atual serão primariamente impulsionados por renda, e não por compressão de yields — uma projeção apoiada pela perspectiva da CBRE para 2026 no continente. Taxas de juros de longo prazo elevadas comprimem a margem para ganhos de capital, colocando um prêmio sobre a criação de valor operacional e a habilidade em gestão de ativos. A abordagem de Abel é montar um portfólio diversificado que gere fluxos de renda duráveis em múltiplas geografias e setores — um clássico playbook oportunístico calibrado para um ambiente de taxas mais altas.

Quem é Marco Zarges e como a abordagem da ZAR Real Estate difere?

Marco Zarges opera através da ZAR Real Estate e da plataforma Zaga Capital, baseada em Londres, canalizando fundos internacionais para o mercado residencial alemão. Enquanto Abel distribui capital pela Europa, Zarges vai fundo no estoque habitacional mais distressed e deficiente em ESG da Alemanha. A aquisição de aproximadamente 7.800 unidades do fundo ZBI através da Net Zero Properties S.A. (Thomas Daily, outubro de 2024) exemplifica esta estratégia: comprar portfólios "brown" a preços distressed e reposicioná-los em direção a padrões mais elevados de desempenho energético.

A ZAR Real Estate declarou planos de expandir seu portfólio residencial para mais de 40.000 unidades em 24 meses, de acordo com Thomas Daily e comunicados de imprensa da ZAR Real Estate. Se executado, isso colocaria Zarges entre os compradores residenciais mais ativos na Alemanha durante um período em que muitos incumbentes estão se retraindo.

A lógica estratégica se apoia em um vento favorável regulatório. A Diretiva (UE) 2024/1275, a reformulação da Diretiva de Desempenho Energético dos Edifícios (EPBD), entrou em vigor em maio de 2024 e estabelece um padrão de emissão zero para todos os novos edifícios até 2030, eliminando incentivos financeiros para caldeiras a combustíveis fósseis a partir de 2025. A própria Lei de Energia para Edifícios da Alemanha (GEG) atualmente exige 65% de energia renovável para novos sistemas de aquecimento, embora discussões políticas sobre uma Lei de Modernização de Edifícios em 2026 visem simplificar esse mandato em direção a uma abordagem aberta a tecnologias. Para Zarges, essa arquitetura regulatória cria uma arbitragem estruturada: adquirir portfólios energeticamente ineficientes com descontos acentuados, investir em descarbonização no nível dos edifícios e capturar o prêmio de aluguel e a valorização resultantes conforme os prazos de conformidade se aproximam.

Esta tese de manage-to-ESG, ou brown-to-green, está entre as estratégias mais discutidas em fóruns imobiliários europeus, incluindo eventos do GRI Institute, onde os membros consistentemente identificam a retrofit do estoque de edifícios existentes como tanto uma obrigação quanto uma oportunidade de investimento.

Duas estratégias, uma oportunidade estrutural

Apesar de suas diferenças em escopo geográfico e foco setorial, Abel e Zarges compartilham uma tese em comum: o ciclo atual recompensa gestores que conseguem se mover mais rápido e com mais flexibilidade do que as grandes plataformas institucionais que dominaram o mercado imobiliário europeu na era de taxas baixas.

O cenário macroeconômico sustenta essa visão. Os preços de imóveis comerciais alemães subiram 2,3% no primeiro trimestre de 2025, marcando um segundo trimestre consecutivo de crescimento, de acordo com dados citados pela Volsung do Escritório Federal de Estatísticas da Alemanha. Investidores estrangeiros responderam por mais de 44% do volume de transações de imóveis comerciais alemães em 2025, segundo dados da CBRE reportados através do piHub, sublinhando o apetite do capital internacional por ativos alemães. A Savills prevê que os volumes de transações imobiliárias alemãs atinjam €35 bilhões em 2026, estabilizando após a correção acentuada de 2023 e 2024.

No nível europeu, o setor de living continua a consolidar sua posição como o tema de investimento dominante. JLL e CBRE projetam que o investimento global no setor de living — englobando multifamily, moradia estudantil e segmentos relacionados — ultrapassará US$ 250 bilhões em 2026. A aposta concentrada de Zarges no residencial alemão o posiciona diretamente dentro dessa tendência de crescimento estrutural, enquanto o mandato mais amplo de Abel permite à Greykite alocar entre living, logística e infraestrutura de dados conforme o valor relativo.

Ambos os gestores também se beneficiam do vácuo de capital deixado por fundos abertos legados e empresas listadas forçadas a vender ativos. O fundo ZBI do qual Zarges adquiriu seu portfólio de 7.800 unidades é um exemplo proeminente, mas o fenômeno se estende por mercados europeus onde quer que veículos com perfis de liquidez descasados enfrentem pressões de resgate.

O que significa a ascensão dos gestores de mid-market para a alocação de capital europeia?

O surgimento de figuras como Abel e Zarges sinaliza um reequilíbrio mais amplo na estrutura de capital do mercado imobiliário europeu. Gestores de mid-market com profunda expertise operacional e mandatos flexíveis são cada vez mais as contrapartes preferidas dos alocadores institucionais que buscam exposição diferenciada.

A capacidade da Greykite de captar US$ 660 milhões em equity para um fundo de estreia ilustra a disposição dos limited partners globais em apostar em plataformas europeias de primeira geração, desde que o histórico e o pipeline de negócios sejam convincentes. O uso por Zarges de uma plataforma de capital baseada em Londres para canalizar fundos internacionais para ativos residenciais alemães demonstra como operadores de mid-market estão construindo veículos de grau institucional em torno de estratégias especializadas que gestores maiores frequentemente negligenciam.

Para investidores cross-border conduzindo due diligence no mid-market alemão, várias considerações estruturais permanecem fundamentais. O risco regulatório na retrofit energética é real, mas gerenciável: a EPBD da UE fornece um cronograma claro, enquanto a potencial mudança do governo alemão para uma abordagem aberta a tecnologias sob a proposta Lei de Modernização de Edifícios pode reduzir os custos de conformidade. Perfis de retorno baseados em renda exigem paciência e intensidade operacional, particularmente no reposicionamento residencial, onde relações com inquilinos, regulação de aluguéis e licenciamento municipal adicionam camadas de complexidade.

Membros do GRI Institute ativos na alocação europeia notaram em eventos recentes que os retornos ajustados ao risco mais atraentes no ciclo atual estão emergindo precisamente desses segmentos operacionalmente complexos, onde barreiras à entrada desestimulam capital passivo e recompensam gestores ativos.

Perspectivas

O mercado imobiliário alemão está em transição de correção para estabilização. Os volumes de transações estão se recuperando, os preços estão subindo modestamente e o arcabouço regulatório para a descarbonização de edifícios está se cristalizando em toda a UE. Nesse ambiente, gestores de mid-market como Michael Abel e Marco Zarges ocupam uma posição estratégica: grandes o suficiente para executar transações significativas, mas ágeis o suficiente para explorar dislocações que escapam dos mandatos de plataformas maiores.

A abordagem oportunística pan-europeia de Abel e o foco profundo de Zarges no residencial alemão representam dois lados da mesma moeda estrutural. Ambos estão capitalizando na saída de incumbentes lentos, na disponibilidade de ativos distressed e deficientes em ESG, e no crescente apetite dos limited partners globais por exposição europeia especializada. Suas trajetórias merecem acompanhamento atento conforme o ciclo amadurece.

O GRI Institute continua acompanhando esses desenvolvimentos através de sua programação imobiliária europeia e rede de membros, fornecendo a base analítica para decisões de alocação de capital informadas em todo o continente.