Credit: Divulgação/JFLMercado de locação profissional ganha força em meio a juros elevados
Principal destino de investimentos imobiliários no mundo desde 2021, multifamily deve alcançar 14 mil unidades no Brasil em 2026
22 de agosto de 2025Mercado Imobiliário
Por Júlia Ribeiro
No primeiro trimestre de 2025, o setor de multifamily - também conhecido como residencial para renda - representou 28% de todas as transações imobiliárias realizadas no mundo, superando os setores industrial (23%), de escritórios (22%) e de varejo (19%), de acordo com dados levantados pela CBRE.
No Brasil, apesar de ainda ser uma pequena fração do mercado imobiliário (0,1%), a tendência também é de expansão, especialmente em grandes centros urbanos, como São Paulo, onde o estoque de imóveis do segmento está majoritariamente concentrado.
Essa é a leitura dos players pioneiros do setor no país que foi compartilhada durante uma roundtable do GRI Institute que destacou a evolução do mercado brasileiro, identificando desafios e um enorme potencial de crescimento.
A discussão aconteceu no Rochaverá Corporate Towers, sede da CBRE Brasil em São Paulo, teve a moderação de Ricardo Laham, CEO e sócio da Vila 11, e contribuições de André Lucarelli, vice-presidente sênior de Investimentos da Brookfield Asset Management; Edson Ferrari, diretor sênior de Capital Markets & Asset Management da CBRE Brasil; e Fernando Hamaoui, Managing Director da Evergreen Investment Advisors.
A longo prazo, o investimento na tese é visto como uma alternativa vantajosa, com investidores projetando crescimento consistente à medida que o mercado amadurece no país. “As pessoas sempre vão precisar ter algum lugar para morar. E num mercado no qual se tem cada vez mais dificuldades para comprar a casa própria, ou até desejos diferentes entre as gerações sobre realizar ou não essa aquisição, o modelo multifamily se torna um investimento interessante”, afirma um dos executivos.
Essa visão é fundamentada em dados. Em seu levantamento do setor, a CBRE já reúne cerca de 30 instituições e mapeia mais de 10 mil unidades em 107 edifícios: 86% desse estoque está concentrado no estado de São Paulo - seguido por Paraná, Minas Gerais, Rio Grande do Sul, Rio de Janeiro, Bahia e Distrito Federal.
As entregas de novos edifícios estão acelerando, e a expectativa é que o número de unidades no país chegue a 14,5 mil em 2026, um crescimento importante para o setor.
A taxa de ocupação de aluguéis de longa duração (long-stay) em São Paulo manteve-se estável em 76%, superando os contratos de curta duração (short-stay), que registraram 72% no primeiro semestre de 2025. Os preços médios praticados variam entre R$110-380/m² para short-stay e R$50-280/m² para contratos mais longos, com tendência de alta em diversas regiões.
"No Brasil, de certa forma, se quiser morar bem, tem que comprar. O que estamos oferecendo com o conceito do multifamily e locação profissional é justamente a oportunidade de viver com qualidade, sem a necessidade de adquirir um imóvel”, complementa um participante.
Outro representante de uma das empresas presentes na discussão relata um crescimento real nos aluguéis e uma taxa de retenção de inquilinos em ascensão, indicando que os clientes encontram valor no serviço oferecido e preferem a comodidade do aluguel à burocracia da compra.
No entanto, pondera-se que, apesar do potencial, o Brasil ainda está na fase inicial dessa transição, e o desenvolvimento de uma infraestrutura de gestão profissional será crucial para garantir o sucesso do mercado.
O financiamento de longo prazo no Brasil é um dos principais desafios para o desenvolvimento do multifamily. Uma gestora canadense tem obtido sucesso com financiamentos "bullet" de cinco anos ou mais, cobrindo entre 60% e 70% do valor do ativo.
Inicialmente visto como um negócio “nebuloso”, a confiança no setor cresceu, permitindo que as empresas consigam crédito de alguns bancos tradicionais, como o Bradesco. “No primeiro financiamento, tive a impressão de que o capital nos foi concedido mais pela confiança na empresa do que pela compreensão do projeto em si. No entanto, hoje já conseguimos receber de 3 a 4 propostas distintas, o que demonstra um interesse crescente dos bancos. Isso não acontecia antes, e considero importante começarmos a mapear essa nova realidade”, compartilha um executivo.
Embora a participação do setor de multifamily nas transações de mercado de capitais seja modesta até o momento, a expectativa é de uma mudança nesse cenário. Acredita-se que os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) ganharão força, atraindo investidores individuais e facilitando a reciclagem de capital para as incorporadoras.
Há otimismo em relação ao potencial de destaque do setor nessas transações. Esse crescimento será impulsionado pela compressão do cap rate, à medida que o mercado expandir sua escala, consolidar portfólios e um histórico de performance.
Em novembro, o GRI Residencial para Renda 2025 vai aprofundar ainda mais as discussões, abordando temas cruciais como a operação dos ativos, um ponto de atenção para o desenvolvimento da tese no país.
Acesse o site oficial para mais informações.
No primeiro trimestre de 2025, o setor de multifamily - também conhecido como residencial para renda - representou 28% de todas as transações imobiliárias realizadas no mundo, superando os setores industrial (23%), de escritórios (22%) e de varejo (19%), de acordo com dados levantados pela CBRE.
No Brasil, apesar de ainda ser uma pequena fração do mercado imobiliário (0,1%), a tendência também é de expansão, especialmente em grandes centros urbanos, como São Paulo, onde o estoque de imóveis do segmento está majoritariamente concentrado.
Essa é a leitura dos players pioneiros do setor no país que foi compartilhada durante uma roundtable do GRI Institute que destacou a evolução do mercado brasileiro, identificando desafios e um enorme potencial de crescimento.
A discussão aconteceu no Rochaverá Corporate Towers, sede da CBRE Brasil em São Paulo, teve a moderação de Ricardo Laham, CEO e sócio da Vila 11, e contribuições de André Lucarelli, vice-presidente sênior de Investimentos da Brookfield Asset Management; Edson Ferrari, diretor sênior de Capital Markets & Asset Management da CBRE Brasil; e Fernando Hamaoui, Managing Director da Evergreen Investment Advisors.
Uma alternativa resiliente
Há um consenso de que, no atual cenário econômico do Brasil, o aluguel emerge como uma opção mais acessível para grande parte da população. O país enfrenta um déficit habitacional de 6,2 milhões de unidades, e a aquisição de imóveis se torna cada vez mais desafiadora, com preços que sobem acima da inflação e custos de financiamento crescentes, com taxas chegando a 14,74%.A longo prazo, o investimento na tese é visto como uma alternativa vantajosa, com investidores projetando crescimento consistente à medida que o mercado amadurece no país. “As pessoas sempre vão precisar ter algum lugar para morar. E num mercado no qual se tem cada vez mais dificuldades para comprar a casa própria, ou até desejos diferentes entre as gerações sobre realizar ou não essa aquisição, o modelo multifamily se torna um investimento interessante”, afirma um dos executivos.
Essa visão é fundamentada em dados. Em seu levantamento do setor, a CBRE já reúne cerca de 30 instituições e mapeia mais de 10 mil unidades em 107 edifícios: 86% desse estoque está concentrado no estado de São Paulo - seguido por Paraná, Minas Gerais, Rio Grande do Sul, Rio de Janeiro, Bahia e Distrito Federal.
As entregas de novos edifícios estão acelerando, e a expectativa é que o número de unidades no país chegue a 14,5 mil em 2026, um crescimento importante para o setor.
A taxa de ocupação de aluguéis de longa duração (long-stay) em São Paulo manteve-se estável em 76%, superando os contratos de curta duração (short-stay), que registraram 72% no primeiro semestre de 2025. Os preços médios praticados variam entre R$110-380/m² para short-stay e R$50-280/m² para contratos mais longos, com tendência de alta em diversas regiões.
"No Brasil, de certa forma, se quiser morar bem, tem que comprar. O que estamos oferecendo com o conceito do multifamily e locação profissional é justamente a oportunidade de viver com qualidade, sem a necessidade de adquirir um imóvel”, complementa um participante.
Outro representante de uma das empresas presentes na discussão relata um crescimento real nos aluguéis e uma taxa de retenção de inquilinos em ascensão, indicando que os clientes encontram valor no serviço oferecido e preferem a comodidade do aluguel à burocracia da compra.
No entanto, pondera-se que, apesar do potencial, o Brasil ainda está na fase inicial dessa transição, e o desenvolvimento de uma infraestrutura de gestão profissional será crucial para garantir o sucesso do mercado.
Financiamento e investimentos
Apesar de um panorama promissor, investidores enfrentam desafios significativos no setor. As elevadas taxas de juros, tanto no Brasil quanto globalmente, representam um obstáculo considerável para o crescimento. Adicionalmente, a volatilidade cambial é uma preocupação notável para investidores internacionais.O financiamento de longo prazo no Brasil é um dos principais desafios para o desenvolvimento do multifamily. Uma gestora canadense tem obtido sucesso com financiamentos "bullet" de cinco anos ou mais, cobrindo entre 60% e 70% do valor do ativo.
Inicialmente visto como um negócio “nebuloso”, a confiança no setor cresceu, permitindo que as empresas consigam crédito de alguns bancos tradicionais, como o Bradesco. “No primeiro financiamento, tive a impressão de que o capital nos foi concedido mais pela confiança na empresa do que pela compreensão do projeto em si. No entanto, hoje já conseguimos receber de 3 a 4 propostas distintas, o que demonstra um interesse crescente dos bancos. Isso não acontecia antes, e considero importante começarmos a mapear essa nova realidade”, compartilha um executivo.
Embora a participação do setor de multifamily nas transações de mercado de capitais seja modesta até o momento, a expectativa é de uma mudança nesse cenário. Acredita-se que os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) ganharão força, atraindo investidores individuais e facilitando a reciclagem de capital para as incorporadoras.
Há otimismo em relação ao potencial de destaque do setor nessas transações. Esse crescimento será impulsionado pela compressão do cap rate, à medida que o mercado expandir sua escala, consolidar portfólios e um histórico de performance.
Futuro
Este é um momento chave para os investidores que desejam entender as nuances do setor e como se posicionar de maneira estratégica para o futuro. Desde 2018, o GRI Institute é um facilitador importante de discussões que visam não apenas mapear o potencial desse setor, mas também criar as condições necessárias para seu crescimento sustentável no Brasil.Em novembro, o GRI Residencial para Renda 2025 vai aprofundar ainda mais as discussões, abordando temas cruciais como a operação dos ativos, um ponto de atenção para o desenvolvimento da tese no país.
Acesse o site oficial para mais informações.