Karim Mourad e a nova geração de estruturadores do mercado imobiliário do GCC em escala institucional

O mercado imobiliário do Conselho de Cooperação do Golfo (GCC), avaliado em USD 141,2 bilhões em 2025 segundo o IMARC Group, há muito é narrado por duas perspectivas: os mega-incorporadores soberanos que moldam os skylines e as famílias de altíssimo patrimônio que os preenchem. Entre esses polos, uma camada crítica de intermediação de capital amadureceu com notavelmente pouca atenção. Profissionais como Karim Mourad na Abu Dhabi Investment Authority, Amr Aboushaban na Allegiance Real Estate, Jason Kow na Queensgate Investments e Amine Bouchentouf na Atlas MENA Capital representam uma nova geração de dealmakers que estão estruturando oportunidades imobiliárias do GCC para alocação institucional. Sua relevância coletiva reside no tecido conectivo que proporcionam, vinculando o fluxo regional de negócios a frameworks globais de alocação em um momento em que regulação, oferta e apetite transfronteiriço convergem.

Essa coorte opera em um ponto estrutural privilegiado. São suficientemente seniores para acessar relacionamentos de nível principal, porém ágeis o bastante para originar e estruturar transações que fundos soberanos e alocadores de pensão demandam cada vez mais. Compreender seu papel é essencial para qualquer investidor que busque exposição de grau institucional a um mercado projetado para alcançar USD 260,3 bilhões até 2034, uma taxa de crescimento anual composta de 7,03% segundo o IMARC Group.

Quem são os estruturadores do middle-market que estão remodelando os fluxos de capital imobiliário do GCC?

O termo "middle-market" pode ser enganoso no contexto do Golfo, onde os volumes de transação rotineiramente excedem o que constituiria atividade de upper-market na maioria das jurisdições europeias ou asiáticas. No GCC, refere-se à camada de intermediação entre as maiores plataformas soberanas e o mercado fragmentado liderado por corretores que ainda caracteriza grande parte da atividade secundária da região.

Karim Mourad ocupa uma posição distinta dentro dessa paisagem. Como Global Head of Infrastructure na ADIA, ele supervisiona investimentos em energias renováveis e infraestrutura digital, classes de ativos que cada vez mais se intersectam com o mercado imobiliário por meio de data centers, parques logísticos e empreendimentos de uso misto ancorados por concessões de infraestrutura. O mandato de Mourad reflete a ampliação da definição de alocação de capital imobiliário no Golfo, onde investidores institucionais não mais traçam fronteiras rígidas entre propriedade, infraestrutura e ativos operacionais.

Amr Aboushaban traz uma dimensão diferente, porém complementar. Atualmente CEO da Allegiance Real Estate, Aboushaban atuou anteriormente como Chief Investor Relations Officer na Damac, onde captou USD 900 milhões. Esse histórico de captação de capital o posiciona como um dos poucos operadores baseados no GCC capazes de dialogar fluentemente tanto com o capital familiar regional quanto com alocadores institucionais internacionais. A capacidade de traduzir entre esses dois universos de investidores é precisamente o que define o estruturador de middle-market: um profissional que compreende as expectativas de governança de instituições globais e a tomada de decisão baseada em relacionamentos das famílias do Golfo.

Jason Kow, fundador e CEO da Queensgate Investments, assessora e gerencia aproximadamente GBP 3 bilhões em ativos com foco em hospitalidade e imóveis operacionalmente intensivos. A ênfase da Queensgate em ativos hoteleiros e residências de marca a posiciona na interseção dos dois segmentos de crescimento mais rápido no mercado imobiliário do GCC. A oferta de quartos de hotel no GCC deve crescer de 345.400 quartos em 2025 para 409.900 quartos até 2030, segundo a Alpen Capital. A plataforma de Kow demonstra como gestores sediados em Londres com profundos relacionamentos no Golfo podem estruturar veículos transfronteiriços que satisfazem tanto a governança padrão do Reino Unido quanto as expectativas de retorno do capital do Oriente Médio.

Amine Bouchentouf, Chief Investment Officer da Atlas MENA Capital, acrescenta uma perspectiva de family office com disciplina institucional. A Atlas MENA Capital mantém escritórios em Abu Dhabi e no Marrocos, com foco em imóveis experienciais e parcerias transfronteiriças. O posicionamento geográfico da firma entre o Norte da África e o Golfo exemplifica a definição em expansão da estruturação de capital "adjacente ao GCC", onde a originação de negócios se estende além dos seis Estados do Conselho para mercados complementares.

O denominador comum entre esses quatro profissionais é sua capacidade de estruturar transações que atendem aos padrões institucionais de due diligence, originando-se de um fluxo regional de negócios que permanece opaco para a maioria dos alocadores globais. Eles funcionam simultaneamente como tradutores, estruturadores e mitigadores de risco.

Por que a modernização regulatória exige uma nova classe de intermediário institucional?

A chegada do Decreto Real nº M/14 da Arábia Saudita, a Lei de Propriedade e Investimento Imobiliário por Não Sauditas, que entrou em vigor em janeiro de 2026, representa um divisor de águas para a formação de capital institucional no Reino. O decreto substitui um regime restritivo baseado em finalidade por um framework orientado por zoneamento, permitindo que não sauditas possuam imóveis ou direitos reais dentro de Zonas Geográficas designadas e estabelecendo estruturas baseadas em fundos para participação estrangeira mais ampla.

Essa mudança regulatória cria demanda imediata por profissionais capazes de estruturar veículos em conformidade que canalizem capital internacional para o mercado imobiliário saudita. A escala da oportunidade é considerável. As vendas de imóveis residenciais da Arábia Saudita atingiram aproximadamente SAR 118 bilhões, cerca de USD 32 bilhões, em 2024, segundo a Deloitte. Estruturas baseadas em fundos, agora explicitamente habilitadas pela nova lei, exigem um nível de empacotamento institucional — desde documentos de oferta até frameworks de governança e padrões de relatórios — que o modelo tradicional liderado por corretores não consegue entregar.

A trajetória regulatória mais ampla do GCC amplifica essa dinâmica. Em todos os Estados do Conselho, os governos estão ativamente incentivando a participação institucional por meio de expansões de zonas freehold, frameworks de REITs e programas de investimento vinculados à residência. Cada reforma adiciona complexidade que favorece o intermediário estruturado em detrimento do corretor transacional. O dealmaker de middle-market prospera precisamente nesse ambiente, onde o conhecimento regulatório se torna uma vantagem competitiva defensável.

Espera-se que a oferta residencial do GCC aumente de aproximadamente 6,26 milhões de unidades em 2025 para 7,28 milhões de unidades até 2030, enquanto a oferta de escritórios deve expandir de 33,3 milhões de metros quadrados para 42,4 milhões de metros quadrados no mesmo período, segundo a Alpen Capital. Absorver esse pipeline requer formação de capital em um ritmo e escala que apenas veículos estruturados institucionalmente podem sustentar. A era das transações ad hoc, baseadas apenas em relacionamento, não está terminando, mas está sendo complementada por uma arquitetura paralela de parcerias governadas institucionalmente, plataformas de coinvestimento e fundos setoriais específicos.

O que isso significa para alocadores globais avaliando o mercado imobiliário do GCC?

Para investidores institucionais internacionais — pensões, endowments e alocadores de seguros — o surgimento dessa camada de intermediação aborda uma das barreiras mais persistentes à exposição imobiliária no GCC: acesso a negócios e qualidade de estruturação. Alocadores globais historicamente dependeram das maiores plataformas adjacentes a soberanos ou entraram por meio de gestores globais de fundos com mandatos no Golfo. O estruturador de middle-market oferece um terceiro caminho, que combina originação local com governança institucional.

Os profissionais perfilados nesta análise compartilham diversas características que os distinguem dos intermediários tradicionais. Possuem experiência direta em instituições soberanas ou quase-soberanas. Captaram ou gerenciaram capital em escala em funções anteriores. Operam em múltiplas jurisdições do GCC e, em vários casos, em diferentes continentes. E estruturam transações com a documentação, governança e infraestrutura de relatórios que limited partners institucionais exigem.

Isso importa porque a próxima fase de crescimento imobiliário do GCC será definida pela qualidade da formação de capital, não pelo volume de lançamentos de empreendimentos. Um mercado crescendo a 7,03% ao ano rumo a USD 260,3 bilhões até 2034 atrairá capital, mas os termos em que esse capital entra — e as estruturas de governança que o protegem — determinarão se o ciclo de crescimento produz retornos institucionais duráveis ou outra geração de parcerias desalinhadas.

A pesquisa e as atividades de convocação do GRI Institute no GCC têm consistentemente identificado a lacuna de estruturação de capital como prioridade estratégica. Eventos como a GCC-India Real Estate Week e sessões dentro do programa Global Capital Connectors atraíram precisamente essa coorte de profissionais para o diálogo com alocadores de grande escala. A comunidade do Instituto fornece uma plataforma onde a classe emergente de estruturadores e o capital institucional estabelecido podem interagir em condições de igualdade, acelerando a profissionalização de um segmento de mercado que permanece sub-coberto na mídia imobiliária mainstream.

O surgimento de dealmakers de middle-market como uma categoria institucional reconhecida no mercado imobiliário do GCC marca um ponto de maturação para os mercados de capitais da região. Figuras como Karim Mourad, Amr Aboushaban, Jason Kow e Amine Bouchentouf estão definindo uma disciplina, não apenas executando transações. Seu trabalho molda a arquitetura pela qual bilhões de dólares em capital regional e internacional fluirão para ativos imobiliários do Golfo na próxima década. Investidores que compreendem essa camada de intermediação — e se engajam com ela precocemente — terão uma vantagem estrutural em um dos mercados imobiliários de crescimento mais rápido do mundo.