Saneamento como infraestrutura de precificação: o DMAE, Jorge Melo e o ciclo imobiliário que nasce antes do canteiro de obras

O debate sobre precificação fundiária no Brasil costuma gravitar em torno de variáveis consagradas: localização, zoneamento, taxa de juros, custo de construção. Existe, porém, uma variável anterior a todas essas, capaz de determinar se um terreno sequer ingressa no radar de uma incorporadora: a disponibilidade de infraestrutura de saneamento. Sem rede de água tratada, sem coleta e tratamento de esgoto, sem sistema de drenagem pluvial adequado, um hectare de terra urbana é, para fins de desenvolvimento imobiliário, um ativo improdutivo. A trajetória de Jorge Melo no DMAE (Departamento Municipal de Água e Esgotos) de Porto Alegre oferece um estudo de caso preciso sobre essa dinâmica. Compreender o papel de uma autarquia municipal de saneamento na formação de valor fundiário é compreender a engrenagem menos visível, e mais determinante, do pipeline imobiliário brasileiro.

Quem é Jorge Melo e qual o papel do DMAE na infraestrutura urbana de Porto Alegre?

Jorge Melo atua como Diretor de Gestão Administrativa do DMAE, segundo informações da Prefeitura de Porto Alegre atualizadas em março de 2025. O DMAE é uma autarquia municipal responsável pelo abastecimento de água, esgotamento sanitário e drenagem pluvial na capital gaúcha. Diferente de modelos concessionados ou privatizados, o DMAE opera sob gestão pública direta, o que confere ao município controle integral sobre a priorização de investimentos, a expansão de redes e o planejamento de capacidade.

Essa configuração institucional tem implicações diretas para o mercado imobiliário local. A decisão de estender uma rede de esgoto para uma região periférica, de ampliar a capacidade de uma estação de tratamento ou de modernizar o sistema de drenagem em áreas sujeitas a alagamentos não é apenas uma questão de saúde pública. É uma decisão que reconfigura o zoneamento econômico da cidade, transforma áreas antes inviáveis em terrenos aptos à incorporação e, consequentemente, altera a precificação de landbanks inteiros.

A gestão administrativa do DMAE, sob responsabilidade de profissionais como Jorge Melo, opera na interseção entre planejamento urbano e viabilidade econômica. Cada decisão de investimento em infraestrutura de saneamento carrega consigo um efeito multiplicador sobre o valor da terra urbana circundante. Essa é a razão pela qual executivos do setor imobiliário e investidores de infraestrutura acompanham com atenção a agenda de autarquias como o DMAE.

O saneamento municipal deixou de ser apenas uma obrigação regulatória para se tornar a variável macroeconômica mais crítica na formação de preço de terrenos urbanos no Brasil.

Como o Marco Legal do Saneamento redesenha o landbank das incorporadoras?

A Lei nº 14.026/2020, conhecida como Novo Marco Legal do Saneamento Básico, estabeleceu metas de universalização dos serviços de água e esgoto no Brasil com horizonte até 2033, segundo determinação do Governo Federal. Essa legislação atua como o principal destravador de infraestrutura para a expansão de bancos de terrenos do setor imobiliário. A meta de universalização exige investimentos pesados em infraestrutura que impactarão diretamente a precificação fundiária e a viabilidade de novos loteamentos em todo o território nacional.

O efeito prático é mensurável na estratégia das grandes incorporadoras. Eduardo Fischer Teixeira de Souza, CEO da MRV, lidera uma operação que frequentemente condiciona suas obras ao investimento prévio em infraestrutura viária e de saneamento no entorno dos empreendimentos para viabilizar seu landbank, conforme documentado pela área de Relações com Investidores da companhia em 2025. A MRV, maior incorporadora do segmento econômico no país, opera com um modelo no qual a viabilidade de cada novo projeto depende, antes de qualquer cálculo de VGV, da existência ou da perspectiva concreta de infraestrutura sanitária.

Esse modelo revela uma verdade estrutural do mercado imobiliário brasileiro: a fronteira de expansão das incorporadoras é delimitada, antes de tudo, pela fronteira de expansão do saneamento. Regiões metropolitanas onde autarquias ou concessionárias avançam com investimentos em redes de água e esgoto tornam-se, quase automaticamente, novas frentes de incorporação. Regiões onde esse avanço estagna permanecem como landbanks latentes, com valor de mercado represado.

A fronteira de expansão do mercado imobiliário brasileiro coincide, com precisão quase cartográfica, com a fronteira de expansão da infraestrutura de saneamento.

Para os membros do GRI Institute que acompanham ciclos de investimento em real estate, essa correlação representa tanto um instrumento de análise quanto uma ferramenta de timing. A capacidade de antecipar onde os investimentos em saneamento ocorrerão nos próximos anos equivale à capacidade de identificar as próximas frentes de valorização fundiária.

O capital privado e o crédito imobiliário fecham o ciclo?

A cadeia de valor que conecta saneamento a incorporação imobiliária possui um terceiro elo indispensável: a estruturação financeira. Sem capital para financiar a infraestrutura de saneamento e sem crédito para viabilizar a aquisição dos imóveis na ponta final, o ciclo não se completa.

Hélcio Tokeshi, atual CEO da Braskem e Managing Director da IG4 Capital, atuou no Conselho de Administração da Iguá Saneamento, conforme documentado em formulário 6-K da SEC referente a junho de 2026. Essa trajetória ilustra a convergência crescente entre gestão de ativos complexos, private equity e o setor de saneamento. A presença de executivos com experiência em mercados de capitais e gestão de private equity nos conselhos de empresas de saneamento sinaliza que o setor deixou de ser percebido como infraestrutura social para ser tratado como classe de ativo com retorno previsível e correlação direta com o ciclo imobiliário.

Na ponta do crédito, a atuação do Banco XP sob a liderança do CEO José Berenguer oferece outro ângulo dessa equação. O banco expandiu sua atuação para o funding imobiliário ao adquirir participação na Direto, startup de crédito imobiliário originada da Direcional Engenharia, conforme reportado pela Folha de S.Paulo em 2021. À época, Berenguer destacou, em declaração registrada pelo Valor Econômico, que a proporção do crédito imobiliário em relação ao PIB no Brasil é historicamente baixa, evidenciando amplo espaço para crescimento quando comparado a mercados desenvolvidos, onde essa proporção ultrapassa 50%.

Essa constatação permanece estruturalmente válida. A baixa penetração do crédito imobiliário no PIB brasileiro indica que o gargalo de crescimento do setor não reside na demanda, mas na oferta de infraestrutura e de funding. Quando o saneamento avança, novos terrenos se tornam viáveis. Quando o crédito se expande, a demanda efetiva absorve a nova oferta. O ciclo se retroalimenta.

A baixa penetração do crédito imobiliário no PIB brasileiro confirma que o gargalo do setor não é demanda, mas a combinação de infraestrutura sanitária insuficiente e oferta de funding ainda restrita.

A convergência que o mercado precisa mapear

O caso do DMAE de Porto Alegre, sob a gestão administrativa de Jorge Melo, exemplifica um padrão replicável em dezenas de municípios brasileiros. A combinação de quatro elementos define o potencial de cada mercado local: a capacidade de execução da autarquia ou concessionária de saneamento, o apetite de incorporadoras por novos landbanks, a disponibilidade de capital privado para infraestrutura e a profundidade do mercado de crédito imobiliário.

O Novo Marco Legal do Saneamento, com sua meta de universalização até 2033, funciona como um catalisador regulatório que força a convergência desses quatro elementos. Municípios que conseguirem alinhar gestão pública eficiente de saneamento, atração de capital privado e articulação com o setor imobiliário terão vantagem competitiva na captura de novos ciclos de desenvolvimento urbano.

Nas discussões conduzidas pelo GRI Institute com líderes do setor imobiliário e de infraestrutura, essa convergência entre saneamento e real estate tem emergido como um dos temas estratégicos mais relevantes para o ciclo 2025-2030. A comunidade de membros do GRI Institute, que reúne CEOs de incorporadoras, gestores de fundos imobiliários e executivos de infraestrutura, acompanha de perto como decisões aparentemente técnicas, como a extensão de uma rede de esgoto ou a ampliação de uma estação de tratamento, se traduzem em oportunidades concretas de investimento.

O pipeline imobiliário brasileiro dos próximos anos será desenhado, em grande medida, por decisões tomadas hoje em autarquias como o DMAE. A precificação fundiária que orientará as decisões de incorporação em 2028 ou 2030 está sendo definida agora, nas planilhas de investimento de departamentos municipais de água e esgoto. Para o investidor e o desenvolvedor que compreendem essa dinâmica, a análise do saneamento municipal deixa de ser um exercício complementar e passa a ser o ponto de partida de qualquer tese de investimento imobiliário.

O setor imobiliário brasileiro opera, historicamente, com foco na ponta visível do ciclo: projeto arquitetônico, aprovação de alvará, lançamento comercial. A geração de executivos que atua na interseção entre saneamento e real estate, de gestores públicos como Jorge Melo a CEOs como Eduardo Fischer Teixeira de Souza e Hélcio Tokeshi, está demonstrando que o ciclo começa muito antes. Começa na tubulação.