GRI Market Intelligence: Como os principais líderes do setor imobiliário enxergam os riscos para 2026

À medida que o mercado imobiliário global entra em 2026, o setor parece superar a “paralisia” dos últimos anos, adotando um otimismo cauteloso e pragmático.

De acordo com uma pesquisa exclusiva do GRI Institute com líderes e especialistas ao redor do mundo, 61% dos entrevistados têm uma perspectiva positiva para os próximos 12 meses.

No entanto, essa recuperação está longe de ser homogênea: enquanto 56% consideram a inteligência artificial um impulsionador da produtividade, 40% expressam preocupação com a possibilidade de uma recessão profunda que afete as economias ocidentais.

Desde o "fator Trump" até a disparidade nos rendimentos dos empreendimentos corporativos, os resultados da pesquisa revelam um mercado que, embora se veja fortalecido por novas oportunidades, continua extremamente vigilante diante de uma estrutura geopolítica e econômica incerta.

Qual a sua visão para o mercado imobiliário global nos próximos 12 meses?

Uma ampla maioria dos líderes mantém uma perspectiva positiva, com 61% se considerando otimistas ou altamente otimistas. 

Esse sentimento sugere que o setor já absorveu os choques das taxas de juros dos anos anteriores e está voltado para um período de estabilização. 

O otimismo predominante também se baseia na crença de que o ciclo de correção dos preços, após um período de valorização excessiva, finalmente chegou ao seu ponto mais baixo.

No entanto, a postura neutra de 28% indica que uma parte significativa dos especialistas ainda se mantém em modo de "aguardar para ver", possivelmente cautelosa com a volatilidade que ainda está presente nos mercados de capitais.

Embora uma pequena parcela de 8% permaneça pessimista, a opinião geral sugere que o setor espera uma recuperação gradual nos volumes de transações e liquidez ao longo de 2026.

Donald J. Trump é bom ou ruim para o Ocidente?

O sentimento em relação ao impacto de Donald J. Trump no Ocidente é fortemente inclinado à preocupação, com 49% dos entrevistados considerando sua influência imprevisível e desestabilizadora. 

Isso reflete uma ansiedade institucional mais ampla em relação a tarifas comerciais, alianças internacionais e a possibilidade de mudanças repentinas na política externa dos Estados Unidos, que poderiam afetar os mercados financeiros globais.

Por outro lado, 20% dos respondentes o veem como um líder eficaz, capaz de restaurar a confiança após anos de incertezas. Essa visão minoritária está frequentemente alinhada ao desejo por “desregulação” e políticas fiscais favoráveis ao crescimento.

Com 31% ainda considerando a situação um "jogo de alto risco", é evidente que o "efeito Trump" continua sendo uma das variáveis mais significativas na avaliação global de risco para investidores imobiliários.

O que mantém você acordado à noite?

A ameaça de uma recessão profunda é a principal preocupação, citada por 40% dos participantes da pesquisa, seguida de perto pelo receio de que a inteligência artificial possa “destruir” empregos em vez de criá-los - evidenciando um receio estrutural de que a próxima revolução tecnológica possa comprometer a base de empregos que sustenta os segmentos de escritórios e residenciais.

A inflação e a dívida permanecem como preocupações persistentes, com 27% temendo um retorno inflacionário e 24% uma dívida oculta que poderia "detonar" os mercados de crédito.

Curiosamente, apenas 9% afirmam que "tudo está indo bem", o que sugere que, embora os líderes estejam otimistas quanto às perspectivas de seus próprios setores, permanecem extremamente vigilantes quanto à fragilidade da estrutura econômica global.

A inteligência artificial é um impulsionador ou uma ameaça para os investimentos imobiliários?

A IA é vista como uma grande força para o setor, com 56% dos respondentes considerando-a um impulsionador significativo para a produtividade e o crescimento. 

Esse otimismo está centrado principalmente no potencial da IA para agilizar a gestão de propriedades, aprimorar decisões de investimento baseadas em dados e sustentar a demanda de data centers.

Apesar do hype, 33% ainda estão em um modo de "aguardar para ver", refletindo a incerteza sobre como a IA mudará fundamentalmente a demanda por espaços de escritório físicos, enquanto apenas 11% a consideram um "exterminador de escritórios".

Agora é um bom momento para financiar imóveis comerciais?

A percepção sobre o financiamento de empreendimentos corporativos é notavelmente positiva, com 48% dos respondentes concordando que os retornos ajustados pelo risco estão atualmente atraentes. 

Após o recuo dos bancos tradicionais, o crédito privado e as alternativas de financiamento encontraram uma lacuna lucrativa, beneficiando-se de margens mais altas e menores índices de empréstimo sobre o valor (loan-to-value), o que proporciona uma margem de segurança significativa.

No entanto, 45% permanecem cautelosos, observando que, embora a oportunidade exista, ainda há desafios em determinadas classes de ativos ou geografias. 

Os ativos logísticos estão se tornando positivos ou a recuperação ainda é frágil?

O setor logístico, que foi o "queridinho" da era da pandemia, agora é visto com cautela. Enquanto 28% observam um retorno claro, uma maioria de 53% acredita que a recuperação ainda é frágil e está restrita a setores específicos. 

Isso reflete um mercado que já superou a explosão inicial do e-commerce e agora enfrenta custos de construção mais elevados e uma base de ocupantes mais seletiva.

A fragilidade mencionada pela maioria refere-se a questões como a reavaliação dos níveis de estoque de contingência e o impacto da demanda mais branda em algumas regiões da Europa. 

Os investidores não estão mais comprando ativos de forma generalizada, mas sim focando em localizações privilegiadas para last-mile, onde a oferta segue limitada por regulamentações urbanísticas e características geográficas.

O segmento residencial ainda deve ser uma prioridade global?

O setor residencial continua se destacando, com 55% dos líderes confirmando que ele deve manter sua posição como prioridade global de alocação de capital, devido à demanda crescente.

O déficit “crônico” de moradias nas principais cidades globais oferece uma qualidade que poucas outras classes de ativos podem igualar, especialmente durante períodos de incerteza econômica.

Dito isso, 36% dos respondentes são mais seletivos, argumentando que o investimento só é viável nos mercados certos. 

Essa cautela é frequentemente impulsionada pela crescente adoção de controles de aluguel e regulamentações mais rígidas em cidades como Berlim, Londres e Paris, que podem limitar o potencial de valorização.

Os riscos dos data centers ainda estão sendo subestimados?

A opinião sobre o mercado de data centers está dividida - enquanto 26% acreditam que os riscos já foram amplamente avaliados, outros 26% argumentam que fatores como disponibilidade de energia, regulamentações de dados e necessidade de resfriamento continuam subestimados.

Uma preocupação compartilhada por 29% dos entrevistados é que o otimismo em relação à IA está superando a realidade, especialmente devido à possibilidade de uma bolha e às dificuldades em assegurar a conectividade para viabilizar esses projetos.

À medida que os data centers deixam de ser uma infraestrutura de nicho para se tornar um ativo imobiliário, o mercado enfrenta dificuldades para padronizar a forma como o risco é avaliado no segmento.

O CapEx de hotéis está gerando mais valor atualmente?

A confiança no setor hoteleiro é alta, com 58% dos entrevistados concordando que o CapEx (Despesas de Capital) de hotéis está gerando valor real. 

Ao contrário do setor de escritórios, onde o CapEx costuma ser mais voltado para a manutenção dos ativos e da ocupação, sem gerar grandes inovações ou valorização, os investimentos em hotéis, em 2026, são predominantemente estratégicos e voltados para o crescimento. 

Esses recursos estão sendo aplicados para melhorar a experiência do cliente e atender à crescente demanda por “turismo de experiência” e serviços de luxo, aumentando o valor dos ativos ao mesmo tempo em que repassa os custos para os consumidores. 

Embora 30% dos investimentos ainda sigam uma abordagem mais seletiva, o sentimento geral é de que o segmento encontrou uma fórmula eficaz para equilibrar a valorização dos ativos e a adaptação às novas demandas do mercado.

Os rendimentos dos escritórios refletem o mercado atual?

O debate sobre os rendimentos dos escritórios revela uma crescente divisão de opiniões, com 68% afirmando que os rendimentos atuais refletem apenas os aspectos essenciais dos ativos de alto padrão. 

Isso sugere que o mercado de classe A está se estabilizando, mas uma parte significativa do mercado secundário ainda apresenta fragilidades estruturais, uma percepção compartilhada por 18% dos entrevistados.

Enquanto os edifícios de primeira linha - em conformidade com as normas ESG e localizados em grandes centros comerciais - estão encontrando um novo modelo de precificação, os ativos mais antigos são vistos como obsoletos, necessitando de revitalizações para se manterem viáveis ou sendo destinados à conversão para uso misto ou residencial.