Mabanee e o modelo kuwaitiano: operadoras de shoppings migram para uso misto no GCC

O Kuwait raramente atrai o mesmo volume de manchetes imobiliárias que Dubai ou Riad. No entanto, a maior incorporadora privada do emirado, a Mabanee Company, está executando silenciosamente uma das estratégias de expansão de uso misto mais ambiciosas do Conselho de Cooperação do Golfo (GCC), e a comunidade de investimentos começa a prestar atenção.

A empresa por trás do The Avenues, um dos maiores destinos integrados de varejo e estilo de vida do GCC, está fazendo a transição de operadora tradicional de shopping centers para megaincorporadora de uso misto com atuação transfronteiriça. Com construção ativa na Arábia Saudita, uma grande expansão em andamento no Bahrein e uma linha de financiamento islâmico recém-estruturada, a Mabanee representa uma categoria de operador de capital kuwaitiano que se situa entre os gigantes soberanos e os incorporadores especulativos — mas recebe uma fração da atenção analítica.

Para líderes do mercado imobiliário do GCC e da alocação internacional de capital, o modelo kuwaitiano de incorporação oferece lições estratégicas que vão muito além do balanço de uma única empresa.

Um mercado em pleno crescimento

O setor imobiliário do Kuwait registrou vendas de KD 4,4 bilhões no ano completo de 2025, um recorde histórico segundo o National Bank of Kuwait. O mercado imobiliário kuwaitiano mais amplo foi avaliado em USD 11,0 bilhões em 2025, conforme o The Report Cube, com projeções indicando que poderá alcançar USD 17,21 bilhões até 2034, a uma taxa de crescimento anual composta de 5,10%.

Esses números importam porque desfazem uma percepção equivocada persistente: a de que o capital imobiliário kuwaitiano é inativo ou puramente doméstico. Na realidade, o capital institucional e familiar kuwaitiano tem sido uma das fontes mais consistentes de investimento imobiliário transfronteiriço do GCC há décadas. O que está mudando é a forma que essa alocação assume.

O mercado imobiliário do GCC como um todo atingiu uma avaliação de USD 141,2 bilhões em 2025, segundo o IMARC Group. Dentro desse cenário, a participação do Kuwait é modesta em termos absolutos, mas sua influência de capital — canalizada por meio de family offices, incorporadoras listadas e veículos institucionais — é desproporcionalmente significativa.

Como a Mabanee Company está reformulando seu modelo de negócios além do varejo?

A evolução da Mabanee de uma operadora centrada em varejo para uma incorporadora diversificada de uso misto segue uma lógica que espelha mudanças estruturais em todo o GCC. A era do megashopping isolado como tese principal de desenvolvimento está dando lugar a ambientes integrados que combinam varejo, hotelaria, residencial, escritórios e entretenimento em um único masterplan.

O The Avenues Kuwait, ativo principal da empresa, já opera como um complexo de uso misto e não como um centro comercial convencional. A ambição estratégica, no entanto, reside em replicar e expandir esse modelo regionalmente.

Na Arábia Saudita, a subsidiária da Mabanee concedeu contratos no valor de SAR 1,13 bilhão para a construção de cinco torres na segunda fase do The Avenues Riyadh, segundo o TradeArabia. O The Avenues Riyadh é um megaempreendimento multiuso com área construída de 1,8 milhão de metros quadrados e valor total de projeto de SAR 17,2 bilhões. Não se trata de um projeto satélite de varejo. É um desenvolvimento em escala urbana posicionado na capital do Reino em um momento em que a agenda de transformação urbana da Arábia Saudita, ancorada na Vision 2030, gera demanda sem precedentes por produto imobiliário integrado.

No Bahrein, a Fase Dois do The Avenues-Bahrain, uma expansão de USD 200 milhões, adicionará 41.200 metros quadrados de área locável e elevará a área bruta locável total para aproximadamente 80.000 metros quadrados, segundo o Gulf Construction.

A estrutura de capital da Mabanee sustenta essa expansão. Em dezembro de 2025, a empresa assinou um acordo de financiamento islâmico no valor de KD 104,8 milhões, aproximadamente USD 341 milhões, com prazo de 60 meses para liquidar facilidades existentes e prover liquidez, conforme reportado pelo TradeArabia. O uso de instrumentos de financiamento compatíveis com a Sharia é consistente com o perfil institucional kuwaitiano da empresa e reflete a maturação mais ampla dos mercados de capitais islâmicos como mecanismo de financiamento para desenvolvimento imobiliário de grande escala no GCC.

A capacidade da Mabanee de implementar uma única marca, The Avenues, em três mercados do GCC, adaptando o mix de ativos às condições de demanda local, representa um modelo de incorporação que poucos operadores não soberanos executaram nessa escala.

Por que o capital kuwaitiano tem sido negligenciado na narrativa imobiliária do GCC?

A resposta reside parcialmente na dominância de duas narrativas que absorveram a maior parte da atenção analítica e midiática: a posição dos EAU como ímã global de capital e o pipeline saudita de gigaprojetos liderados pelo soberano. Entre Aldar, Emaar e Omniyat de um lado, e o Public Investment Fund e seus afiliados do outro, o espaço na cobertura imobiliária do GCC foi consumido por agentes emiratis e sauditas.

O capital kuwaitiano opera de forma diferente. Tende a ser menos público, mais institucionalmente conservador e orientado para ativos geradores de renda de longo prazo, em vez de ciclos de desenvolvimento especulativo. Os family offices kuwaitianos, vários dos quais figuram entre os mais ricos do Golfo, historicamente preferiram alocar por meio de veículos e relacionamentos estabelecidos, em vez de lançamentos que geram manchetes.

Isso está começando a mudar. O surgimento de intermediários profissionais e alocadores de capital focados em imóveis transfronteiriços ilustra a profissionalização de um segmento intermediário. Abdulaziz Albassam, CEO da AIMS Investment, exemplifica essa tendência, executando estratégias de reciclagem de capital transfronteiriço para family offices sauditas que cada vez mais se cruzam com fluxos de capital kuwaitianos e do GCC em geral. Da mesma forma, Nimesh Sodha, Chief Investment Officer da Panaso Capital, representa o arquétipo do investidor institucional que os incorporadores do GCC precisam engajar para garantir compromissos de capital internacional em escala.

Ambos participaram de eventos do GRI Institute, onde a interseção entre capital familiar, alocação institucional e estratégia de incorporação é um tema recorrente nas discussões a portas fechadas da comunidade.

A relativa discrição do capital kuwaitiano não deve ser confundida com inatividade. O recorde de KD 4,4 bilhões em vendas imobiliárias domésticas em 2025 sinaliza um mercado onde a liquidez é abundante e o apetite por alocação é elevado. O ambiente regulatório está evoluindo em paralelo: a Lei de Monopólio de Terras Residenciais do Kuwait, que entrou em vigor em janeiro de 2026, visa o acúmulo de terrenos residenciais ociosos ao impor regulamentações ou taxas sobre lotes vazios. Essa mudança legislativa pode acelerar a rotação de capital de posses passivas de terra para desenvolvimento ativo, amplificando ainda mais o tipo de estratégias de uso misto que a Mabanee exemplifica.

O que a abertura regulatória da Arábia Saudita significa para incorporadores kuwaitianos transfronteiriços?

O Decreto Real saudita nº M/14, a Lei de Propriedade Imobiliária por Não Sauditas, entrou em vigor em janeiro de 2026. A lei permite que indivíduos e empresas estrangeiras possuam propriedades em zonas designadas em todo o Reino, excluindo Meca e Medina para não muçulmanos. Para incorporadores kuwaitianos como a Mabanee, que já operam por meio de subsidiárias locais, essa mudança regulatória reduz fricções estruturais e cria caminhos mais claros para a alocação de capital.

O momento é significativo. O projeto The Avenues Riyadh da Mabanee, de SAR 17,2 bilhões, avança em sua segunda fase precisamente quando o arcabouço regulatório saudita amplia o pool de potenciais usuários finais e coinvestidores. A convergência entre a capacidade de execução de uma incorporadora kuwaitiana e o regime de propriedade em liberalização da Arábia Saudita é um estudo de caso sobre como o alinhamento regulatório entre mercados do GCC pode destravar escala de desenvolvimento que seria difícil de alcançar dentro de uma única fronteira nacional.

Para o ecossistema imobiliário mais amplo do GCC, essa convergência sugere que a próxima onda de desenvolvimento transfronteiriço não será liderada exclusivamente por entidades soberanas. Incorporadoras kuwaitianas listadas, family offices profissionalizados e alocadores de capital institucional estão reunindo as capacidades para competir por participação de mercado no conjunto crescente de oportunidades imobiliárias da Arábia Saudita.

O imperativo estratégico para líderes imobiliários do GCC

A trajetória da Mabanee oferece três insights estratégicos para a comunidade do GRI Institute.

Primeiro, o modelo de uso misto com marca está se provando replicável em diferentes jurisdições do GCC. O The Avenues como marca carrega reconhecimento do consumidor e credibilidade operacional que se traduzem entre Kuwait, Arábia Saudita e Bahrein, reduzindo o risco de execução em cada implementação subsequente.

Segundo, o capital kuwaitiano representa uma fonte de alocação subponderada na maioria das estruturas de capital dos incorporadores do GCC. À medida que a reforma regulatória kuwaitiana empurra capital de posses passivas de terra para alocação ativa, o volume de capital investível buscando exposição imobiliária de uso misto geradora de renda crescerá.

Terceiro, a profissionalização da intermediação de capital transfronteiriço, representada por figuras como Abdulaziz Albassam e Nimesh Sodha, está criando novos canais para formação de capital que os incorporadores do GCC precisam compreender e engajar.

A pesquisa e programação de eventos do GRI Institute continua acompanhando essas dinâmicas por meio de suas atividades focadas no GCC, onde líderes kuwaitianos, sauditas, emiratis e internacionais se reúnem para avaliar o cenário de capital em evolução. O caso Mabanee é um lembrete de que a análise estratégica do mercado imobiliário do GCC requer olhar além dos mercados mais visíveis para identificar os operadores e fontes de capital que estão silenciosamente remodelando o ambiente construído da região.

O modelo kuwaitiano de incorporação não é uma nota de rodapé na história imobiliária do GCC. É um capítulo essencial que o mercado só agora começa a ler.