LIG: covered bonds para crédito ao setor imobiliário
Possibilidade de forte atração do investidor internacional é principal aposta referente à entrada em vigor do novo instrumento.
6 de setembro de 2017Mercado Imobiliário
A possibilidade de forte atração do investidor internacional é a principal aposta referente à entrada em vigor da Letra Imobiliária Garantida (LIG). O novo instrumento de crédito imobiliário regulamentado em agosto pelo Conselho Monetário Nacional (CMN) promete ser uma potente fonte complementar de financiamento ao setor.
Longe de ser uma ‘jabuticaba’ brasileira, a LIG foi criada à luz dos covered bonds europeus; portanto, suas características são bem conhecidas pelo investidor externo. Para conquistar também esse público, poderá ser atrelada à variação cambial, com taxa de juros flutuante e isenção de imposto de renda.
Bira Freitas, CEO da Tegra, do grupo Brookfield, compara as perspectivas colocadas pela LIG à temporada de abertura de capital de incorporadoras brasileiras uma década atrás. Os IPOs granjearam à época uma parcela expressiva de dinheiro de fora.
Papel de longo prazo
Conceitualmente, a LIG é um instrumento de captação de longo prazo que oferece ao investidor uma dupla garantia: não só a dos ativos do banco emissor, mas também a de um pool de créditos imobiliários que ficam separados dos demais ativos do emissor. Se o banco vier a quebrar, os investidores da LIG estão resguardados por essa segunda camada de garantias e têm preferência em relação aos demais credores da instituição.
“Um novo instrumento complementando os atuais é bem-vindo”, diz Vitor Bidetti, CEO da Brazilian Real Estate Investments (Brei), cuja visão inicial era de que a LIG não seria necessária. “Sempre achei que a securitização pura, feita através dos CRIs [Certificados de Recebíveis Imobiliários], seria suficiente. Penso, porém, que, no final do dia, a LIG é positiva para o mercado”, justifica.
Gilberto Duarte de Abreu Filho, presidente da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), está entre os entusiastas. “É a classe de ativos mais segura que se pode ter. É quase um ativo inquebrável”, defende.
Um complexo processo de emissão dessas letras imobiliárias confere a elas robustez. “São regras bem rígidas em relação à guarda fiduciária, ao acompanhamento dos lastros e aos processos de apartação dos ativos que são dados em garantia em caso de um improvável default do banco”, comenta Gilberto.
Para Rana Moraz, sócia do Stocche Forbes Advogados, outro ponto positivo é que a análise que o banco faz dos riscos de sua carteira deve ficar mais criteriosa, com atenção especial aos testes de estresse. “É mais uma forma de dar segurança aos ativos e privilegiar as incorporadoras sem problemas financeiros”, diz. Isso significa que as companhias também terão de realizar uma avaliação mais cuidadosa dos clientes para manter um rating bom e saudável.
Compasso de espera
Apesar da perspectiva promissora, o fato é que a LIG permaneceu na gaveta desde 2015, quando foi sancionada no âmbito da Lei 13.097, aguardando um horizonte de juros mais baixos para ser lançada.
Autorizada pela Medida Provisória 656, de outubro de 2014, o processo de regulamentação avançou neste ano e, em 29 de agosto, foi aprovada pelo CMN incluindo as propostas colhidas em consulta pública. As sugestões foram incorporadas à Medida Provisória 775, sancionada pelo presidente Michel Temer antes da viagem oficial à China. Agora, a LIG já pode ir a mercado em ofertas públicas.
O vice-presidente de Habitação da Caixa Econômica Federal, Nelson de Souza, em sua participação no GRI Residencial 2017, em abril, defendeu a diversificação das fontes de financiamento imobiliário via mercado de capitais. Ele posicionou a Caixa como uma das maiores apoiadoras da LIG e advogou que o título seja desburocratizado.
Juros baixos
“Não adianta criar uma LIG com uma Selic de 14% ao ano. Num ambiente desses, ela não se viabiliza”, afirma José Carlos Martins, presidente da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC).
Uma vez que o cenário econômico começa a mudar, ele já vislumbra que a LIG seja capaz de trazer recursos significativos para o setor imobiliário. “Com a economia se estabilizando, vamos precisar de muito crédito, e os instrumentos que temos hoje não vão dar conta”, sustenta.
“A LIG também vai levar mais tranquilidade aos bancos. A estabilidade do funding atrelado a ela deve dar segurança para se disporem a fazer financiamentos mais longos, de cinco a dez anos”, prevê Leonardo Correa, CFO da MRV Engenharia.
Bira Freitas, da Tegra, reforça que a taxa de juros é fundamental para dar tração ao novo papel. “A decisão de entrar nesse mercado vai depender muito disso. Falam que a LIG vai sair por IPCA mais 4%. Se chegar na ponta do incorporador com spread de até 1,5 ponto percentual, fará parte do nosso portfólio, sim, porque ainda estamos captando a TR mais 10%. Caso seja IPCA mais 5% ou 5,5%, vai valer a pena”, calcula.
Atualmente, 100% do funding da Tegra vêm do Sistema Financeiro de Habitação, uma vez que a companhia decidiu tratar operações estruturadas como dívida corporativa e zerar esse endividamento. “Temos ainda um vencimento previsto para 2017 em CRI que vamos pagar”, conta Bira.
Ele lembra também que o sucesso da LIG depende da formação de um mercado secundário forte.
Convivência harmoniosa
Os players ouvidos pela GRI Magazine acreditam na convivência harmoniosa entre as diferentes alternativas de financiamento imobiliário via mercado de capitais, sobretudo se houver um claro posicionamento em termos de prazos (o da LIG ainda será definido pelo CMN). A LCI poderia ficar com os mais curtos (até cinco anos), o CRI focar o longo termo e a LIG se centrar na faixa intermediária, de até 15 anos.
O custo da LIG é um ponto que deverá ser testado vis-à-vis seus concorrentes em duas vertentes: a própria remuneração do investidor e as despesas da transação. “Quanto mais barato for emitir, melhor e mais atrativo para o investidor será”, opina Leonardo, da MRV.
“Ao longo dos anos, as LCIs, por exemplo, apresentaram um custo operacional muito baixo e receberam vantagens fiscais. Por isso, vão permanecer mesmo com as LIGs indo a mercado”, aponta Gilberto Duarte.
Opção atrativa
“A LIG é muito diferente de tudo o que vemos. É mais complexa e sofisticada. Portanto, me parece natural que o nível de debate leve mais tempo. Não se trata de um assunto que se resolva com a vontade de fazer”, diz Gilberto, da Abecip.
Do ponto de vista do desenvolvedor imobiliário, a alternativa se mostra interessante. “É excelente para as grandes, mas são as médias e as pequenas que mais precisam 'correr atrás' de crédito”, recorda José Carlos, da CBIC. Com uma obra já performada, levantada, por exemplo, com recursos da poupança, é possível reter o valor dos recebíveis empacotados nas LIGs e aliviar o ônus futuro da carteira.
“Acredito que seja a opção mais atrativa para quem deseja se capitalizar sem aumentar o endividamento”, afirma Helena Mazzaro Peres, diretora de Novos Negócios da construtora e incorporadora Ipê, com sede em Brasília.
Helena alerta que, para conquistar investidores, as empresas médias precisam mudar a forma de pensar o produto. “Os estrangeiros estão com apetite, mas querem algo sólido. Aportes em estudos e novas tecnologias serão exigências básicas dos investidores super qualificados”, antevê.
Ela sugere ainda que incorporadoras de médio porte como a sua diversifiquem as alternativas de crédito e olhem além dos produtos-padrão oferecidos pelos bancos.
Aperfeiçoamento
Segundo a assessoria de imprensa do Banco Central, a consulta pública que terminou em 30 de abril recebeu sugestões de 20 instituições financeiras, entidades de classe, agências de rating e escritórios de advocacia, que enviaram 115 propostas de aperfeiçoamentos.
Ainda não está definido se a LIG terá isenção de Imposto de Renda para brasileiros, como a LCI. Durante a consulta pública, a isenção de IR para pessoas jurídicas foi bastante pleiteada, destaca Fernanda Christina de Souza Rosa, do Stocche Forbes Advogados. A nova letra de crédito garante isenção apenas para pessoas físicas e investidores estrangeiros.
O papel somente pode ser emitido por bancos múltiplos, bancos comerciais, bancos de investimento, sociedades de crédito, financiamento e investimento, caixas econômicas, companhias hipotecárias e associações de poupança e empréstimo.
A carteira de ativos da LIG pode ser feita não só de créditos imobiliários, mas também de títulos do Tesouro Nacional, instrumentos derivativos e disponibilidades financeiras provenientes dos ativos integrantes da carteira de ativos. Para instituições emissoras como os grandes bancos, a soma dos valores dos ativos que integram as carteiras não pode superar 10% de seu ativo total. Para as demais instituições como os pequenos bancos, o limite é mais elástico: 30%.
Outra regra é que a LIG deve ser emitida com prazo médio ponderado de no mínimo 24 meses. A instituição emissora não poderá resgatá-la antecipadamente ou recomprá-la, totalmente ou parcialmente, antes de 12 meses, exceto quando o resgate antecipado ou a recompra ocorrer para o atendimento dos requisitos de suficiência, prazo e liquidez.
Longe de ser uma ‘jabuticaba’ brasileira, a LIG foi criada à luz dos covered bonds europeus; portanto, suas características são bem conhecidas pelo investidor externo. Para conquistar também esse público, poderá ser atrelada à variação cambial, com taxa de juros flutuante e isenção de imposto de renda.
Bira Freitas, CEO da Tegra, do grupo Brookfield, compara as perspectivas colocadas pela LIG à temporada de abertura de capital de incorporadoras brasileiras uma década atrás. Os IPOs granjearam à época uma parcela expressiva de dinheiro de fora.
Papel de longo prazo
Conceitualmente, a LIG é um instrumento de captação de longo prazo que oferece ao investidor uma dupla garantia: não só a dos ativos do banco emissor, mas também a de um pool de créditos imobiliários que ficam separados dos demais ativos do emissor. Se o banco vier a quebrar, os investidores da LIG estão resguardados por essa segunda camada de garantias e têm preferência em relação aos demais credores da instituição.
“Um novo instrumento complementando os atuais é bem-vindo”, diz Vitor Bidetti, CEO da Brazilian Real Estate Investments (Brei), cuja visão inicial era de que a LIG não seria necessária. “Sempre achei que a securitização pura, feita através dos CRIs [Certificados de Recebíveis Imobiliários], seria suficiente. Penso, porém, que, no final do dia, a LIG é positiva para o mercado”, justifica.
Gilberto Duarte de Abreu Filho, presidente da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), está entre os entusiastas. “É a classe de ativos mais segura que se pode ter. É quase um ativo inquebrável”, defende.
Um complexo processo de emissão dessas letras imobiliárias confere a elas robustez. “São regras bem rígidas em relação à guarda fiduciária, ao acompanhamento dos lastros e aos processos de apartação dos ativos que são dados em garantia em caso de um improvável default do banco”, comenta Gilberto.
Para Rana Moraz, sócia do Stocche Forbes Advogados, outro ponto positivo é que a análise que o banco faz dos riscos de sua carteira deve ficar mais criteriosa, com atenção especial aos testes de estresse. “É mais uma forma de dar segurança aos ativos e privilegiar as incorporadoras sem problemas financeiros”, diz. Isso significa que as companhias também terão de realizar uma avaliação mais cuidadosa dos clientes para manter um rating bom e saudável.
Compasso de espera
Apesar da perspectiva promissora, o fato é que a LIG permaneceu na gaveta desde 2015, quando foi sancionada no âmbito da Lei 13.097, aguardando um horizonte de juros mais baixos para ser lançada.
Autorizada pela Medida Provisória 656, de outubro de 2014, o processo de regulamentação avançou neste ano e, em 29 de agosto, foi aprovada pelo CMN incluindo as propostas colhidas em consulta pública. As sugestões foram incorporadas à Medida Provisória 775, sancionada pelo presidente Michel Temer antes da viagem oficial à China. Agora, a LIG já pode ir a mercado em ofertas públicas.
O vice-presidente de Habitação da Caixa Econômica Federal, Nelson de Souza, em sua participação no GRI Residencial 2017, em abril, defendeu a diversificação das fontes de financiamento imobiliário via mercado de capitais. Ele posicionou a Caixa como uma das maiores apoiadoras da LIG e advogou que o título seja desburocratizado.
Juros baixos
“Não adianta criar uma LIG com uma Selic de 14% ao ano. Num ambiente desses, ela não se viabiliza”, afirma José Carlos Martins, presidente da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC).
Uma vez que o cenário econômico começa a mudar, ele já vislumbra que a LIG seja capaz de trazer recursos significativos para o setor imobiliário. “Com a economia se estabilizando, vamos precisar de muito crédito, e os instrumentos que temos hoje não vão dar conta”, sustenta.
“A LIG também vai levar mais tranquilidade aos bancos. A estabilidade do funding atrelado a ela deve dar segurança para se disporem a fazer financiamentos mais longos, de cinco a dez anos”, prevê Leonardo Correa, CFO da MRV Engenharia.
Bira Freitas, da Tegra, reforça que a taxa de juros é fundamental para dar tração ao novo papel. “A decisão de entrar nesse mercado vai depender muito disso. Falam que a LIG vai sair por IPCA mais 4%. Se chegar na ponta do incorporador com spread de até 1,5 ponto percentual, fará parte do nosso portfólio, sim, porque ainda estamos captando a TR mais 10%. Caso seja IPCA mais 5% ou 5,5%, vai valer a pena”, calcula.
Atualmente, 100% do funding da Tegra vêm do Sistema Financeiro de Habitação, uma vez que a companhia decidiu tratar operações estruturadas como dívida corporativa e zerar esse endividamento. “Temos ainda um vencimento previsto para 2017 em CRI que vamos pagar”, conta Bira.
Ele lembra também que o sucesso da LIG depende da formação de um mercado secundário forte.
Convivência harmoniosa
Os players ouvidos pela GRI Magazine acreditam na convivência harmoniosa entre as diferentes alternativas de financiamento imobiliário via mercado de capitais, sobretudo se houver um claro posicionamento em termos de prazos (o da LIG ainda será definido pelo CMN). A LCI poderia ficar com os mais curtos (até cinco anos), o CRI focar o longo termo e a LIG se centrar na faixa intermediária, de até 15 anos.
O custo da LIG é um ponto que deverá ser testado vis-à-vis seus concorrentes em duas vertentes: a própria remuneração do investidor e as despesas da transação. “Quanto mais barato for emitir, melhor e mais atrativo para o investidor será”, opina Leonardo, da MRV.
“Ao longo dos anos, as LCIs, por exemplo, apresentaram um custo operacional muito baixo e receberam vantagens fiscais. Por isso, vão permanecer mesmo com as LIGs indo a mercado”, aponta Gilberto Duarte.
Opção atrativa
“A LIG é muito diferente de tudo o que vemos. É mais complexa e sofisticada. Portanto, me parece natural que o nível de debate leve mais tempo. Não se trata de um assunto que se resolva com a vontade de fazer”, diz Gilberto, da Abecip.
Do ponto de vista do desenvolvedor imobiliário, a alternativa se mostra interessante. “É excelente para as grandes, mas são as médias e as pequenas que mais precisam 'correr atrás' de crédito”, recorda José Carlos, da CBIC. Com uma obra já performada, levantada, por exemplo, com recursos da poupança, é possível reter o valor dos recebíveis empacotados nas LIGs e aliviar o ônus futuro da carteira.
“Acredito que seja a opção mais atrativa para quem deseja se capitalizar sem aumentar o endividamento”, afirma Helena Mazzaro Peres, diretora de Novos Negócios da construtora e incorporadora Ipê, com sede em Brasília.
Helena alerta que, para conquistar investidores, as empresas médias precisam mudar a forma de pensar o produto. “Os estrangeiros estão com apetite, mas querem algo sólido. Aportes em estudos e novas tecnologias serão exigências básicas dos investidores super qualificados”, antevê.
Ela sugere ainda que incorporadoras de médio porte como a sua diversifiquem as alternativas de crédito e olhem além dos produtos-padrão oferecidos pelos bancos.
Aperfeiçoamento
Segundo a assessoria de imprensa do Banco Central, a consulta pública que terminou em 30 de abril recebeu sugestões de 20 instituições financeiras, entidades de classe, agências de rating e escritórios de advocacia, que enviaram 115 propostas de aperfeiçoamentos.
Ainda não está definido se a LIG terá isenção de Imposto de Renda para brasileiros, como a LCI. Durante a consulta pública, a isenção de IR para pessoas jurídicas foi bastante pleiteada, destaca Fernanda Christina de Souza Rosa, do Stocche Forbes Advogados. A nova letra de crédito garante isenção apenas para pessoas físicas e investidores estrangeiros.
O papel somente pode ser emitido por bancos múltiplos, bancos comerciais, bancos de investimento, sociedades de crédito, financiamento e investimento, caixas econômicas, companhias hipotecárias e associações de poupança e empréstimo.
A carteira de ativos da LIG pode ser feita não só de créditos imobiliários, mas também de títulos do Tesouro Nacional, instrumentos derivativos e disponibilidades financeiras provenientes dos ativos integrantes da carteira de ativos. Para instituições emissoras como os grandes bancos, a soma dos valores dos ativos que integram as carteiras não pode superar 10% de seu ativo total. Para as demais instituições como os pequenos bancos, o limite é mais elástico: 30%.
Outra regra é que a LIG deve ser emitida com prazo médio ponderado de no mínimo 24 meses. A instituição emissora não poderá resgatá-la antecipadamente ou recomprá-la, totalmente ou parcialmente, antes de 12 meses, exceto quando o resgate antecipado ou a recompra ocorrer para o atendimento dos requisitos de suficiência, prazo e liquidez.