Mabel Capital, Michael Zerda e as plataformas ibéricas que redefinem os fluxos de capital imobiliário europeu

O investimento imobiliário europeu atingiu €241 bilhões em 2025, um aumento de 13% em relação ao ano anterior, segundo a CBRE. Por trás desse número está uma mudança estrutural na forma como o capital chega aos ativos. Um grupo crescente de principals e plataformas vinculados à Península Ibérica, incluindo Mabel Capital, Deva Capital de Michael Zerda, Palm Capital e atores do setor público como Pedro Baganha no Porto, está redefinindo a camada de intermediação entre o patrimônio privado e o ambiente construído.

Em vez de depender do modelo tradicional de gatekeeping de gestores de fundos, esses operadores alocam capital por meio de estruturas diretas e baseadas em relacionamento. Seu surgimento reflete uma tendência europeia mais ampla: a ascensão dos connector-principals que combinam conhecimento do mercado local com capacidades de originação de negócios transfronteiriços.

Volumes de investimento europeu sinalizam recuperação sustentada

A cifra de €241 bilhões para 2025 marca uma virada decisiva após o ciclo de correção que se seguiu ao choque de taxas de juros de 2022-2023. Segundo projeções compiladas pelo GRI Institute e pela CBRE, os volumes de investimento imobiliário europeu devem crescer de forma acumulada em mais de 30% até 2027. O setor Living liderou o investimento imobiliário europeu em 2025, segundo a CBRE e o GRI Institute, evidenciando o peso da demanda demográfica e dos incentivos regulatórios na alocação de capital institucional.

Essa recuperação é distribuída de forma desigual entre geografias e tipos de operadores. Grandes gestoras pan-europeias continuam dominando as transações de destaque, mas um circuito paralelo de capital está ganhando visibilidade institucional. Plataformas menores, lideradas por principals com fortes raízes ibéricas, estão capturando fluxo de negócios em segmentos onde velocidade, expertise local em licenciamento e relacionamentos diretos com proprietários de terrenos ou municípios importam mais do que escala de balanço.

Quem é Michael Zerda e qual é seu papel no imobiliário europeu?

Michael Zerda é atualmente Global Head of Real Estate no Santander Alternative Investments e CEO da Deva Capital. Sua trajetória profissional abrange posições seniores na LaSalle Investment Management e na Blackstone, duas das plataformas institucionais mais influentes no mercado imobiliário global. Esse background o posiciona na interseção entre a alocação institucional de grande escala e o modelo de deployment mais ágil e baseado em convicção que caracteriza a atual onda ibérica.

O duplo papel de Zerda é significativo. No Santander Alternative Investments, ele opera dentro de um dos maiores grupos bancários da Europa, com acesso a redes de distribuição, capacidade de balanço e uma base de clientes de alto patrimônio e investidores institucionais na América Latina e Europa. Na Deva Capital, a estrutura é mais enxuta, orientada a investimento direto e estratégias de co-investimento que contornam as camadas de taxas dos fundos tradicionais de blind-pool.

O modelo de connector-principal que Zerda representa está ganhando tração precisamente porque alinha os interesses da entidade que investe com os dos parceiros de capital. Em um ambiente de mercado onde transparência e alinhamento são cada vez mais exigidos pelos alocadores, principals que co-investem equity significativo ao lado de seus parceiros carregam uma credibilidade que intermediários puros frequentemente não possuem.

O que é a Mabel Capital e como ela opera no mercado ibérico?

A Mabel Capital é uma empresa de investimento privado fundada em Madrid por Abel Matutes Prats e Manuel Campos. A plataforma entrou no mercado português com a aquisição de quatro edifícios em Lisboa, conforme reportado pelo Iberian Property em março de 2018. Esse posicionamento antecipado em Lisboa antecipou o que se tornou um dos ciclos de valorização mais fortes no mercado imobiliário do Sul da Europa nos anos seguintes.

A abordagem de investimento da Mabel Capital reflete as características mais amplas do modelo ibérico de connector-principal: aquisições diretas, preferência por ativos urbanos com potencial de reposicionamento e disposição para lidar com marcos regulatórios locais em vez de terceirizar essa complexidade para consultores externos. A firma atua em diversos setores, embora seu portfólio ibérico tenha se concentrado em ativos urbanos de uso misto e adjacentes à hotelaria em localizações centrais de cidades.

A crescente visibilidade da plataforma junto a audiências institucionais sinaliza uma fase de maturação. À medida que o mercado imobiliário ibérico transita de uma narrativa de compressão de yields para uma narrativa de criação de valor operacional, plataformas com equipes locais integradas e relacionamentos municipais diretos possuem uma vantagem estrutural sobre alocadores de capital remotos.

Palm Capital e a tese de value-add em logística

A Palm Capital, fundada por Reda Khatim, administra imóveis comerciais no Reino Unido e na Europa com foco em investimentos distressed e de value-add, conforme divulgações da própria firma. A plataforma adquiriu um portfólio logístico em Bressana Bottarone, Pavia, Itália, conforme reportado pela CRE Media Europe em outubro de 2025.

Essa transação exemplifica a capacidade de originação transfronteiriça de negócios que distingue a atual geração de principals de mid-market. Logística continua sendo um dos setores de maior convicção para o capital institucional europeu, impulsionado pela penetração do e-commerce, tendências de nearshoring e reconfiguração de cadeias de suprimentos. A capacidade da Palm Capital de originar e fechar um negócio logístico de value-add no Norte da Itália a partir de uma plataforma sediada no Reino Unido demonstra o tipo de alcance operacional que antes era associado apenas a gestoras muito maiores.

O foco em distressed e value-add é particularmente relevante no ciclo atual. À medida que pressões de refinanciamento forçam disposições de ativos nos mercados europeus, operadores com equity disponível e processos de decisão rápidos estão capturando oportunidades que veículos institucionais mais lentos, dirigidos por comitês, não conseguem acessar a tempo.

Pedro Baganha e a dimensão público-privada no Porto

Pedro Baganha, Vereador de Urbanismo, Espaço Público e Habitação no Porto, representa a dimensão do setor público nesse realinhamento de capital. O município do Porto visa aumentar sua oferta de habitação pública para combater a escassez de moradia acessível, com metas que se estendem até 2030, segundo a Câmara Municipal do Porto.

O papel de Baganha é relevante para a tese de investimento porque as parcerias público-privadas estão se tornando um canal essencial para alocar capital no setor Living no Sul da Europa. Atores municipais que compreendem tanto o ambiente regulatório quanto as necessidades de parceiros de capital privado funcionam como facilitadores de fluxo de negócios que de outra forma ficaria preso em gargalos burocráticos.

O Simplex Urbanístico de Portugal, uma iniciativa legislativa que visa simplificar e acelerar os processos de licenciamento urbano para desenvolvimento e construção imobiliária, é uma resposta direta à fricção regulatória que historicamente desacelerou a alocação de capital nas cidades portuguesas. Para plataformas como a Mabel Capital, que entraram cedo em Lisboa, essa simplificação regulatória pode desbloquear uma segunda onda de atividade de desenvolvimento nos mercados urbanos portugueses.

Como a regulação molda a vantagem competitiva de principals localmente integrados?

A Diretiva UE 2024/1275, a Diretiva revisada sobre Desempenho Energético de Edifícios, exige edifícios novos com emissão zero até 2030. Isso cria uma complexidade regulatória que inerentemente favorece principals localmente integrados, capazes de navegar cronogramas de transposição nacional, códigos de construção municipais e requisitos de certificação energética.

Para alocadores de capital transfronteiriços, o cumprimento da EPBD revisada adiciona uma camada de risco operacional difícil de gerenciar à distância. Principals com equipes no terreno em Madrid, Lisboa ou Milão podem integrar a conformidade regulatória em sua análise de subscrição desde o primeiro dia, em vez de descobrir custos de conformidade após a aquisição.

Esse ambiente regulatório reforça a vantagem estrutural do modelo de connector-principal. Plataformas que combinam acesso a capital com capacidade operacional local estão melhor posicionadas para entregar retornos ajustados ao risco em um cenário regulatório que se torna mais complexo a cada ciclo de diretivas.

A tese do connector-principal em contexto

O surgimento de plataformas vinculadas à Península Ibérica como participantes relevantes nos fluxos de capital imobiliário europeu é consistente com temas discutidos regularmente na rede de membros do GRI Institute. Nos eventos do GRI, a conversa entre principals seniores mudou perceptivelmente de temas de alocação macro para due diligence no nível do operador: quem aloca, como origina e quais mecanismos de alinhamento oferece.

Três dinâmicas sustentam o crescimento contínuo desse segmento. Primeiro, o crescimento acumulado de investimento projetado até 2027 cria um vento favorável de volume que beneficia todas as plataformas ativas. Segundo, a mudança estrutural em direção aos setores Living e logístico favorece operadores com expertise setorial específica em vez de gestores de fundos generalistas. Terceiro, a complexidade regulatória entre jurisdições europeias recompensa conhecimento local e relacionamentos integrados com autoridades municipais e nacionais.

Os connector-principals ibéricos perfilados aqui, incluindo Mabel Capital, Deva Capital e Palm Capital, representam diferentes expressões da mesma tese estrutural. Cada um combina alocação direta de capital com originação transfronteiriça, navegação regulatória local e modelos de parceria orientados por alinhamento. Sua crescente visibilidade institucional, medida pelo interesse de busca e engajamento no setor, reflete um reconhecimento mais amplo do mercado de que a camada de intermediação no mercado imobiliário europeu está sendo fundamentalmente reestruturada.

Como os dados e a inteligência de membros do GRI Institute consistentemente indicam, os operadores que capturarão fluxo de negócios desproporcional no próximo ciclo são aqueles que combinam convicção de nível principal com alcance de nível plataforma. O corredor ibérico, que se estende de Madrid passando por Lisboa até o Porto e se prolonga até polos logísticos italianos e mercados comerciais do Reino Unido, está emergindo como um dos teatros mais dinâmicos para esse modelo.