Pipeline de investimentos em armazéns na Índia: 238 milhões de pés quadrados rumo à meta de 700 milhões até 2028

O estoque de armazéns Grau A nas oito principais cidades da Índia atingiu 238 milhões de pés quadrados em 2024, tendo crescido a uma taxa composta anual de 22% desde 2019, segundo a JLL India. Essa trajetória, combinada com absorção líquida recorde e uma base de capital institucional em expansão, posiciona o segmento de logística e armazenagem como a vertical de crescimento mais acelerado no mercado imobiliário indiano.

Os números marcam uma inflexão estrutural. O que antes era um mercado fragmentado, liderado por incorporadores e dominado por operadores informais, tornou-se destino de investimento institucional em escala de plataforma. Para líderes do ecossistema imobiliário e de infraestrutura, o pipeline de armazenagem até 2028 agora exige o mesmo rigor analítico antes reservado a portfólios de escritórios e residenciais.

Absorção recorde sinaliza demanda sustentada dos ocupantes

A absorção líquida de imóveis logísticos e industriais atingiu o recorde histórico de 50,4 milhões de pés quadrados em 2024, segundo a JLL India. O impulso continuou no ano seguinte: dados da Savills India mostram que o segmento industrial e logístico registrou absorção de 21,3 milhões de pés quadrados somente no terceiro trimestre de 2025, representando crescimento de 21,7% em relação ao ano anterior.

Esses números refletem uma confluência de fatores de demanda. Operadores logísticos terceirizados continuam expandindo suas operações ao longo dos corredores rodoviários nacionais. Empresas manufatureiras, incentivadas por esquemas de incentivo vinculados à produção, estão garantindo instalações sob medida próximas a nós multimodais. Operadores de e-commerce continuam sendo a fonte mais agressiva de demanda incremental: a Knight Frank Research projeta que a demanda do setor de e-commerce por espaço de armazenagem na Índia aumentará 165% durante o período FY 2022–2026 em comparação com o quinquênio anterior.

Os dados de absorção são particularmente significativos porque superam as adições de nova oferta em diversos micromercados, mantendo as taxas de vacância comprimidas e os rendimentos de aluguel atrativos para detentores institucionais.

Qual será o tamanho do estoque de armazéns da Índia até 2028?

Duas projeções confiáveis delimitam o crescimento previsto. A JLL India estima que o estoque total de armazenagem nas oito principais cidades atingirá aproximadamente 700 milhões de pés quadrados até 2028. A CareEdge Ratings oferece uma perspectiva mais conservadora, porém complementar: o estoque total de armazéns Grau A da Índia ultrapassará 420 milhões de pés quadrados até 2028, com taxas de vacância previstas abaixo de 10%.

A diferença entre os dois números reflete definições distintas. A estimativa da JLL abrange o estoque total, incluindo ativos Grau B e em transição, enquanto a CareEdge foca exclusivamente em inventário Grau A de qualidade institucional. Ambas as trajetórias confirmam a mesma tese direcional: a capacidade de armazenagem da Índia deve quase triplicar em relação aos níveis atuais dentro de quatro anos, impulsionada por desenvolvimento greenfield, modernizações brownfield e conversão de terrenos industriais legados em parques logísticos modernos.

Taxas de vacância abaixo de 10%, conforme projetado pela CareEdge Ratings, representariam um mercado historicamente apertado, reforçando o argumento para a continuidade da alocação de capital em desenvolvimento especulativo, e não apenas em modelos build-to-suit.

Quem está alocando capital institucional no setor logístico imobiliário indiano?

A maturação do setor é visível no perfil dos alocadores de capital que entram no mercado. A Godrej Fund Management atua como gestora de fundos de grau institucional com ativos sob gestão de aproximadamente USD 1 bilhão, focando em investimentos em ativos residenciais e comerciais em toda a Índia, segundo dados do GRI Institute. A abordagem de plataforma da empresa, que abrange as verticais residencial e comercial, reflete uma tendência mais ampla: gestoras de fundos estão tratando logística e armazenagem como alocação core e não como apêndice oportunístico.

No lado vinculado à infraestrutura, a Highway Concessions One Private Limited atua como gestora de investimentos do Vertis Infrastructure Trust, administrando ativos de infraestrutura e logística, segundo divulgações do Vertis Infrastructure Trust de 2024. Essa estrutura ilustra como o setor imobiliário logístico e a infraestrutura de transporte estão convergindo sob veículos de investimento unificados, permitindo retornos integrados ao longo da cadeia de valor, desde concessões rodoviárias até centros de distribuição de última milha.

Fluxos de capital transfronteiriços adicionam outra camada de profundidade institucional. Em eventos do GRI Institute, Martin Soell da Natixis Pfandbriefbank AG observou que investidores internacionais estão cada vez mais avaliando o mercado imobiliário indiano sob uma perspectiva de sustentabilidade. A convergência entre infraestrutura de energia renovável e parques logísticos, especialmente para energia limpa co-localizada atendendo data centers e gigafábricas, está surgindo como uma proposta de valor diferenciada para o capital estrangeiro.

Investimentos baseados em plataforma estão se tornando a estrutura de negócio dominante. Em vez de adquirir ativos individuais, investidores globais estão apoiando plataformas logísticas escaladas capazes de agregar terrenos, desenvolver instalações Grau A e gerenciar relações com inquilinos em múltiplas cidades simultaneamente. Essa abordagem reduz o risco de execução e proporciona aos investidores institucionais diversificação em nível de portfólio a partir de um único compromisso.

A arquitetura regulatória está acelerando a formalização

Três iniciativas políticas estão moldando o ambiente regulatório para investimentos em armazenagem.

A National Logistics Policy, lançada em 2022 e em implementação contínua até 2025, fornece o roteiro estratégico abrangente. Seu objetivo central é reduzir os custos logísticos da Índia de 14–15% do PIB para o benchmark global de 8% por meio de integração digital e conectividade multimodal. Para investidores em armazenagem, a política cria um ambiente macro favorável: cada ponto percentual de redução nos custos logísticos fortalece as margens dos ocupantes e, por extensão, sua capacidade de pagar aluguéis de grau institucional.

Em nível estadual, a Madhya Pradesh Logistics Policy 2025 visa reduzir os custos logísticos a benchmarks globais, melhorar a conectividade multimodal e promover a eficiência da cadeia de suprimentos por meio do desenvolvimento de Multi-Modal Logistics Parks. Esses MMLPs representam uma nova subclasse de ativos dentro do universo de armazenagem, combinando armazenamento, cross-docking, cadeia de frio e instalações de transferência intermodal em campi integrados.

A Delhi Logistics and Warehousing Policy 2025, divulgada em versão preliminar em julho de 2025, propõe a relocação de armazéns para a periferia da capital e o estabelecimento de modernos Centros de Consolidação Urbana e Distribuição Logística para descongestionar a cidade e reduzir a poluição veicular. Se implementada, esta política desencadearia uma onda significativa de atividade de relocação brownfield-para-greenfield na Região da Capital Nacional, criando oportunidades de aquisição para incorporadores com bancos de terrenos pré-posicionados ao longo das vias expressas periféricas de Delhi.

Em conjunto, essas políticas sinalizam que a formalização da armazenagem é uma prioridade governamental bipartidária e multinível. Investidores institucionais podem subscrever compromissos de capital de longa duração com maior confiança de que os ventos regulatórios favoráveis persistirão.

Quais riscos os investidores devem monitorar no pipeline de armazenagem?

Apesar da trajetória favorável, diversos riscos estruturais merecem atenção.

A aquisição de terrenos permanece o principal gargalo. Embora dados verificados sobre a área exata de bancos de terrenos mantidos por incorporadores institucionais não estejam disponíveis publicamente, participantes do setor em fóruns do GRI Institute citam consistentemente a clareza de títulos de propriedade, prazos de conversão e custos de agregação como os principais pontos de atrito na expansão do desenvolvimento greenfield.

O risco de concentração é outra preocupação. As oito principais cidades respondem pela grande maioria do estoque Grau A. Cidades secundárias estão atraindo interesse, mas carecem da conectividade de transporte e dos ecossistemas de mão de obra necessários para suportar operações de qualidade institucional em escala. O sucesso de políticas estaduais como a estrutura logística de Madhya Pradesh será testado pela capacidade de direcionar investimentos além dos corredores estabelecidos.

Por fim, o ritmo acelerado de adição de estoque — de 238 milhões de pés quadrados hoje para uma projeção de 700 milhões até 2028 — carrega risco de absorção em micromercados específicos. Incorporadores construindo capacidade especulativa em localidades de segundo nível sem inquilinos-âncora comprometidos podem enfrentar períodos prolongados de locação, particularmente se as condições macroeconômicas desacelerarem o crescimento do e-commerce ou a expansão manufatureira.

A tese institucional é clara e a janela de execução está aberta

O segmento de armazenagem e logística da Índia cruzou o limiar de oportunidade emergente para classe de ativos institucional consolidada. Um CAGR de 22% no estoque Grau A desde 2019, absorção recorde superior a 50 milhões de pés quadrados em um único ano e uma arquitetura regulatória explicitamente projetada para reduzir custos logísticos a benchmarks globais formam coletivamente uma tese de investimento convincente.

O pipeline de capital reflete essa convicção. Gestoras como a Godrej Fund Management e veículos vinculados à infraestrutura como os geridos pela Highway Concessions One Private Limited estão alocando em escala. Investidores transfronteiriços, guiados por critérios de sustentabilidade e atraídos por estruturas de negócio em nível de plataforma, estão aprofundando suas alocações na Índia.

Para líderes que navegam este pipeline, três pontos de dados servem como referências de ancoragem. Estoque Grau A em 238 milhões de pés quadrados hoje, projetado para ultrapassar 420 milhões de pés quadrados até 2028, segundo a CareEdge Ratings. Estoque total visando 700 milhões de pés quadrados nas oito principais cidades até 2028, segundo a JLL India. E taxas de vacância previstas abaixo de 10%, garantindo que a nova oferta atenda, em vez de sobrecarregar, a demanda dos ocupantes.

O GRI Institute continua reunindo investidores institucionais, incorporadores, gestoras de fundos e operadores de infraestrutura que estão moldando este pipeline, inclusive por meio do GRI Warehousing & Logistics Industrial Forum India 2026, onde estratégias de alocação de capital e estruturas operador-incorporador serão analisadas em profundidade.