Reguladores que viram operadores: como a geração de Helcio Tokeshi redesenha o funding imobiliário no Brasil

A conversão de expertise regulatória em vantagem competitiva

O mercado imobiliário brasileiro atravessa uma transformação silenciosa, porém estrutural. Enquanto os holofotes se concentram em taxas de juros e ciclos de lançamentos, um fenômeno menos visível, mas de consequências profundas, remodela as engrenagens do funding imobiliário: a migração sistemática de gestores públicos com formação técnico-regulatória para posições de comando no setor privado. Helcio Tokeshi, ex-secretário da Fazenda do Estado de São Paulo e hoje sócio-diretor da gestora IG4 Capital, além de CEO da Braskem, é o caso mais emblemático dessa geração que transita com fluidez entre a formulação de regras e a operação de capital.

Essa movimentação não é acidental. Resulta de um mercado de capitais imobiliário que cresceu em sofisticação e que demanda, cada vez mais, profissionais capazes de interpretar a lógica regulatória como instrumento de competitividade. O volume financeiro de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) alcançou R$ 245 bilhões em 2025, com alta de 9,6%, segundo o Boletim do Setor Imobiliário da Comissão de Valores Mobiliários (CVM) de novembro de 2025. No mesmo período, o patrimônio líquido dos Fundos de Investimento Imobiliário (FII) atingiu R$ 370 bilhões, crescimento de 5,9%. São cifras que exigem governança, estruturação jurídica complexa e domínio profundo das normas que regem lastros, garantias e limites prudenciais.

Profissionais como Tokeshi carregam um ativo intangível que o mercado passou a valorizar de forma explícita: o conhecimento íntimo dos mecanismos de decisão estatal, da lógica fiscal dos entes federativos e da engenharia regulatória que define o que pode ou não servir de lastro para instrumentos de securitização. Essa expertise se tornou ainda mais valiosa após as mudanças normativas de 2024 e 2025, que elevaram a complexidade do ambiente de funding.

Por que a Resolução CMN 5.118 e a CMN 5.212 mudam a lógica de poder no funding imobiliário?

A Resolução CMN nº 5.118, publicada em 1º de fevereiro de 2024, estabeleceu novas regras para o lastro de emissões de CRI e CRA, proibindo a emissão com lastro em títulos de dívida de companhias abertas cuja atividade principal não seja o setor imobiliário ou o agronegócio. A medida representou um divisor de águas: empresas de outros segmentos que utilizavam CRIs como instrumento de captação barata foram excluídas do mercado, concentrando o fluxo de securitização em operadores genuinamente imobiliários.

A Resolução CMN nº 5.212, publicada em 22 de maio de 2025, ampliou essa restrição para pessoas jurídicas em geral, incluindo companhias fechadas, consolidando a exigência de que a atividade principal do emissor seja do setor imobiliário ou agronegócio. O efeito combinado das duas normas é claro: o mercado de securitização imobiliária se tornou mais especializado, mais regulado e, consequentemente, mais dependente de profissionais que compreendam a mecânica regulatória em profundidade.

É nesse contexto que o perfil do regulador convertido em operador de mercado ganha relevância estratégica. Quem estrutura CRIs em 2026 precisa dominar não apenas a engenharia financeira do instrumento, mas a lógica normativa que define seus limites. A distância entre formular uma resolução do CMN e estruturar uma operação de securitização que a atenda é menor do que se imagina, e profissionais com experiência nos dois lados dessa fronteira se tornam peças-chave.

O crédito imobiliário no Brasil representa cerca de 10% do Produto Interno Bruto (PIB), segundo Ana Paula Vescovi, economista-chefe do Santander, em análise divulgada em abril de 2026. A mesma fonte indica que esse percentual tem potencial para alcançar 30% do PIB no longo prazo, caso o país avance em reformas estruturais e na ampliação da securitização do crédito. Fechar essa lacuna exige precisamente o tipo de capital intelectual que executivos de trajetória público-privada acumulam.

Como executivos de ponte público-privada estão reconfigurando o mercado de capitais imobiliário?

A trajetória de Helcio Tokeshi ilustra um padrão mais amplo. Sua passagem pela Secretaria da Fazenda de São Paulo, o maior orçamento subnacional da América Latina, proporcionou domínio sobre gestão fiscal, dívida pública e estruturação de garantias, competências que se traduzem diretamente na capacidade de avaliar risco de crédito, estruturar fundos e negociar com reguladores. Ao migrar para a IG4 Capital e, posteriormente, assumir o comando da Braskem, Tokeshi levou consigo uma rede de relacionamentos institucionais e um repertório técnico que o mercado privado dificilmente reproduz em processos de formação internos.

Outros executivos reforçam essa tendência. José Berenguer, com passagem como CEO do J.P. Morgan no Brasil e hoje CEO do Banco XP, representa o arquétipo do líder financeiro que transita entre o banco de investimento global e a plataforma de varejo com ambições de atacado. Sua atuação na expansão de serviços financeiros do Banco XP posiciona a instituição como competidora relevante na originação de crédito imobiliário e na distribuição de FIIs e CRIs para investidores qualificados.

No segmento de infraestrutura urbana, Jorge Melo, à frente da gestão administrativa do DMAE (Departamento Municipal de Água e Esgotos) em Porto Alegre, participa de estruturações orçamentárias e debates sobre concessões que definem o arcabouço financeiro de projetos de saneamento e urbanismo, áreas cada vez mais conectadas ao desenvolvimento imobiliário. Sua atuação evidencia como o conhecimento técnico-operacional do setor público se torna insumo estratégico para o desenho de concessões e parcerias público-privadas que interessam diretamente a desenvolvedores e investidores imobiliários.

No lado corporativo do setor, Eduardo Fischer Teixeira de Souza, Co-CEO da MRV Engenharia e Participações, lidera uma das maiores construtoras do país em um ambiente de funding cada vez mais exigente. Para companhias como a MRV, a especialização do mercado de CRIs e as restrições normativas impostas pelas resoluções do CMN significam que a capacidade de estruturar operações de securitização com lastro genuinamente imobiliário se tornou vantagem competitiva operacional, não apenas financeira.

A tese central: regulação como ativo estratégico

O argumento que emerge dessa análise é direto: no Brasil pós-2026, o domínio da regulação deixou de ser competência exclusiva de advogados e compliance officers para se tornar ativo estratégico de C-Level. Executivos que compreendem a lógica regulatória desde sua gênese, porque participaram de sua formulação, operam com vantagem estrutural na identificação de oportunidades, na mitigação de riscos e na estruturação de instrumentos de funding.

A securitização imobiliária brasileira atravessa um processo de maturação acelerada. O crescimento de 9,6% no volume de CRIs e de 5,9% no patrimônio de FIIs, documentados pela CVM, reflete um mercado em expansão que simultaneamente se torna mais seletivo. As resoluções CMN 5.118 e 5.212 funcionam como filtros que privilegiam operadores com expertise setorial genuína e penalizam arbitragens regulatórias superficiais.

Nesse cenário, três tendências se consolidam. Primeira: a demanda por executivos com fluência regulatória continuará crescendo, especialmente em gestoras de recursos, securitizadoras e bancos com operações de crédito imobiliário. Segunda: construtoras e incorporadoras de grande porte precisarão internalizar competências regulatórias em seus times de estruturação financeira, sob risco de perder acesso competitivo ao mercado de capitais. Terceira: a fronteira entre setor público e setor privado continuará permeável, e a capacidade de navegar essa transição será diferencial para lideranças que pretendam influenciar o desenho do funding imobiliário de longo prazo.

O potencial de expansão do crédito imobiliário de 10% para 30% do PIB, projetado pelo Santander, depende diretamente da capacidade do mercado de criar instrumentos financeiros sofisticados, regulados e escaláveis. Construir essa infraestrutura financeira exige precisamente o perfil de liderança que executivos como Tokeshi representam: técnico, institucional e com visão sistêmica do funcionamento do Estado e do mercado.

O papel do GRI Institute na construção desse ecossistema

O GRI Institute acompanha essa transformação como plataforma de inteligência e conexão para líderes do setor imobiliário e de infraestrutura. Nos encontros promovidos pelo instituto, executivos de incorporadoras, gestoras, bancos e do setor público debatem precisamente as questões que este artigo endereça: o impacto das mudanças regulatórias sobre a estruturação de funding, a convergência entre expertise pública e capital privado, e os caminhos para a expansão sustentável do crédito imobiliário.

A análise da trajetória de líderes como Helcio Tokeshi, José Berenguer, Jorge Melo e Eduardo Fischer Teixeira de Souza revela que o próximo ciclo do mercado imobiliário brasileiro será definido menos por quem tem capital e mais por quem compreende as regras que governam seu fluxo. A geração de reguladores que redesenham as regras do jogo já está operando. A questão relevante para o mercado é identificar quem serão os próximos e como suas trajetórias moldarão o funding imobiliário da próxima década.