O mapa do GRI Shopping & Retail 2026: vacância, mixed-use e os indicadores que redefinem a alocação em FIIs de varejo

O faturamento dos shopping centers no Brasil atingiu o recorde de R$ 200,9 bilhões em 2025, segundo a Abrasce (Associação Brasileira de Shopping Centers). O avanço nominal de 1,2% em relação a 2024, combinado a uma taxa de vacância de apenas 4,6%, configura o que o setor classifica como vacância técnica, sinal de que os ativos de qualidade operam praticamente lotados. Esses indicadores compõem o cenário que será debatido no GRI Shopping & Retail 2026, evento organizado pelo GRI Institute em São Paulo no dia 25 de novembro, reunindo lideranças C-level do mercado imobiliário e do varejo.

O conjunto de dados publicados entre o fechamento de 2025 e o primeiro trimestre de 2026 revela um setor que atravessou a fase de recuperação pós-pandemia e entrou em um ciclo de maturidade operacional. A combinação de ocupação elevada, inadimplência historicamente baixa e valorização expressiva dos fundos imobiliários de shopping centers redesenha as premissas de alocação de capital para o segundo semestre.

Ocupação recorde e inadimplência mínima: o que os números revelam sobre a saúde operacional dos shoppings

O Brasil encerrou 2025 com 658 shopping centers em operação, distribuídos por 253 cidades, somando 18,3 milhões de metros quadrados de Área Bruta Locável (ABL), conforme dados da Abrasce. A taxa média de ocupação alcançou 95,4%, deixando uma vacância residual de 4,6% que, na prática, representa espaços em processo de troca de operação ou em adequação de layout.

A inadimplência dos lojistas caiu para 4,3% em 2025, o menor nível já registrado na série histórica da Abrasce. Esse dado é particularmente relevante porque sinaliza a capacidade dos operadores de varejo de honrar compromissos contratuais em um ambiente macroeconômico ainda desafiador. A redução da inadimplência fortalece a previsibilidade do fluxo de caixa dos proprietários e, por extensão, dos fundos imobiliários que detêm participação nesses ativos.

A inadimplência de 4,3%, menor patamar da série histórica, demonstra que a relação entre lojistas e administradoras de shopping centers atingiu um equilíbrio raro no mercado imobiliário brasileiro.

Qual é o pipeline de expansão do setor em 2026?

A Abrasce projeta a inauguração de 11 novos empreendimentos no Brasil ao longo de 2026. A expectativa é de um crescimento adicional de 1,4% no faturamento do setor, alcançando a marca estimada de R$ 203,7 bilhões, segundo dados combinados da Abrasce e do Itaú BBA.

Esse pipeline de expansão ocorre em um contexto de transformação do modelo de negócios do setor. A transição do formato tradicional de shopping center para empreendimentos mixed-use, que integram torres residenciais, lajes corporativas, hotéis e centros de varejo em um único complexo, redefine a tese de investimento. Esses ecossistemas urbanos garantem fluxo constante de pessoas ao longo de todo o dia, diversificam receitas e reduzem a dependência exclusiva do faturamento de lojas.

O modelo mixed-use transforma o shopping center de um destino de consumo em um ecossistema urbano integrado, com múltiplas fontes de receita e resiliência operacional superior ao formato tradicional.

Para os desenvolvedores, o desafio consiste em estruturar projetos que capturem essa demanda por integração de usos sem comprometer a rentabilidade individual de cada componente do empreendimento. Para os investidores, a questão central é avaliar quais ativos possuem capacidade de conversão para o formato multiuso e quais já nasceram com essa vocação.

Como os FIIs de shopping centers se posicionam no atual ciclo?

Os Fundos de Investimento Imobiliário de shopping centers registraram valorização média ponderada de 25,2% em 2025, segundo relatório setorial do Itaú BBA publicado em março de 2026. No primeiro trimestre de 2026, esses fundos mantiveram rentabilidade de 2,91%, superando o IFIX no período.

A valorização de 25,2% dos FIIs de shopping em 2025 e a manutenção de rentabilidade superior ao IFIX no primeiro trimestre de 2026 evidenciam que o mercado reconhece a qualidade operacional dos ativos de varejo físico.

Essa performance reflete diretamente os fundamentos operacionais do setor: ocupação elevada, inadimplência em queda e crescimento consistente de faturamento. Em um cenário de janela de emissões mais restrita, condicionada pelo ambiente macroeconômico, o crescimento dos fundos de varejo tem se dado predominantemente por meio de fusões e aquisições e troca de cotas, movimentos que concentram a gestão de portfólios em operadores com escala e capacidade de reprecificação.

Essa dinâmica tende a favorecer fundos com ativos em praças consolidadas e com alto potencial de conversão para o modelo mixed-use. A seletividade do mercado secundário também pressiona gestores a demonstrar geração de valor operacional, e não apenas crescimento patrimonial via emissão de novas cotas.

O ambiente regulatório e seus impactos sobre a alocação

Dois vetores regulatórios concentram a atenção do setor em 2026. O primeiro é a preservação do Artigo 54 da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991), que garante a prevalência das condições livremente pactuadas nos contratos de locação em shopping centers. Esse dispositivo, que permite a cobrança de aluguel percentual e luvas, é considerado pilar da autonomia contratual do setor. A Abrasce mantém defesa ativa dessa regra junto ao STF, e qualquer alteração teria impacto direto na modelagem financeira dos empreendimentos.

O segundo vetor é a regulamentação da Reforma Tributária (Emenda Constitucional 132/2023), em fase de discussão no Congresso Nacional por meio de projetos de lei complementar. O setor de shopping centers acompanha as negociações para mitigar eventuais aumentos de carga tributária sobre serviços, locação de bens imóveis e operações de FIIs. O desfecho dessa regulamentação influenciará diretamente a estrutura de custos dos empreendimentos e a atratividade dos fundos imobiliários de varejo.

Ambas as pautas regulatórias integram a agenda do GRI Shopping & Retail 2026 e compõem o conjunto de variáveis que lideranças do setor precisam incorporar em suas análises de risco para o segundo semestre.

O que esperar do GRI Shopping & Retail 2026

O evento organizado pelo GRI Institute em 25 de novembro de 2026, em São Paulo, posiciona-se como o principal fórum de lideranças C-level para debater reprecificação de ativos, alocação de capital em FIIs de varejo e desenvolvimento de projetos mixed-use. O formato do encontro privilegia a interação direta entre CEOs, presidentes e líderes de empresas desenvolvedoras, investidores institucionais, operadores de shopping centers e gestores de fundos imobiliários.

A agenda abrange os indicadores operacionais que redefinem a tese de investimento no setor: a sustentabilidade da vacância técnica em diferentes praças, o pipeline de novos projetos, a dinâmica de fusões e aquisições entre FIIs e os impactos da regulamentação tributária sobre a rentabilidade dos ativos.

Para o mercado de capitais imobiliários, o segundo semestre de 2026 será moldado pela capacidade dos gestores de demonstrar geração de valor operacional em um ambiente de seletividade crescente. O setor de shopping centers, com seus fundamentos consolidados, entra nesse período como uma das classes de ativos mais bem posicionadas no mercado imobiliário brasileiro.

Os números compilados pela Abrasce e analisados pelo Itaú BBA desenham um setor que combina resiliência operacional com potencial de transformação estrutural. A convergência entre ocupação elevada, inadimplência mínima, crescimento de faturamento e valorização de FIIs configura um ciclo raro de alinhamento de indicadores que merece atenção de alocadores de capital no restante do ano.