José Berenguer e a geração de banqueiros que redesenham o funding imobiliário no Brasil

A desintermediação bancária como motor de transformação do crédito imobiliário

O mercado de crédito imobiliário brasileiro atravessa uma inflexão estrutural. Os financiamentos com recursos do SBPE atingiram R$ 16,98 bilhões em abril de 2026, alta de 35,2% em relação ao mesmo mês do ano anterior, segundo dados da ABECIP. No acumulado do primeiro quadrimestre, o volume chegou a R$ 59,4 bilhões, avanço de 17,7% ante o mesmo período de 2025. Os números não refletem apenas uma recuperação cíclica. Revelam uma reconfiguração profunda nos canais de originação, distribuição e funding do crédito imobiliário, protagonizada por uma nova geração de líderes que opera na fronteira entre o mercado de capitais e o sistema bancário tradicional.

No centro desse movimento está José Berenguer, CEO do Banco XP, que lidera a expansão da instituição no crédito imobiliário e no home equity. Berenguer representa uma safra de executivos que enxerga o financiamento de imóveis como peça estratégica dentro de um ecossistema mais amplo de produtos financeiros, e que questiona abertamente a sustentabilidade do modelo vigente de incentivos fiscais para instrumentos de renda fixa como LCIs, alertando sobre seus efeitos no funding de longo prazo.

A tese é direta: o modelo de financiamento imobiliário brasileiro está em transição acelerada, e as plataformas de investimento, bancos médios e fintechs conquistam protagonismo na definição de quem financia, como financia e a que custo se constrói e se adquire imóvel no país.

Quem são os executivos que lideram a nova arquitetura do funding imobiliário?

A reconfiguração do crédito imobiliário não é um fenômeno abstrato. Ela tem nomes, trajetórias e decisões concretas. José Berenguer consolidou o Banco XP como plataforma relevante na originação de crédito para o setor, articulando a capacidade de distribuição da rede XP com produtos estruturados voltados ao mercado imobiliário, como CRIs, LCIs e cotas de FIIs. Sua visão combina escala de distribuição com sofisticação na estruturação de produtos, um modelo que desafia a lógica dos grandes bancos comerciais.

No plano internacional, Alex Araujo atua como Head of Banking no Barclays Brasil, instituição que conecta o capital europeu às oportunidades de investimento no real estate brasileiro. A presença de bancos internacionais como o Barclays na originação e assessoria de operações imobiliárias no país sinaliza o amadurecimento do mercado de capitais local e a crescente sofisticação dos instrumentos de captação disponíveis para incorporadores e investidores.

Helcio Tokeshi, executivo de longa trajetória no setor de infraestrutura e atuação relevante na IG4 Capital, foi nomeado CEO da Braskem em junho de 2026. Embora sua nova posição se situe no setor petroquímico, a movimentação ilustra a circulação de talentos entre os mercados de infraestrutura, real estate e indústria, um trânsito que fortalece a sofisticação gerencial e estratégica do ecossistema imobiliário brasileiro.

O perfil desses executivos converge em um ponto fundamental: a capacidade de operar simultaneamente no mercado de capitais e no crédito bancário, criando pontes entre poupança doméstica, capital institucional e demanda por imóveis.

Como a competição entre bancos tradicionais, plataformas digitais e fintechs redefine o acesso ao crédito imobiliário?

O financiamento imobiliário no Brasil foi historicamente concentrado nos grandes bancos comerciais, alimentado por recursos da caderneta de poupança (SBPE) e do FGTS. Esse modelo, embora funcional por décadas, apresenta limitações estruturais de escala e custo que se tornaram evidentes diante do crescimento acelerado da demanda.

A projeção da ABECIP aponta que as concessões de crédito imobiliário com recursos da poupança devem alcançar R$ 180 bilhões em 2026, avanço de 15%. Os financiamentos com recursos do FGTS devem crescer 5%, atingindo R$ 145 bilhões. O volume total de financiamento imobiliário deve registrar expansão de 16% no ano. São cifras expressivas que exigem fontes diversificadas de funding.

A resposta do mercado veio em múltiplas frentes. O governo federal anunciou, em outubro de 2025, a liberação de compulsório dos bancos, injetando R$ 38 bilhões no mercado para contribuir com a redução das taxas de juros do crédito imobiliário para pessoa física. No campo regulatório, o Marco das Garantias (Lei 14.711/2023), regulamentado pelo CMN em julho de 2025, passou a permitir que um mesmo imóvel seja utilizado como garantia para mais de uma operação de crédito, impulsionando significativamente o mercado de home equity.

Essas medidas criam o ambiente institucional para que novos entrantes disputem espaço com os incumbentes. O Banco XP, sob a liderança de José Berenguer, posiciona-se como protagonista nesse movimento ao expandir sua atuação em crédito imobiliário e home equity, aproveitando a capilaridade da plataforma de distribuição de investimentos para originar e colocar produtos imobiliários diretamente junto ao investidor final.

A competição gera benefícios tangíveis para o mercado. A diversificação de fontes de funding reduz a dependência excessiva da poupança, amplia o acesso ao crédito e pressiona as taxas de juros para baixo. Ao mesmo tempo, a sofisticação dos instrumentos, como CRIs com estruturas de garantia mais flexíveis e FIIs com mandatos especializados, permite que incorporadores e investidores encontrem soluções mais adequadas a cada perfil de risco e retorno.

Qual o papel do mercado de capitais na sustentabilidade do crescimento imobiliário?

O crescimento projetado de 16% no crédito imobiliário em 2026, segundo a ABECIP, coloca uma questão central para o setor: a poupança doméstica, sozinha, não será capaz de sustentar essa expansão de forma contínua. O mercado de capitais assume, portanto, papel estratégico como fonte complementar e, cada vez mais, principal de recursos para o setor.

A securitização de recebíveis imobiliários, por meio de CRIs distribuídos em plataformas como a da XP, transforma créditos de longo prazo em ativos negociáveis, ampliando a liquidez do sistema e atraindo uma base diversificada de investidores. Os FIIs, por sua vez, democratizam o acesso ao investimento em real estate e criam um canal permanente de captação para desenvolvedores e gestores de ativos.

José Berenguer tem se posicionado publicamente sobre os riscos de uma dependência excessiva de incentivos fiscais para instrumentos como LCIs, argumentando que distorções tributárias podem comprometer a sustentabilidade do funding de longo prazo. A provocação é relevante: um mercado de R$ 325 bilhões projetados para 2026 (somando SBPE e FGTS) precisa de mecanismos de mercado robustos, e não apenas de estímulos fiscais conjunturais.

O papel de bancos internacionais como o Barclays, com Alex Araujo à frente da operação de banking no Brasil, reforça essa tese. A conexão com pools de capital estrangeiro adiciona profundidade ao mercado e viabiliza operações de maior porte e prazo, particularmente em segmentos como logística, escritórios corporativos e empreendimentos de uso misto.

O ecossistema de decisão e o papel do GRI Institute

A reconfiguração do funding imobiliário brasileiro não acontece em salas fechadas. Ela se materializa nos encontros entre CEOs de bancos, líderes de incorporadoras, gestores de fundos e formuladores de política pública. O GRI Institute, como clube global de líderes em real estate e infraestrutura, funciona como ponto de convergência para essas discussões, reunindo em seus eventos e pesquisas os executivos que definem a direção do mercado.

A trajetória de figuras como José Berenguer, Alex Araujo e Helcio Tokeshi ilustra a crescente interconexão entre banking, mercado de capitais e real estate. O debate sobre funding imobiliário transcende a simples disponibilidade de recursos: envolve governança, regulação, inovação em produtos e a construção de mercados de capitais mais profundos e resilientes.

O primeiro quadrimestre de 2026 confirmou a robustez da recuperação do crédito imobiliário no Brasil, com R$ 59,4 bilhões originados via SBPE, segundo a ABECIP. Mas a sustentabilidade desse crescimento depende de decisões estratégicas que estão sendo tomadas agora, por uma geração de executivos que entende que financiar imóveis é, cada vez mais, uma operação de mercado de capitais.

A próxima fronteira do funding imobiliário brasileiro será definida por quem conseguir integrar distribuição digital, estruturação sofisticada e acesso a múltiplas fontes de capital. Os líderes que dominam essa equação já estão redesenhando o mercado.