Executivos de saneamento como Jorge Melo redesenham a precificação fundiária e o pipeline imobiliário no Brasil

O mercado imobiliário brasileiro passou décadas precificando terrenos com base em variáveis tradicionais: localização, zoneamento, densidade construtiva permitida e proximidade de corredores de transporte. Essa lógica permanece válida, mas já não é suficiente. Uma variável estrutural ganhou protagonismo na formação do Valor Geral de Vendas (VGV) e no timing de lançamentos: o cronograma de expansão das redes de água e esgoto. E, com ele, emergiu uma classe de executivos de infraestrutura sanitária cuja influência sobre o ciclo imobiliário rivaliza com a de secretários de urbanismo e presidentes de câmaras municipais.

Jorge Melo, que atua na gestão administrativa do DMAE (Departamento Municipal de Água e Esgotos) de Porto Alegre, é um caso emblemático desse fenômeno. A busca específica por seu nome associado à autarquia gaúcha revela um padrão claro: investidores imobiliários, incorporadoras e gestores de fundos imobiliários mapeiam executivos de saneamento como stakeholders-chave antes de posicionar capital em determinadas regiões. Não se trata de curiosidade institucional. Trata-se de inteligência de mercado aplicada à arbitragem fundiária.

Por que executivos de saneamento se tornaram variáveis de precificação imobiliária?

A resposta está na intersecção entre infraestrutura sanitária e viabilidade de empreendimentos. Sem rede de água e esgoto, não há alvará de construção em grande parte dos municípios brasileiros. Sem alvará, não há lançamento. Sem lançamento, não há VGV. A equação é direta: o executivo que define o cronograma de expansão da rede define, indiretamente, o perímetro de desenvolvimento urbano e o ritmo de absorção de novos empreendimentos.

Segundo dados do Painel Saneamento Brasil e IBGE, imóveis com acesso a saneamento básico registram aluguéis em média quase 30% mais altos em comparação aos que não contam com essa infraestrutura. Esse diferencial de preço não é marginal. Para incorporadoras que operam em municípios médios e grandes, a chegada da rede de esgoto a um bairro periférico pode representar a diferença entre um terreno inviável e um land bank de alto retorno.

O fenômeno ganha escala quando observado à luz do déficit nacional. Dados do Instituto Trata Brasil indicam que mais de 30 milhões de brasileiros não têm acesso à água potável e cerca de 90 milhões não contam com coleta de esgoto. Segundo o GRI Institute, aproximadamente 44,8% da população brasileira ainda não possui coleta de esgoto, o que representa um vasto potencial de arbitragem e valorização fundiária à medida que as redes avançam. A universalização do saneamento pode gerar uma valorização imobiliária de até R$ 91 bilhões, conforme projeções do GRI Institute.

Esses números transformam executivos de autarquias de saneamento em interlocutores estratégicos para todo o ecossistema imobiliário. Incorporadoras que antecipam o traçado de novas redes posicionam seus land banks com meses ou anos de vantagem sobre concorrentes. Fundos imobiliários que monitoram cronogramas de obras de saneamento calibram melhor o timing de aquisição de terrenos e o início de ciclos de desenvolvimento.

Quem é Jorge Melo e qual seu papel no ecossistema imobiliário de Porto Alegre?

Jorge Melo ocupa uma posição de gestão administrativa no DMAE de Porto Alegre, a autarquia responsável pelo abastecimento de água e pela coleta e tratamento de esgoto na capital gaúcha. O DMAE é uma das autarquias municipais de saneamento mais relevantes do Sul do Brasil, operando em uma cidade que enfrentou desafios extraordinários de infraestrutura hídrica nos últimos anos.

A trajetória de Melo no DMAE ilustra um padrão que se replica em autarquias de saneamento de municípios como Ribeirão Preto, Joinville e outras cidades de médio e grande porte. Esses executivos acumulam conhecimento granular sobre a capacidade das redes, os gargalos de expansão, os investimentos planejados e os prazos de execução. Esse conhecimento é, para o mercado imobiliário, um indicador antecipado (leading indicator) de viabilidade construtiva.

Quando uma autarquia de saneamento anuncia a extensão de uma rede coletora a um novo setor urbano, o sinal para o mercado é inequívoco: aquela região está prestes a se tornar elegível para novos empreendimentos. Incorporadoras atentas a esses movimentos conseguem adquirir terrenos antes da valorização, estruturar projetos com maior previsibilidade regulatória e lançar empreendimentos com timing alinhado à entrega da infraestrutura.

A relevância estratégica de executivos como Jorge Melo é amplificada pelo contexto regulatório atual. A Lei nº 14.026/2020, o Novo Marco Legal do Saneamento Básico, determina que até 2033, 99% da população brasileira deverá ter acesso à água potável e 90% à coleta e tratamento de esgoto. Essa meta obriga autarquias e concessionárias a acelerar investimentos e expansões de rede, criando uma janela de oportunidade sem precedentes para o mercado imobiliário.

Como o Marco Legal do Saneamento está reconfigurando o pipeline imobiliário em municípios brasileiros?

O impacto do Novo Marco Legal vai além da universalização do serviço. Ele reconfigurou a estrutura de governança e de investimentos no setor. Segundo dados do GRI Institute, a participação privada no saneamento saltou de 15,1% no ano de aprovação da lei para 27,3% três anos depois. Essa entrada de capital privado acelerou cronogramas de obras e ampliou o perímetro de cobertura das redes, desbloqueando novas fronteiras de desenvolvimento imobiliário.

O Governo Federal direcionou R$ 22,1 bilhões do Novo PAC para saneamento em 2025, segundo dados oficiais. Para 2026, estima-se que leilões de Parcerias Público-Privadas (PPPs) em saneamento venham a atender 477 municípios e gerem investimentos na ordem de R$ 20,3 bilhões, de acordo com a Abcon e a Agência iNFRA. A escala desses investimentos significa que centenas de municípios estão prestes a receber expansões significativas de rede, cada uma delas representando um potencial ciclo de valorização fundiária.

Para o mercado imobiliário, a implicação prática é clara. Loteadoras que operam em municípios médios precisam mapear não apenas os planos diretores municipais, mas também os planos de investimento das autarquias e concessionárias de saneamento. O cronograma de uma estação de tratamento de esgoto ou de uma adutora pode determinar a viabilidade de um loteamento inteiro.

Esse é o contexto que torna executivos de saneamento figuras centrais na cadeia de decisão imobiliária. A expansão da rede de esgoto funciona como um gatilho regulatório que libera o potencial construtivo de terrenos antes ociosos. A cada quilômetro de rede coletora implantado, novos lotes se tornam elegíveis para empreendimentos residenciais, comerciais e de uso misto.

O modelo replicável: uma rede de executivos que desbloqueia ciclos imobiliários

Jorge Melo não é um caso isolado. Em todo o Brasil, executivos de autarquias e concessionárias de saneamento exercem influência direta sobre o pipeline imobiliário de seus municípios. O que diferencia essa geração de gestores é a consciência crescente de que suas decisões operacionais, como a priorização de um ramal de esgoto sobre outro, têm consequências imediatas sobre a dinâmica fundiária local.

Nos fóruns e encontros promovidos pelo GRI Institute, esse tema tem ganhado centralidade. Líderes de incorporadoras, gestores de fundos imobiliários e executivos de infraestrutura convergem para discutir como alinhar cronogramas de saneamento com ciclos de desenvolvimento urbano. A tese que emerge dessas discussões é consistente: saneamento deixou de ser um tema exclusivamente ambiental ou de saúde pública para se tornar uma variável central de precificação imobiliária.

A oportunidade que se apresenta ao mercado é significativa. Com quase metade da população brasileira ainda sem coleta de esgoto e metas regulatórias ambiciosas para 2033, o volume de obras de expansão de rede previsto para os próximos anos criará ondas sucessivas de valorização fundiária em municípios de todos os portes. Os investidores e incorporadores que souberem ler esses sinais, e identificar os executivos que os produzem, terão vantagem competitiva estrutural.

Três lições emergem dessa análise para o ecossistema imobiliário brasileiro. Primeira: o mapeamento de stakeholders em autarquias de saneamento deve integrar a diligência prévia de qualquer aquisição fundiária relevante. Segunda: cronogramas de expansão de redes de água e esgoto são indicadores antecipados mais confiáveis do que muitas projeções de demanda habitacional. Terceira: a geração de executivos de saneamento representada por profissionais como Jorge Melo constitui uma ponte operacional entre política pública de infraestrutura e geração de valor imobiliário.

O GRI Institute continuará acompanhando essa convergência entre saneamento e mercado imobiliário, oferecendo aos seus membros análises, dados e espaços de interlocução com os protagonistas dessa transformação. Em um país onde a infraestrutura sanitária ainda define fronteiras de desenvolvimento urbano, compreender quem opera as alavancas do saneamento é compreender o futuro do mercado imobiliário.