Saneamento como variável de precificação fundiária: o papel de executivos como Jorge Melo na redefinição do pipeline imobiliário

O mercado imobiliário brasileiro aprendeu, ao longo da última década, a precificar localização, taxa de juros e ciclo de crédito. Agora, incorpora uma variável que, até pouco tempo, ocupava posição secundária nas planilhas de viabilidade: a infraestrutura de saneamento básico. A capacidade de uma rede de água e esgoto determinar o timing de lançamentos, o perímetro de desenvolvimento urbano e o valor geral de vendas de empreendimentos residenciais e logísticos transformou executivos de autarquias municipais em interlocutores estratégicos do setor de real estate.

Jorge Melo, que atua na gestão administrativa do DMAE (Departamento Municipal de Água e Esgotos) de Porto Alegre e possui histórico como ex-presidente da Corsan, representa um perfil que ganha relevância crescente nos fóruns do setor. O conhecimento granular que lideranças de utilities municipais detêm sobre cronogramas de expansão de redes funciona, na prática, como um indicador antecipado de valorização fundiária. Loteadoras, incorporadoras e fundos imobiliários (FIIs) passaram a monitorar decisões de aprovação de redes, estações de tratamento e licenciamento de capacidade hídrica como sinais para destravar landbanks em áreas antes consideradas inviáveis.

Essa convergência entre infraestrutura de saneamento e capital imobiliário ganhou contornos estruturais com a Lei nº 14.026/2020, o Marco Legal do Saneamento Básico, que estabelece metas de universalização de 99% da população com acesso à água potável e 90% com coleta e tratamento de esgoto até 31 de dezembro de 2033. O arcabouço regulatório não apenas impulsionou a participação privada no setor, como também criou uma agenda de investimentos com impacto direto sobre a dinâmica de preços no mercado fundiário.

Como o saneamento redefine o valor de terrenos e o ciclo de lançamentos imobiliários?

A relação entre saneamento e valorização imobiliária deixou de ser hipótese para se consolidar como dado mensurável. Segundo o Painel Saneamento Brasil, com base em dados do IBGE, moradias com acesso ao saneamento básico apresentam aluguéis médios quase 30% mais altos em comparação com imóveis sem essa infraestrutura. Esse diferencial de preço funciona como um prêmio de localização que, na essência, reflete a presença ou ausência de redes de água tratada e coleta de esgoto.

O potencial de captura de valor é expressivo. Projeções da GO Associados indicam que a implementação de saneamento básico pode gerar uma valorização de imóveis de até R$ 91 bilhões no Brasil até 2060. Em horizonte mais curto, o Instituto Trata Brasil estima ganhos imobiliários de R$ 48 bilhões a valor presente para proprietários de imóveis entre 2021 e 2040. São cifras que reposicionam o saneamento como variável central na tese de investimento de incorporadoras e gestoras de FIIs.

Para o pipeline imobiliário, a implicação prática é direta: a aprovação de uma nova estação de tratamento de esgoto ou a extensão de uma rede de abastecimento em determinado vetor de crescimento urbano altera imediatamente a equação de viabilidade de empreendimentos naquela região. Terrenos que permaneciam estagnados nos landbanks de incorporadoras passam a reunir condições de licenciamento e comercialização. O saneamento, nesse sentido, funciona como um gatilho de desbloqueio de ciclos imobiliários em escala municipal.

Essa lógica é particularmente relevante em municípios onde a expansão urbana depende de decisões concentradas em autarquias como o DMAE de Porto Alegre. Executivos que lideram essas estruturas detêm informação privilegiada sobre onde e quando a infraestrutura será ampliada, o que os posiciona como interlocutores indispensáveis para o planejamento de médio e longo prazo de desenvolvedores imobiliários.

Por que 44,8% da população sem coleta de esgoto representa oportunidade para incorporadoras e fundos?

Dados divulgados pelo Jornal da USP, com base no Sinisa, revelam que aproximadamente 44,8% da população brasileira ainda não possui coleta de esgoto em seu local de residência. Essa estatística, frequentemente interpretada como indicador de deficit social, carrega simultaneamente uma leitura de oportunidade para o mercado de real estate: quase metade do território habitado do país possui potencial de valorização fundiária associado à chegada de infraestrutura de saneamento.

A participação privada nos investimentos em saneamento cresceu de forma significativa após o Marco Legal, saltando de 15,1% em 2020 para 27,3% em 2023, segundo dados da Agência Brasil com base no Sinisa. Essa trajetória ascendente sinaliza que o ritmo de universalização tende a se acelerar, criando ondas sucessivas de valorização em regiões hoje subatendidas.

O Instituto Trata Brasil, em conjunto com a consultoria EX ANTE, projeta que a universalização do saneamento pode gerar ganhos socioeconômicos acumulados superiores a R$ 1,4 trilhão até 2040, com impacto direto sobre o mercado imobiliário e o turismo. Para incorporadoras com estratégia de aquisição antecipada de terrenos, o mapeamento dos cronogramas de investimento em saneamento municipal constitui vantagem competitiva mensurável.

Áreas periurbanas de capitais e cidades médias, onde a ausência de coleta de esgoto deprime os preços de terrenos, configuram o cenário mais evidente de arbitragem. A chegada da infraestrutura de saneamento permite a transição dessas áreas de uso informal ou de baixa densidade para empreendimentos formais de média e alta renda, com multiplicação expressiva do valor por metro quadrado.

O executivo de saneamento como agente de desbloqueio do ciclo imobiliário

A consolidação do saneamento como variável de precificação fundiária reposiciona lideranças de autarquias e concessionárias de água e esgoto no ecossistema de decisão do mercado imobiliário. Executivos como Jorge Melo, com trajetória que inclui a presidência da Corsan e atuação no DMAE de Porto Alegre, acumulam conhecimento técnico e institucional que se traduz em capacidade de influência sobre o perímetro de desenvolvimento urbano de municípios inteiros.

Nos encontros promovidos pelo GRI Institute, essa interseção entre infraestrutura e real estate tem sido tema recorrente. A comunidade de líderes do setor reconhece que as decisões de alocação de capital em incorporação dependem, cada vez mais, da leitura precisa sobre o avanço de redes de saneamento. Essa leitura exige diálogo direto com os responsáveis pela expansão da infraestrutura, o que coloca executivos de utilities municipais em posição de interlocução estratégica com CEOs de incorporadoras, gestores de fundos e investidores institucionais.

O cenário de 2026 reforça essa dinâmica. As três maiores empresas de saneamento listadas na B3, entre elas a Sabesp, anunciaram planos de investimento conjunto para os próximos cinco anos, conforme reportado pelo Monitor Mercantil. Esse ciclo de inversão em infraestrutura hídrica amplia o universo de áreas elegíveis para desenvolvimento imobiliário e intensifica a necessidade de coordenação entre o setor de saneamento e o mercado de real estate.

Para fundos imobiliários com mandato de desenvolvimento, a capacidade de antecipar onde a infraestrutura de saneamento será instalada equivale a identificar vetores de valorização antes que o mercado os precifique integralmente. Essa inteligência depende de relacionamento institucional com as lideranças das autarquias e concessionárias responsáveis pela execução dos planos de universalização.

Implicações estratégicas para o mercado

O saneamento básico consolidou-se como fator determinante na formação de preços do mercado fundiário brasileiro. A trajetória profissional de executivos como Jorge Melo ilustra como decisões tomadas no âmbito de autarquias municipais reverberam diretamente no pipeline de incorporação e na tese de investimento de FIIs e desenvolvedores.

Três conclusões emergem dessa análise. Primeira: incorporadoras que integram o monitoramento de cronogramas de saneamento à sua estratégia de aquisição de terrenos posicionam-se para capturar prêmios de valorização significativos. Segunda: a universalização do saneamento, conforme as metas do Marco Legal, criará ondas sucessivas de desbloqueio de landbanks em todo o território nacional, com impacto estimado em dezenas de bilhões de reais em valor imobiliário. Terceira: o diálogo entre lideranças do setor imobiliário e executivos de saneamento municipal deixou de ser periférico para se tornar componente central da governança de projetos de desenvolvimento urbano.

O GRI Institute acompanha essa convergência por meio de suas pesquisas e encontros setoriais, conectando os tomadores de decisão que operam na fronteira entre infraestrutura e real estate. A capacidade de traduzir cronogramas de saneamento em mapas de oportunidade imobiliária define, cada vez mais, quem lidera e quem segue no mercado brasileiro de incorporação.