Mercado de escritórios da Índia bate recorde de 80-83 milhões de pés quadrados em locação

O volume bruto de locação de escritórios na Índia atingiu uma estimativa de 80 a 83,3 milhões de pés quadrados em 2025, um recorde histórico segundo a JLL e a Knight Frank. O marco reflete uma mudança estrutural na forma como os ativos de escritórios são ocupados, subscritos e avaliados nas principais cidades do país. Global Capability Centers, operadores de espaços flexíveis e investidores institucionais estão convergindo para o estoque Grade A, comprimindo spreads de yield e forçando uma recalibração da economia de ativos de escritórios que definirá o ciclo 2025–2028.

Para líderes dos setores imobiliário e de infraestrutura da Índia, os dados apontam para um mercado onde qualidade do inquilino, duração do contrato e conformidade ESG agora têm peso mensurável na formação de cap rates. O GRI Institute acompanha essa evolução por meio de sua programação dedicada a escritórios e GCCs na Índia, onde alocação de capital transfronteiriço e estratégia de ocupantes permanecem temas centrais.

GCCs agora ancoram quase metade da absorção de escritórios na Índia

Os Global Capability Centers responderam por aproximadamente 37 a 45 por cento do total de locações de escritórios na Índia em 2025, segundo a Vestian e a JLL. Bangalore liderou a atividade de locação de GCCs, garantindo a maior participação entre as cidades indianas, conforme dados da JLL e Vestian publicados em janeiro de 2026.

O domínio dos GCCs no mercado de escritórios da Índia está remodelando a forma como incorporadores e investidores abordam a criação de ativos. Os GCCs normalmente demandam grandes lajes, configurações estilo campus, altas certificações de sustentabilidade e compromissos de ocupação de longo prazo. Esse perfil de demanda favorece empreendimentos de grau institucional e penaliza estoques mais antigos e não conformes.

A ICRA projeta que os GCCs locarão incrementalmente 50 a 55 milhões de pés quadrados de escritórios Grade A entre FY2026 e FY2027. O número de GCCs na Índia deve crescer de aproximadamente 1.700 para mais de 2.500 até 2030, segundo ICRA e FICCI-Anarock. Essas projeções reforçam um impulso estrutural duradouro para a oferta de escritórios Grade A, particularmente nas cidades do sul e oeste da Índia, onde os ecossistemas de tecnologia e serviços são mais profundos.

A busca por qualidade é mensurável. Os valores de aluguel de escritórios nas principais cidades indianas se valorizaram ano a ano em 2025, segundo a Anarock. Incorporadores posicionados na interseção de conformidade ESG, entrega em escala de campus e relacionamentos com inquilinos GCC estão capturando prêmios de aluguel desproporcionais.

Como os operadores de coworking estão influenciando a subscrição institucional?

Operadores de espaços flexíveis capturaram uma parcela recorde da atividade de locação em 2025, segundo Knight Frank e Cushman & Wakefield. O estoque de espaços flexíveis da Índia deve ultrapassar 100 milhões de pés quadrados até 2026, conforme Coworking Insights e Knight Frank.

Essa expansão traz implicações diretas para as avaliações de ativos de escritórios. Operadores de coworking funcionam tanto como inquilinos quanto como gestores de ativos, absorvendo grandes blocos de espaço Grade A e sublocando-os em escala granular para clientes corporativos e startups. Sua crescente participação na absorção total introduz uma camada de intermediação que investidores institucionais precisam considerar em seus modelos de subscrição.

Para proprietários de ativos, a locação para coworking pode acelerar a velocidade de ocupação e reduzir o risco de vacância, mas também introduz risco de crédito do operador e durações efetivas de contrato mais curtas em comparação com locações corporativas diretas. Subscritores institucionais estão cada vez mais bifurcando suas avaliações com base no mix de inquilinos, aplicando cap rates mais apertados a ativos com locação direta de GCCs ou multinacionais e spreads mais amplos a ativos com alta exposição a coworking.

Os custos típicos de fit-out para escritórios Grade A na Índia em 2025 variaram de ₹1.500 a ₹2.500 por pé quadrado, segundo a Address Advisors. Para operadores de coworking, essa economia de fit-out é uma variável central na formação de margem e, para proprietários, representa uma alavanca de negociação na estruturação de contratos. A trajetória do segmento de coworking — de um produto flex de nicho para um canal mainstream de absorção — marca uma das mudanças mais consequentes no mercado de escritórios da Índia nos últimos cinco anos.

Qual o papel do capital institucional na redefinição dos valores de ativos de escritórios?

Os investimentos institucionais em imóveis indianos atingiram um pico histórico em 2025, com o setor de escritórios atraindo a maioria dos fluxos, segundo a Colliers India. O capital estrangeiro manteve presença significativa, representando 43 por cento da participação de investimento institucional em 2025, mesmo com o capital doméstico crescendo expressivamente.

Esse fluxo de capital de dupla fonte está comprimindo os cap rates para ativos de escritórios premium. Edifícios ancorados por GCCs com ocupação de longo prazo, fortes credenciais ESG e especificações de grau institucional obtêm os yields mais apertados. A convergência de REITs domésticos, fundos soberanos, alocadores de pensão e credores institucionais europeus criou um mercado de capitais profundo e competitivo para o estoque de escritórios de primeira linha da Índia.

Profissionais que atuam na interseção de fluxos de capital transfronteiriços e ativos de escritórios indianos, incluindo figuras como Mihir Nerurkar em consultoria de mercados de capitais e Martin Soell em empréstimos institucionais europeus, representam a infraestrutura conectiva pela qual alocadores globais acessam exposição a escritórios indianos. Seus papéis na estruturação de instrumentos de dívida, equity e híbridos para portfólios de escritórios são cada vez mais centrais na forma como as transações são precificadas e executadas.

No lado doméstico, a continuidade de liderança em grandes incorporadoras sinaliza estabilidade. Gaurav Pandey foi reconduzido como MD e CEO da Godrej Properties por um mandato de três anos a partir de 1º de janeiro de 2026, segundo a Godrej Properties e o Business Standard. A posição da Godrej Properties como incorporadora listada com exposição diversificada, incluindo projetos comerciais e de uso misto, torna essa nomeação relevante para participantes do mercado de escritórios que acompanham a credibilidade do pipeline de desenvolvimento.

Operadores de médio porte também estão ganhando visibilidade. A RRC Ventures Pvt Ltd, empresa de construção e desenvolvimento sediada em Mumbai, registrou receita projetada para FY25 de aproximadamente ₹248 crore, segundo dados da Tracxn e do Ministry of Corporate Affairs. Embora menor em escala que incorporadoras listadas, empresas como a RRC Ventures representam o ecossistema em expansão de parceiros de construção e veículos de joint venture dos quais investidores institucionais dependem para execução de projetos.

Recalibração regulatória favorece desenvolvimento ágil

O ambiente regulatório está evoluindo de maneiras que apoiam a criação de ativos adjacentes a escritórios. As Special Economic Zones (Amendment) Rules, 2025, notificadas em 3 de junho de 2025, flexibilizaram os requisitos de terreno para SEZs especificamente para fabricação de semicondutores e componentes eletrônicos, reduzindo o limiar para 10 hectares e permitindo o uso de terrenos arrendados ou hipotecados. Embora direcionadas à manufatura de alta tecnologia, essas emendas beneficiam indiretamente incorporadores de escritórios ao facilitar ecossistemas de uso misto dentro e ao redor das zonas SEZ.

A abordagem do governo em relação ao DESH Bill (Development of Enterprise and Services Hubs), originalmente proposto para substituir o SEZ Act, reflete uma preferência por emendas regulatórias ágeis em vez de uma revisão legislativa abrangente. O DESH Bill foi amplamente arquivado em favor de notificações direcionadas que atendem necessidades específicas da indústria. Para incorporadores e ocupantes de escritórios, essa abordagem regulatória incremental oferece clareza funcional sem a incerteza de uma transição legislativa completa.

Bangalore, Hyderabad e Pune: o triângulo de avaliação

As três cidades que formam o núcleo do mercado de escritórios impulsionado por GCCs na Índia — Bangalore, Hyderabad e Pune — apresentam dinâmicas de avaliação distintas.

A posição de Bangalore como principal destino de locação de GCCs se traduz diretamente nos cap rates mais apertados e na maior valorização de aluguéis entre os mercados de escritórios indianos. A profundidade de talentos em tecnologia da cidade, ecossistemas de campus estabelecidos e familiaridade dos investidores institucionais criam um ciclo autorreforçante de demanda e fluxo de capital.

Hyderabad emergiu como uma alternativa competitiva, beneficiando-se de políticas proativas do governo estadual, grandes parcelas de terreno adequadas para desenvolvimento de campus e uma base crescente de GCCs. Seu prêmio relativo de yield comparado a Bangalore oferece aos investidores institucionais uma proposta de valor ancorada no potencial de crescimento de aluguel.

O mercado de escritórios de Pune se beneficia da proximidade com Mumbai, um forte pool de talentos em engenharia e custos operacionais mais baixos. A penetração de coworking na cidade é particularmente notável, com operadores flexíveis capturando parcela significativa de absorção e remodelando o mix de inquilinos em ativos Grade A.

Nas três cidades, o fio condutor comum é a demanda institucional por ativos que combinem qualidade do inquilino, estabilidade de contrato e conformidade ESG. O reajuste do mercado de escritórios em curso na Índia trata fundamentalmente da reprecificação desses atributos.

A reprecificação estrutural à frente

O mercado imobiliário de escritórios da Índia está entrando em um ciclo definido pela diferenciação de qualidade liderada por inquilinos. GCCs ancorando quase metade de toda a absorção, operadores de coworking ultrapassando 100 milhões de pés quadrados em estoque e capital institucional atingindo níveis históricos de implantação representam coletivamente um mercado onde a economia de ativos está sendo estruturalmente reprecificada.

O período de 2025 a 2028 determinará se os atuais prêmios de avaliação para ativos de escritórios Grade A, em conformidade ESG e ancorados por GCCs são sustentáveis ou se as respostas de oferta diluirão o prêmio de qualidade. Para investidores, incorporadores e profissionais de mercados de capitais, os dados deixam pouca ambiguidade sobre a direção do mercado.

O GRI Institute continua reunindo os tomadores de decisão que moldam essa transição por meio de sua programação focada em escritórios e GCCs na Índia, onde economias de locação, estruturas de capital e estratégias em nível de cidade são examinadas com o rigor que o mercado exige.