Habitação como alavanca, não como custo

Poucos países trataram a habitação com a agressividade econômica da China. E talvez nenhum outro tenha mostrado, com tanta clareza, os dois lados dessa escolha: o poder de transformar moradia em motor de crescimento, e o risco de transformar crédito barato em bolha.
 
Quando a China decidiu, em 2008, mobilizar todo o seu sistema financeiro para o setor imobiliário, o mundo ainda debatia se o Estado deveria ou não interferir no mercado da moradia. A China não esperou a conclusão desse debate. Entre 2011 e 2015, foram construídas 40 milhões de unidades habitacionais, superando a própria meta de 36 milhões para o período. 

Em 1980, menos de 20% dos chineses viviam em áreas urbanas. Em 2024, esse percentual chegou a 67%, em um movimento que levou cerca de 478 milhões de pessoas do campo para a cidade, a maior urbanização da história humana.

O número impressiona. Mas o ponto principal não está no tamanho. Está na lógica por trás dele. A China não tratou a habitação como política social, como custo que precisa de justificativa orçamentária, mas como vetor central de uma estratégia econômica integrada. E essa distinção fez toda a diferença, para o bem e para o mal.

Como a China financiou seu boom imobiliário

O boom habitacional chinês não foi, em sua maior parte, construção pública direta. Foi construção privada financiada por crédito barato canalizado pelo Estado. O governo criou as condições: bancos estatais, juros baixos e abundância de financiamento. Desenvolvedores privados, estatais e governos locais ergueram as cidades. As famílias chinesas, com poucas alternativas de investimento e capital com restrições para sair do país, jogaram suas economias no único ativo que parecia subir sempre: o imóvel.

Quando se somam os efeitos indiretos (cimento, aço, mobiliário, eletrodomésticos, logística, serviços financeiros), o setor imobiliário todo chegou a representar cerca de 25% do PIB chinês em seu pico. Mas não era apenas construção. Era urbanização planejada. Habitação integrada à reforma do sistema migratório, à expansão de infraestrutura de transporte e à criação de novas centralidades econômicas. Pudong, o distrito financeiro que concentra hoje algumas das torres mais valorizadas do mundo, e onde estive recentemente, era uma zona rural até os anos 1980.

Quando a alavanca vira bolha 

O custo veio. A partir de 2021, com a falência do Evergrande (endividado em mais de US$ 300 bilhões e formalmente liquidado em janeiro de 2024), a China entrou na maior crise imobiliária de sua história moderna. Estima-se que 21% das casas chinesas estejam vagas, o equivalente a aproximadamente 65 milhões de unidades. Em 2021, 78% de toda a construção residencial estava concentrada em cidades médias, fora dos grandes polos econômicos, onde a demanda real nunca foi suficiente para absorver a oferta.

O resultado é hoje visível: bairros construídos pela metade, preços em queda, famílias endividadas com imóveis cujo valor caiu abaixo do que pagaram. Em maio de 2024, Pequim anunciou um pacote de US$ 42 bilhões para que estatais comprassem imóveis não vendidos; o Goldman Sachs estima que seriam necessários cerca de US$ 1,1 trilhão apenas para concluir o que já foi começado.

Esse contraponto não invalida a tese, reforça-a. A China demonstra, ao mesmo tempo, o poder transformador de tratar habitação como motor econômico e os riscos de fazer isso sem freio, sem leitura fina de demanda e sem calibragem de crédito. Crédito barato e meta de crescimento, quando combinados sem calibração, produzem bolha. E bolhas estouram. 

O Brasil e um modelo que depende do assistencialismo

O Brasil não corre o risco chinês de ter construído demais. O nosso problema é outro: termos normalizado construir de menos. O déficit habitacional brasileiro chegou a 5,8 milhões de domicílios em 2024, sendo 74,5% concentrados em famílias com até dois salários mínimos. O programa Minha Casa, Minha Vida, lançado em 2009, foi um dos maiores programas habitacionais do mundo em desenvolvimento. Seus efeitos macroeconômicos foram reais: cerca de 7 milhões de empregos diretos e indiretos e contribuição estimada de 6% do PIB em valores de produção, com função anticíclica relevante durante a recessão de 2014-2016.

Mas o Minha Casa Minha Vida nunca foi mercado imobiliário. Foi política pública assistencial em larga escala. E essa é a fragilidade estrutural do modelo brasileiro: o setor habitacional depende quase inteiramente da capacidade fiscal do Estado para subsidiar moradia de baixa renda, sem que se tenha desenvolvido um mercado privado de financiamento robusto para a classe média.

Os números ilustram o problema. A taxa Selic chegou a 14,75% em setembro de 2025, e os juros médios de hipoteca giravam em torno de 10,9%. Mais grave: o crédito imobiliário no Brasil representa apenas cerca de 10% do PIB, contra 50% a 60% nos Estados Unidos, 55% no Canadá e 90% na Holanda. Em outras palavras: o brasileiro de classe média não deixa de comprar imóvel apenas porque não quer. Ele simplesmente não encontra crédito em prazo, custo e escala compatíveis com a renda.
 
E mesmo na parcela construída pelo programa público, o desenho falhou em sua promessa social. A faixa de menor renda recebeu apenas 39,4% das unidades, contra a meta de 60%, e a localização periférica dos empreendimentos reduziu drasticamente o acesso dos beneficiários a empregos, serviços e oportunidades urbanas. Construiu casas. Não construiu cidades.

Um padrão que se repete na América Latina

O Brasil não está sozinho nessa contradição. Uma meta-análise de 12 programas habitacionais latino-americanos concluiu que, apesar das melhorias na qualidade das moradias, não houve efeitos mensuráveis sobre renda, emprego ou mobilidade social dos beneficiários. No Chile, no México, na Colômbia, o padrão se repete: casas construídas nas periferias, longe de empregos e serviços, produzem segregação urbana, não inclusão. 

A diferença em relação ao modelo asiático é estrutural. Lá, nos melhores momentos, urbanização e habitação caminharam juntas, com infraestrutura, transporte e empregos planejados em conjunto. Aqui, muitas vezes, a habitação foi tratada como entrega de unidade, não como construção de cidade. Delegou-se a construção ao mercado privado em condições que incentivaram a escolha de terras baratas em periferias mal servidas. 

A lição incômoda da China

Em abril de 2026, o GRI Institute levou um grupo de líderes imobiliários de vários países para uma imersão no mercado chinês. O objetivo não era turismo, era tentar entender, de dentro, uma lógica de desenvolvimento que vista de fora costuma ser simplificada: ou como milagre a ser copiado, ou como bolha a ser descartada.
 
A lição não é copiar a China. É entender que tanto o excesso quanto a omissão produzem distorções caras. A China construiu demais, com crédito barato demais, em lugares de demanda insuficiente, e está pagando o preço. O Brasil construiu de menos, com crédito caro demais, e ainda paga o preço de um déficit habitacional persistente e de um mercado de financiamento atrofiado.

Tratar moradia como custo é uma escolha. Tratar como alavanca também é. O caminho mais maduro talvez seja o que o Brasil ainda não trilhou: política habitacional de longo prazo combinada com queda estrutural de juros, crédito imobiliário em escala e planejamento urbano que conecte moradia, transporte e oportunidade econômica. Não como política social desconectada, nem como bolha financeira fora de controle, mas como política de desenvolvimento.

A China levou décadas - e prejuízos enormes - para responder, à sua maneira, a uma pergunta que muitos países ainda evitam formular: moradia é despesa social ou infraestrutura econômica?

A resposta talvez não esteja nos extremos. Não está em transformar habitação em bolha financeira. Tampouco em tratá-la como programa isolado, dependente apenas de orçamento público e ciclos eleitorais. Está em reconhecer que moradia, crédito, transporte, emprego e cidade fazem parte da mesma equação.

Ignorar essa equação também é uma escolha. E talvez seja justamente essa a escolha mais cara.