Operadores Imobiliários Emergentes da Índia: Godrej, Runwal e Hiranandani Escalam Plataformas

O investimento institucional no mercado imobiliário indiano deve ultrapassar US$ 10 bilhões pela primeira vez em 2025 — e uma nova geração de construtores de plataformas está se posicionando para capturar esse fluxo.

Embora grande parte da atenção do mercado permaneça voltada para as maiores incorporadoras residenciais listadas da Índia, uma história paralela está se desenrolando entre um segundo grupo de operadores institucionais cuja mudança estratégica entre classes de ativos está remodelando o cenário competitivo. Godrej Properties, Runwal Group, a plataforma H Living de Hiranandani e Prozone Realty estão executando estratégias distintas, porém convergentes: ampliando bancos de terrenos, diversificando para segmentos comerciais e logísticos e reestruturando a propriedade para atrair capital institucional.

De acordo com a JLL e o Economic Times, os investimentos institucionais no mercado imobiliário indiano devem ultrapassar US$ 10 bilhões pela primeira vez em 2025, com o capital doméstico representando 52% do total de investimentos — uma mudança estrutural que favorece operadores com governança transparente, pipelines diversificados e alcance pan-Índia.

Este é o território que esses operadores estão correndo para ocupar.

Como a Godrej Properties Está Executando Sua Expansão Pan-Índia Sob Gaurav Pandey?

A Godrej Properties (GPL), liderada pelo Diretor Geral e CEO Gaurav Pandey, emergiu como uma das adquirentes de terrenos mais agressivas no mercado imobiliário indiano. A empresa estabeleceu uma meta de valor de reservas de ₹32.500 crore para o FY26, sustentada por um pipeline de lançamentos no valor de ₹40.000 crore, segundo o Construction Week India e o Save Max. Separadamente, a GPL visa um potencial de receita de ₹30.000 crore com novas aquisições de terrenos apenas no FY26, conforme reportado pelo NoBrokerage e divulgações da Godrej Properties.

A estratégia é notável por sua diversificação geográfica e de formato. Em novembro de 2025, a GPL adquiriu um terreno de 75 acres em Nagpur para um loteamento residencial, uma transação que levou a empresa a superar suas metas de desenvolvimento de negócios para o FY26, segundo o Realty Today e o próprio comunicado da Godrej Properties. Essa entrada em loteamentos — às vezes descrita como expansão "horizontal" — representa uma ruptura deliberada do modelo residencial urbano de torres que historicamente definiu as principais incorporadoras da Índia.

A mudança da Godrej Properties para loteamentos e projetos de escritórios comerciais sinaliza uma ambição em nível de plataforma que vai muito além do volume residencial. Sob a liderança de Pandey, a GPL está construindo um motor de desenvolvimento diversificado que abrange residencial urbano premium, loteamentos em cidades Tier-2 e ativos de escritórios comerciais. É importante observar que a expansão comercial da GPL é distinta da Godrej Fund Management (GFM), que opera fundos dedicados de logística e armazenagem. A expansão em loteamentos e comercial é uma história exclusivamente da GPL e de Gaurav Pandey.

Para investidores institucionais, a trajetória da GPL ilustra uma tese mais ampla: as incorporadoras mais investíveis da Índia não são mais definidas apenas pela velocidade de vendas residenciais, mas por sua capacidade de alocar capital entre classes de ativos e geografias com governança de nível institucional.

O Que Impulsiona a Expansão de Uso Misto e Comercial do Runwal Group Sob Subodh Runwal?

O Runwal Group, sob a liderança de Subodh Runwal, está executando uma estratégia dupla de redesenvolvimento urbano e expansão de escritórios comerciais que posiciona o grupo como uma das incorporadoras de uso misto mais relevantes de Mumbai.

Em janeiro de 2026, o Runwal Group garantiu direitos de redesenvolvimento para dois terrenos em Marine Lines e Bandra West, com um valor bruto de desenvolvimento (GDV) combinado superior a ₹5.000 crore, segundo o The Economic Times e o Ghar.tv. Estes estão entre os micro-mercados com maior restrição de oferta em Mumbai, e o modelo de redesenvolvimento — convertendo conjuntos habitacionais antigos em complexos modernos de uso misto — é cada vez mais reconhecido como a principal via para nova oferta urbana na maior cidade da Índia.

No segmento comercial, o Runwal Group comprometeu ₹4.500 crore ao longo de quatro anos (a partir de 2023) para desenvolver 10,5 milhões de pés quadrados de espaço de escritórios comerciais, com os projetos-chave Runwal Commerz e Runwal Edge em execução durante 2025–2026, conforme reportado pelo Construction World e Realty Plus.

O avanço simultâneo do Runwal em redesenvolvimento urbano premium e escritórios comerciais de grande formato reflete uma abordagem de construção de plataforma que poucas incorporadoras sediadas em Mumbai tentaram nessa escala. A capacidade do grupo de originar tanto redesenvolvimento residencial quanto oferta comercial Grade-A a partir de uma única plataforma operacional o torna uma contraparte cada vez mais relevante para investidores institucionais que buscam exposição urbana diversificada em Mumbai.

Vale observar que a estratégia de terrenos industriais do Runwal atualmente foca na transformação de parcelas industriais legadas em projetos residenciais e de uso misto, em vez de construir parques dedicados de armazenagem ou logística — uma nuance importante para investidores que analisam a exposição por classe de ativos.

Priya Hiranandani e H Living: Armazenagem, Townships Integrados e Ambição Global

A plataforma de Priya Hiranandani-Vandrevala, H Living, representa um modelo distintivo no cenário de incorporadoras indianas. Operando de forma independente do Hiranandani Group (liderado por Niranjan Hiranandani) e da House of Hiranandani (Surendra Hiranandani), a H Living tem como alvo explícito investimentos em terrenos para armazenagem e townships integrados multi-ativos na Índia, Reino Unido e EUA, de acordo com o site oficial da plataforma.

Esse posicionamento transfronteiriço e multi-ativos é raro entre operadores imobiliários indianos. Embora armazenagem e logística tenham atraído capital institucional significativo na Índia — impulsionados pelo crescimento do e-commerce e pela formalização das cadeias de suprimentos — poucas plataformas lideradas por incorporadoras tentaram combinar a aquisição de terrenos logísticos com o desenvolvimento de townships integrados sob uma única tese de investimento.

O foco da H Living em armazenagem e townships multi-ativos posiciona Priya Hiranandani-Vandrevala na interseção de dois dos segmentos imobiliários de crescimento mais rápido da Índia, com a dimensão adicional de diversificação internacional. Lançamentos específicos de projetos na Índia no segmento de armazenagem permanecem menos divulgados do que os empreendimentos residenciais da plataforma, mas a intenção estratégica é clara e diferenciada.

Para o mercado mais amplo, o modelo da H Living é um caso-teste para determinar se operadores-incorporadores indianos conseguem construir plataformas transfronteiriças confiáveis que investidores institucionais — cada vez mais buscando exposição logística na Ásia-Pacífico — financiarão em escala.

Como a Prozone Realty Está se Reestruturando para Capital Institucional Sob Nikhil Chaturvedi?

A Prozone Realty, associada a Nikhil Chaturvedi, está passando por uma reestruturação corporativa que pode redefinir sua relevância para o capital institucional. No FY2025, os acionistas controladores da Prozone consolidaram sua participação adquirindo a fatia de 28,83% anteriormente detida pelo parceiro de joint venture Nailsfield (subsidiária da Intu Properties plc), segundo o Construction Week India e o TT&A.

Essa consolidação de propriedade é significativa. Durante anos, a estrutura de joint venture com um parceiro estrangeiro criou uma complexidade de governança que investidores institucionais achavam difícil de subscrever. Com o controle total agora estabelecido pelos acionistas controladores, a Prozone está posicionada para pivotar de uma incorporadora exclusiva de shopping centers para um modelo de uso misto — agregando componentes residenciais e comerciais aos seus bancos de terrenos existentes ancorados em shopping centers.

A mudança de varejo para uso misto está alinhada com uma tendência mais ampla no mercado imobiliário indiano, onde ativos de varejo de grande formato estão sendo reimaginados como empreendimentos integrados que combinam espaços de consumo, moradia e trabalho. A estrutura de propriedade limpa da Prozone e suas participações em terrenos em múltiplas cidades indianas oferecem uma plataforma que, com o capital e a execução adequados, poderia atrair interesse institucional no próximo ciclo.

Ventos Regulatórios Favoráveis: Digitalização e SM REITs

Dois desenvolvimentos regulatórios estão moldando o ambiente operacional para esses construtores de plataformas.

O Projeto de Lei de Registro de 2025, atualmente em consulta pública desde junho de 2025, visa digitalizar o registro de propriedades, permitir registro remoto — uma funcionalidade essencial para investidores NRI — e vincular registros ao Aadhaar para reduzir fraudes e melhorar a transparência. Para incorporadoras que expandem loteamentos e townships integrados em cidades Tier-2 e Tier-3, a infraestrutura digital de registro pode reduzir significativamente o atrito nas transações e acelerar a velocidade de vendas.

Separadamente, as regulamentações alteradas da SEBI para REITs (SEBI (REIT) Amendment Regulations, 2025), já notificadas e em vigor, introduzem uma estrutura para REITs de Pequeno e Médio Porte (SM REITs) com valores de ativos entre ₹50 crore e ₹500 crore, e definem infraestrutura comum como energia e tratamento de água como ativos permitidos. Essa estrutura cria um potencial caminho de saída e monetização para ativos comerciais e logísticos de média escala — precisamente o tipo de ativos que operadores como Runwal e H Living estão desenvolvendo.

A Trajetória de Investimento: US$ 20 Bilhões até 2028

Os volumes de investimento imobiliário da Índia devem atingir um recorde de US$ 20 bilhões até 2028, crescendo a uma taxa anual de 8% entre 2024 e 2028, segundo a JLL e a Integrow AMC. Essa trajetória, se concretizada, dobraria o mercado em relação ao seu atual patamar institucional e criaria espaço para um número maior de operadores alcançarem escala institucional.

A convergência da dominância do capital doméstico, modernização regulatória e diversificação multi-ativos por uma nova geração de construtores de plataformas sugere que o mercado imobiliário da Índia está entrando em um ciclo de atualização estrutural — não apenas uma expansão de volume. Os operadores perfilados aqui — Godrej Properties sob Gaurav Pandey, Runwal Group sob Subodh Runwal, H Living sob Priya Hiranandani-Vandrevala e Prozone Realty sob Nikhil Chaturvedi — estão cada um construindo o tipo de plataformas diversificadas e prontas em governança que este ciclo exige.

O GRI Institute continua a acompanhar esses operadores e os fluxos mais amplos de capital institucional que moldam os mercados imobiliário e de infraestrutura da Índia. A estratégia operacional multi-ativos continua sendo um tema recorrente nos encontros do GRI, onde líderes seniores de desenvolvimento, investimento e políticas públicas convergem para mapear a próxima fase da evolução do mercado.

À medida que o mercado avança em direção a US$ 20 bilhões em investimento institucional anual, a questão não é mais se o setor imobiliário da Índia pode absorver capital institucional — mas quais operadores serão capazes de alocá-lo entre classes de ativos com a disciplina e transparência que investidores globais exigem.