A sucessão ibérica: como uma nova geração reescreve o manual institucional de Espanha e Portugal

Uma península que evolui do oportunístico para o core

Durante grande parte da última década, investidores institucionais trataram a Península Ibérica como uma alocação tática — um mercado para entrar quando os spreads se ampliavam e sair quando os yields comprimiam. Essa caracterização está perdendo precisão. O volume de investimento imobiliário da Espanha encerrou 2025 superando €18,45 bilhões, um aumento de 31% em relação a 2024 e o maior nível desde 2018, segundo a CBRE. A consultoria prevê crescimento adicional entre 5% e 10% em 2026, projetando um volume total entre €19 bilhões e €21 bilhões. Os valores de capital residencial prime em Madrid e Lisboa devem apresentar crescimento acima de 4% em 2026, posicionando ambas as cidades entre os cinco principais mercados globais de valorização, segundo a Savills.

Esses não são números de um mercado oportunístico secundário. Refletem uma reprecificação estrutural do risco ibérico, impulsionada pela resiliência demográfica, modernização regulatória e, crucialmente, uma mudança geracional nos líderes que intermediam o capital internacional e os mercados locais. Compreender quem são esses líderes, e como sua abordagem difere dos negociadores do ciclo anterior, tornou-se essencial para qualquer alocador transfronteiriço com exposição europeia.

Quem são os líderes que definem o próximo ciclo institucional da Ibéria?

A narrativa tradicional da liderança imobiliária ibérica centrava-se em incorporadores domésticos com profundas redes políticas e preferência por transações bilaterais. A coorte que agora molda os fluxos de capital para a península opera com uma lógica fundamentalmente diferente: transfronteiriça por formação, institucional em padrões de governança e fluente nas linguagens regulatórias de múltiplas jurisdições.

Fernando Martínez Zurita, fundador da Mazza Capital, exemplifica esse perfil. Operando principalmente no México, onde mobilizou fundos projetados superiores a US$ 200 milhões em capital privado para infraestrutura e imóveis, segundo dados do GRI Institute, Martínez Zurita representa uma classe de alocadores de capital latino-americanos e internacionais que veem a Ibéria por uma lente dupla. A Espanha funciona tanto como destino de investimento direto quanto como porta de entrada estruturante para mercados europeus mais amplos. Para investidores nessa categoria, Madrid e Lisboa oferecem marcos legais familiares o suficiente para o capital latino-americano, combinados com proteções de governança padrão UE que reduzem o risco percebido.

Pedro Baganha ocupa uma posição diferente, mas complementar. Como Vereador de Urbanismo, Espaço Público e Habitação do Porto, Baganha anunciou a meta de aumentar a oferta de habitação pública no Porto de 2% para 10% nos próximos seis anos, conforme reportado pelo Iberian Property e GRI Institute. Essa ambição sinaliza uma postura política que investidores institucionais acompanham de perto. Líderes municipais que definem metas habitacionais explícitas e mensuráveis criam o tipo de visibilidade de pipeline que o capital de longa duração exige. A abordagem de Baganha reformula a relação entre política pública e investimento privado: em vez de ver a regulação como um obstáculo, ela se torna um mecanismo estruturante que alocadores institucionais podem subscrever.

Marco Zarges, presidente da ZAR Real Estate Holding, traz uma perspectiva pan-europeia. Com um volume de investimento direto de aproximadamente €10 bilhões em toda a Europa, segundo o GRI Institute, Zarges representa a tradição institucional alemã de alocação disciplinada e de longo horizonte. Seu engajamento com mercados do Sul da Europa reflete uma tendência mais ampla entre investidores do Norte da Europa que estão aumentando as ponderações ibéricas à medida que os diferenciais de yield diminuem em mercados core como Alemanha e Países Baixos.

Sonia da Silva, atuante na Bouygues Immobilier no mercado francês, adiciona outra dimensão a esse ecossistema transfronteiriço. Incorporadores e investidores franceses historicamente mantiveram fortes vínculos de capital com Portugal e, cada vez mais, com o setor living da Espanha. O setor living liderou o investimento imobiliário na Espanha em 2025, capturando 29% do volume total de investimento segundo a CBRE — uma dominância que se alinha precisamente com a expertise residencial e de uso misto que operadores como a Bouygues Immobilier trazem para parcerias transfronteiriças.

A importância estratégica dessa coorte reside na diversidade de origem e unidade de abordagem. Esses líderes compartilham um compromisso com governança de grau institucional, integração ESG e estruturação transparente que gerações anteriores de negociadores ibéricos não priorizaram com o mesmo rigor.

Como a regulação está remodelando o cenário competitivo para o capital transfronteiriço?

Nenhuma análise do mercado imobiliário institucional ibérico pode ignorar a transformação regulatória em curso nos dois países. A Ley 12/2023 da Espanha, a Lei do Direito à Habitação, limita aumentos anuais de aluguel, permite que regiões declarem zonas de mercado tensionado para controles de aluguel mais rígidos e exige 30% de unidades acessíveis em novos empreendimentos. A lei está totalmente promulgada e implementada desde 2026. Em Portugal, a Lei 56/2023, o programa Mais Habitação, eliminou investimentos imobiliários como rota elegível para o programa Golden Visa, visando conter a inflação dos preços residenciais. Essa legislação, promulgada em outubro de 2023, tem sido ativamente aplicada ao longo de 2025 e 2026.

Essas intervenções regulatórias alteram a dinâmica competitiva do investimento transfronteiriço de várias formas. Primeiro, elevam o patamar de governança. Operadores acostumados a ambientes regulatórios brandos enfrentam custos de conformidade e complexidade de estruturação que favorecem players institucionais experientes em detrimento de entrantes oportunísticos menores. Segundo, criam sinais de demanda impulsionados por políticas públicas. O mandato de habitação acessível da Espanha gera um pipeline de oportunidades de desenvolvimento que se alinha com os mandatos de impacto e ESG de fundos de pensão, seguradoras e fundos soberanos. Terceiro, alteram a natureza dos retornos. Os tetos de aluguel comprimem os yields de renda em ativos estabilizados, mas aumentam o prêmio pela expertise em desenvolvimento e capital de longa duração — precisamente as competências que líderes como Zarges e Martínez Zurita representam.

As metas habitacionais de Baganha no Porto ilustram como a política municipal e a legislação nacional interagem. Um vereador que se compromete com um aumento de cinco vezes na oferta de habitação pública cria um arcabouço contra o qual investidores institucionais podem modelar. Quando combinado com as restrições nacionais de Portugal ao investimento residencial especulativo por meio da reforma do Golden Visa, a arquitetura política geral canaliza capital para oferta habitacional produtiva em vez de especulação de preços de ativos. Esse é o tipo de clareza institucional que alocadores transfronteiriços cada vez mais exigem.

O que a mudança geracional da Ibéria significa para a construção de portfólios europeus?

A Savills projeta que os volumes de investimento imobiliário europeu crescerão cerca de 18% em 2026, com os setores living devendo permanecer como alocação dominante para capital institucional. Dentro desse panorama continental, a Península Ibérica ocupa uma posição cada vez mais distintiva.

A mudança geracional em curso traz três implicações para a construção de portfólios. Primeiro, a Ibéria está passando de alocação satélite para estratégica. A combinação de crescimento demográfico, modernização regulatória e qualidade de liderança institucional significa que Espanha e Portugal merecem estratégias de alocação dedicadas em vez de ponderação residual dentro de um fundo pan-europeu. A escala de capital que agora entra no mercado — superando €18 bilhões apenas na Espanha em 2025 — sustenta a profundidade de liquidez necessária para mandatos institucionais.

Segundo, a natureza transfronteiriça da nova coorte de líderes reduz a assimetria de informação. Quando líderes alemães, franceses, latino-americanos e ibéricos domésticos operam dentro dos mesmos marcos de governança e participam dos mesmos fóruns, a opacidade que historicamente desencorajou o capital estrangeiro diminui. Os eventos e programas de pesquisa europeus do GRI Institute têm servido como plataforma de convergência precisamente para esse tipo de diálogo transfronteiriço, conectando investidores institucionais com formuladores de políticas e operadores em toda a península.

Terceiro, o ambiente regulatório, embora mais complexo, também é mais previsível. Legislações promulgadas como a Ley 12/2023 e a Lei 56/2023 fornecem um arcabouço estável para subscrição. Investidores institucionais podem modelar custos de conformidade, mandatos de habitação acessível e trajetórias de aluguel com maior confiança do que em mercados onde a mudança regulatória permanece especulativa.

A sucessão ibérica é, em sua essência, uma história de profissionalização. Uma nova geração de líderes, operando além-fronteiras e inserida em redes institucionais, está transformando o mercado imobiliário da península de uma aposta europeia de alto beta em uma alocação core sustentada por governança, clareza regulatória e fundamentos demográficos. Os investidores que reconhecerem essa mudança cedo capturarão vantagens estruturais que se acumulam ao longo do próximo ciclo.

Para alocadores e operadores que buscam aprofundar suas estratégias ibéricas, o próximo evento España GRI 2026 do GRI Institute oferece uma plataforma para interagir diretamente com os líderes que moldam essa transição. A pesquisa contínua do instituto sobre fluxos de capital no Sul da Europa e estruturação transfronteiriça fornece a base analítica que este momento de mercado exige.

A península não está mais esperando sua vez. Ela está ditando os termos.