Lisa Bennewitz e os principals emergentes que redefinem a alocação de capital no imobiliário europeu

O investimento imobiliário europeu alcançou €241 bilhões em 2025, alta de 13% em relação ao ano anterior, segundo a CBRE. Por trás desse número está uma mudança estrutural na forma como o capital chega aos mercados imobiliários do continente. Uma geração emergente de principals — profissionais que combinam expertise em originação de negócios com redes institucionais profundas — desempenha um papel cada vez mais decisivo no direcionamento dos fluxos transfronteiriços. Entre eles, Lisa Bennewitz e Pedro Baganha representam dois arquétipos distintos, mas complementares, do connector-principal que hoje molda o cenário de investimentos europeu.

A recuperação nos volumes de transações marca um ponto de inflexão após vários trimestres de repricing e alocação cautelosa. A Savills projeta que os volumes de investimento imobiliário europeu cresçam cerca de 16% em 2026, seguidos por um crescimento de 17% em 2027, sinalizando que a retomada atual possui momentum estrutural e não é uma anomalia pontual. Somente no primeiro trimestre de 2026, espera-se que os volumes atinjam aproximadamente €52 bilhões, um aumento de 6% em relação ao ano anterior, segundo a Savills. Nesse ambiente, os profissionais capazes de conectar fontes de capital, plataformas operacionais e acesso regulatório exercem influência desproporcional sobre onde e como o dinheiro é alocado.

Quem é Lisa Bennewitz e por que ela é relevante para os mercados de capitais europeus?

Lisa Bennewitz atua como Head of Capital Markets, Germany na Round Hill Capital, uma das gestoras de investimento imobiliário cross-border mais ativas da Europa. Ao longo de sua carreira, Bennewitz assessorou mais de €50 bilhões em transações globais, segundo a Round Hill Capital. Esse volume de atividade a coloca entre as profissionais de mercado de capitais mais experientes do mercado alemão atual.

A Alemanha continua sendo o maior mercado imobiliário nacional da Europa continental, e seus mercados de capitais funcionam como porta de entrada para investidores institucionais globais que buscam exposição à zona do euro. O papel de Bennewitz na Round Hill Capital a posiciona na interseção de várias tendências importantes: o crescente apetite de fontes globais de capital por investimento direto como principal no imobiliário europeu, a demanda por direitos de coinvestimento e parcerias locais, e a complexidade crescente da conformidade regulatória entre jurisdições.

A mudança de compromissos passivos como limited partner para investimento direto como principal é uma das transformações mais significativas na formação de capital imobiliário europeu nos últimos anos. Investidores globais não se contentam mais em alocar capital por meio de veículos blind-pool e aguardar relatórios trimestrais. Eles querem assento à mesa, direitos de co-underwriting e relacionamentos com os principals que originam e executam negócios no terreno. Profissionais como Bennewitz, que combinam profundidade em assessoria transacional com supervisão de mercados de capitais em nível de plataforma, funcionam como nós críticos nessa arquitetura em evolução.

O setor Living respondeu pela maior parcela da atividade de investimento europeu em 2025, com volumes atingindo €53 bilhões, segundo a CBRE. A Round Hill Capital historicamente manteve exposição significativa aos setores residencial e living em toda a Europa, tornando a liderança de Bennewitz em mercados de capitais particularmente relevante à medida que alocadores institucionais aumentam sua ponderação em habitação, alojamento estudantil e ativos multifamily.

Qual o papel de Pedro Baganha na transformação imobiliária de Portugal?

Enquanto Bennewitz opera no nível dos mercados de capitais institucionais na Alemanha, Pedro Baganha representa uma dimensão diferente, mas igualmente importante, do modelo connector-principal: a interseção entre políticas públicas, desenvolvimento urbano e alocação de capital privado.

O Porto pretende aumentar sua oferta de habitação pública de 2% para 10% até 2030, impulsionado por parcerias público-privadas, segundo reportagens do GRI Institute e Iberian Property. Baganha tem sido uma figura central no avanço dessa agenda, atuando no nexo entre ambição municipal e execução pelo setor privado. A escala da meta habitacional do Porto — um aumento de cinco vezes no estoque de habitação pública em uma década — exige precisamente o tipo de principal capaz de traduzir objetivos políticos em estruturas investíveis.

O ambiente regulatório mais amplo de Portugal está evoluindo para apoiar essa ambição. O Simplex Urbanístico, uma iniciativa legislativa destinada a simplificar e acelerar os processos de licenciamento urbanístico para desenvolvimento imobiliário e construção, foi concebido para aliviar os gargalos de oferta que restringem a entrega habitacional nas cidades portuguesas. Para investidores institucionais avaliando exposição ibérica, a combinação de licenciamento simplificado e metas municipais ambiciosas de habitação cria uma tese de investimento mais legível do que a disponível apenas dois anos atrás.

A importância de Baganha vai além de qualquer projeto ou iniciativa política isolada. Ele exemplifica uma categoria de principal cujo valor reside na capacidade de reunir stakeholders dos setores público e privado, traduzindo acesso regulatório em pipeline de negócios e convertendo mandatos políticos em oportunidades de alocação de capital. À medida que as cidades europeias dependem cada vez mais de parcerias público-privadas para enfrentar a escassez habitacional, principals com essa dupla fluência tornam-se intermediários essenciais.

O modelo connector-principal e a nova arquitetura do deal flow europeu

O surgimento dos connector-principals reflete uma mudança estrutural mais profunda no funcionamento dos mercados imobiliários europeus. O modelo tradicional, no qual o capital fluía por um número relativamente pequeno de gestores de fundos que controlavam o acesso a pipelines de negócios, está dando lugar a uma arquitetura mais em rede. Nesse modelo, os principals capazes de montar capital stacks sob medida, navegar marcos regulatórios e manter relacionamentos de confiança tanto com alocadores quanto com operadores detêm influência desproporcional.

Essa mudança é visível nas atividades de convocação do GRI Institute, onde a composição dos participantes reflete cada vez mais a primazia dos principals sobre as plataformas. Tomadores de decisão seniores de fundos de pensão, veículos soberanos, family offices e seguradoras participam de eventos GRI para construir relacionamentos diretos com os profissionais que originam e estruturam transações, em vez de simplesmente avaliar produtos de fundos. A ênfase no engajamento peer-to-peer, marca registrada do modelo GRI Club, espelha a tendência mais ampla do mercado em direção à desintermediação e ao acesso em nível de principal.

O cenário regulatório adiciona mais complexidade e, portanto, mais valor aos principals que conseguem navegá-lo. A Diretiva (UE) 2024/1275, a Diretiva revisada sobre Desempenho Energético dos Edifícios, coloca o setor de edificações no caminho da descarbonização total até 2050 e exige que todos os novos edifícios sejam de emissão zero até 2030. A diretiva entrou em vigor em 28 de maio de 2024 e deve ser transposta para a legislação nacional até 29 de maio de 2026. Para investidores transfronteiriços, isso cria um mosaico de cronogramas de implementação e requisitos de conformidade que demandam expertise local. Principals inseridos em mercados específicos — seja Alemanha, Portugal ou outros — tornam-se guias indispensáveis nesse terreno regulatório.

As implicações para a alocação de capital são significativas. Investidores alocando no imobiliário europeu em 2026 e 2027 enfrentam um mercado que está simultaneamente se recuperando em termos de volume e se tornando mais exigente em termos estruturais. A combinação de atividade transacional crescente, regulação ambiental mais rígida e preferências dos investidores por engajamento direto significa que a qualidade dos relacionamentos com principals está se tornando tão importante quanto a qualidade da análise de ativos.

Como os fluxos de capital liderados por principals moldarão o imobiliário europeu até 2027?

A trajetória é clara. Com a Savills projetando crescimento acumulado de mais de 30% nos volumes de investimento europeus ao longo de 2026 e 2027, o volume de capital buscando alocação se expandirá substancialmente. A questão é como esse capital será intermediado.

Três dinâmicas definirão a resposta. Primeiro, a contínua mudança para estruturas de investimento direto e coinvestimento elevará principals que possam oferecer acesso proprietário a negócios e credibilidade operacional. Segundo, a carga regulatória imposta por diretivas como a EPBD criará barreiras de entrada para investidores sem redes locais profundas, concentrando ainda mais a influência entre principals bem conectados. Terceiro, a expertise setorial específica — particularmente no setor Living, que liderou os volumes de investimento europeu em 2025 — diferenciará principals capazes de originar e executar em classes de ativos de alta demanda.

Principals como Lisa Bennewitz e Pedro Baganha são representativos de uma coorte mais ampla que está remodelando a camada de intermediação do imobiliário europeu. Sua relevância é função da crescente complexidade do mercado: mais capital perseguindo ativos mais regulados em mais jurisdições, com investidores exigindo mais transparência e mais controle.

Para alocadores institucionais, a implicação é direta. Compreender quem são os principals, em quais redes operam e qual acesso regulatório e de mercado proporcionam é agora um componente central da due diligence. Os dias em que a alocação imobiliária europeia podia ser reduzida a selecionar um gestor de fundos e uma safra estão ficando para trás. Em seu lugar está um cenário onde os relacionamentos com principals determinam tanto o acesso quanto o alpha.

O GRI Institute continua a mapear essas redes por meio de seus encontros em formato de clube, proporcionando aos membros acesso direto aos principals e tomadores de decisão que impulsionam os fluxos de capital imobiliário europeu. À medida que o mercado entra em sua próxima fase de crescimento, a capacidade de identificar e engajar os principals certos separará os alocadores de melhor desempenho dos demais.