A tese dos living assets está reescrevendo o manual imobiliário institucional da Europa

Um único setor domina a alocação de capital imobiliário na Europa

Durante décadas, escritórios e varejo ancoraram os portfólios institucionais na Europa. Essa era acabou. O investimento em imóveis europeus subiu para €241 bilhões em 2025, e o setor living respondeu pela maior fatia da atividade de investimento, com €53 bilhões, alta de 9% em relação ao ano anterior, segundo a CBRE. O número confirma um reequilíbrio estrutural que vinha se construindo desde a pandemia, mas que agora atingiu um patamar decisivo: os living assets — englobando residencial, alojamento estudantil, moradia sênior e co-living — são a alocação imobiliária dominante do continente.

Isso vai além de uma rotação cíclica. A convergência de pressão demográfica, déficit crônico habitacional e retornos ajustados ao risco favoráveis transformou o setor living no centro gravitacional da estratégia imobiliária europeia. A Savills prevê que os volumes de investimento imobiliário na Europa cresçam cerca de 18% em 2026, com os setores living devendo permanecer como alocação dominante do capital institucional. Para investidores, alocadores e formuladores de políticas, as implicações são profundas.

Por que investidores institucionais tratam living assets como uma estratégia de alocação unificada?

A abordagem tradicional ao setor residencial tratava multifamily, alojamento estudantil e moradia sênior como alocações separadas e frequentemente periféricas dentro de portfólios diversificados. O que mudou é o reconhecimento de que esses subsegmentos compartilham uma tese de investimento comum, fundamentada em demanda estrutural, intensidade operacional e resiliência demográfica.

A Europa enfrenta um déficit habitacional que nenhum nível plausível de nova construção pode resolver em um único ciclo de investimento. A urbanização continua concentrando o crescimento populacional em cidades onde restrições de planejamento e custos de construção limitam a resposta de oferta. Mercados de alojamento estudantil em cidades universitárias de Lisboa a Munique operam com taxas de ocupação persistentes que ativos comerciais convencionais não conseguem igualar. A demanda por moradia sênior é impulsionada pelo envelhecimento da população do continente — uma tendência que está acelerando em vez de se estabilizar.

O resultado é um desequilíbrio estrutural entre oferta e demanda que, segundo a CBRE, sustentará o crescimento de aluguéis nos setores living apesar do aumento da atividade de desenvolvimento. Esse desequilíbrio proporciona a estabilidade contracíclica que o capital institucional valoriza, particularmente em um período de incerteza macroeconômica e taxas de juros elevadas.

Maud Wargny, Senior Director of Investments for Europe na Ivanhoé Cambridge (CDPQ), enfatizou a resiliência dos setores operacionais e logísticos como prioridades estratégicas para o crescimento europeu de longo prazo, conforme reportado pelo IPE Real Assets. Sua perspectiva reflete um consenso institucional mais amplo: living assets recompensam operadores e parceiros de capital que compreendem a dinâmica de locação, marcos regulatórios e trajetórias demográficas em múltiplas jurisdições europeias.

A unificação desses subsegmentos sob um único rótulo de alocação "living" sinaliza um mercado em amadurecimento. Investidores estão construindo plataformas dedicadas, contratando equipes especializadas de gestão de ativos e estruturando veículos capazes de investir em aluguel residencial, alojamento estudantil construído para esse fim (PBSA) e moradia sênior dentro de um único mandato de fundo. A expertise operacional necessária para gerir esses ativos — da velocidade de locação aos serviços ao residente — diferencia os living assets de participações comerciais passivas e cria barreiras de entrada que protegem os pioneiros.

Como as políticas públicas estão redirecionando os fluxos de capital privado para a habitação europeia?

A tese dos living assets não pode ser analisada isoladamente do ambiente regulatório. Por toda a Europa, governos estão intervindo nos mercados habitacionais com ambição crescente, criando tanto restrições quanto oportunidades para investidores institucionais.

Portugal oferece um estudo de caso relevante. A Lei 56/2023, conhecida como "Mais Habitação", promulgada em outubro de 2023, eliminou a rota de investimento imobiliário para o programa Golden Visa, suspendeu novas licenças de aluguel de curta duração em determinadas áreas e introduziu incentivos fiscais para converter aluguéis de curta duração em habitação acessível de longo prazo. A legislação representa uma das tentativas mais abrangentes da Europa de redirecionar o capital privado para atender à necessidade habitacional em vez da demanda especulativa.

Pedro Baganha, Vereador de Urbanismo, Espaço Público e Habitação do Porto, anunciou a ambição de aumentar a oferta de habitação pública de 2% para 10% nos próximos seis anos, segundo o Iberian Property. Essa meta, se alcançada, representaria uma expansão transformadora do estoque de habitação social e inevitavelmente remodelaria o ambiente operacional para investidores residenciais institucionais na cidade.

A experiência portuguesa ilustra uma dinâmica visível em todo o continente. Os governos não são mais observadores passivos dos mercados habitacionais. Regulação de aluguéis em Berlim, reformas de licenciamento em Amsterdã, exigências de zoneamento inclusivo em Paris e mandatos de habitação acessível em Dublin — tudo reflete um cenário regulatório onde o capital institucional precisa navegar a complexidade regulatória como competência essencial.

Para investidores sofisticados, a regulação é fonte de vantagem competitiva e não um impedimento. Operadores que conseguem estruturar produtos habitacionais em conformidade, acessíveis e profissionalmente geridos obtêm acesso a permissões de planejamento favoráveis, incentivos fiscais e parcerias de longo prazo com o setor público. Aqueles que tratam a regulação como obstáculo correm o risco de serem excluídos das oportunidades de pipeline mais atrativas.

Sonia Da Silva, Directrice Générale Adjointe en charge du développement tertiaire et des utilisateurs na Bouygues Immobilier, representa o tipo de liderança em desenvolvimento que está moldando como a habitação de padrão institucional é concebida, financiada e entregue nos mercados europeus. A integração de expertise em desenvolvimento com capacidade de gestão operacional de ativos está se tornando um pré-requisito para o sucesso no investimento em living assets.

Qual é o papel do capital transfronteiriço na escalabilidade do setor living?

A tese dos living assets é fundamentalmente uma história transfronteiriça. Os mercados habitacionais europeus são locais em suas características regulatórias e de demanda, mas cada vez mais globais em suas fontes de capital. Patrimônio soberano do Oriente Médio, capital previdenciário norte-americano e alocações de family offices asiáticos estão fluindo para living assets europeus, atraídos por spreads de rendimento sobre alternativas domésticas e pela narrativa de demanda estrutural.

Divya Dattani, Senior Vice President no Abu Dhabi Global Market (ADGM), concentra-se em regulação financeira e parcerias estratégicas que se intersectam com fluxos globais de capital imobiliário. Seu trabalho no nexo entre marcos regulatórios e facilitação de investimentos reflete a crescente importância da infraestrutura institucional na canalização de capital transfronteiriço para os setores living europeus. Mercados que oferecem clareza regulatória, processos de planejamento transparentes e plataformas operacionais estabelecidas atraem fluxos de capital desproporcionais.

A escala do interesse transfronteiriço está remodelando o cenário competitivo. Desenvolvedores e operadores locais que antes dominavam os mercados residenciais agora competem com plataformas globais apoiadas por balanços institucionais. Joint ventures entre expertise local e capital internacional tornaram-se a estrutura de negócio dominante, permitindo que investidores acessem conhecimento de mercado enquanto alocam capital em escala.

Espanha e Alemanha exemplificam a dinâmica transfronteiriça. Ambos os mercados combinam déficit habitacional significativo com mercados de investimento líquidos e marcos legais transparentes, tornando-os destinos prioritários para capital internacional do setor living. A complexidade operacional de gerir centenas ou milhares de unidades residenciais em múltiplas cidades recompensa plataformas que combinam gestão local de ativos com tecnologia centralizada e capacidade de compras.

O prêmio operacional: por que living assets exigem um tipo diferente de investidor

A ascensão do setor living carrega uma qualificação importante. Trata-se de ativos operacionalmente intensivos que geram retornos por meio de gestão ativa, e não de coleta passiva de renda. Alojamento estudantil exige marketing sensível ao ciclo, gestão rápida de turnover e investimento em amenidades. Moradia sênior demanda serviços adjacentes à saúde, conformidade regulatória em múltiplas jurisdições e sensibilidade demográfica. O residencial build-to-rent exige estratégias de retenção de inquilinos, programação comunitária e operações de manutenção responsivas.

Essa intensidade operacional cria um mecanismo de seleção natural. Investidores que abordam living assets com mentalidade de imóveis comerciais — focados primariamente em prazo de locação e solidez do locatário — terão desempenho inferior àqueles que constroem plataformas operacionais genuínas. O prêmio se acumula para os operadores, e os investidores institucionais mais bem-sucedidos no setor são aqueles que desenvolvem capacidade operacional interna ou se associam estrategicamente a plataformas especializadas.

O setor living consolidou sua posição como o maior setor de investimento da Europa, e as forças estruturais que sustentam essa mudança — transformação demográfica, urbanização, déficit crônico de oferta e evolução regulatória — não mostram sinais de reversão. Para investidores institucionais, a questão estratégica não é mais se devem alocar em living assets, mas como construir a infraestrutura operacional e a expertise regulatória para competir efetivamente.

O foco dedicado do GRI Institute ao tema dos living assets — incluindo por meio de seu programa GRI Living Assets Europe e encontros imobiliários europeus mais amplos — reflete a centralidade dessa tese para a comunidade de investimento institucional. A convergência de capital, políticas públicas e demografia nos mercados habitacionais europeus representa uma das narrativas de investimento definidoras desta década. Os líderes que moldam este mercado — de investidoras como Maud Wargny a formuladores de políticas como Pedro Baganha e executivas de desenvolvimento como Sonia Da Silva — estão construindo os marcos que determinarão como a Europa abrigará sua população por uma geração.

O capital segue a convicção. No mercado imobiliário europeu, a convicção agora aponta firmemente para os living assets.