GRI Institute realiza imersão em multifamily no Chile

Nos dias 26 e 27 de novembro, o GRI Institute Brazil realiza a missão internacional GRI Explore Chile (saiba mais aqui), uma incursão em projetos multifamily que se destacam no mercado chileno - o qual, por sua vez, é o expoente máximo da tese de locação residencial profissionalizada na América Latina, oferecendo escala e maturidade para investidores institucionais. 

Quais acertos do Chile o Brasil pode incorporar à sua realidade? Para começar a entender, o GRI Institute faz uma análise do segmento no país vizinho e apresenta os projetos que serão visitados na expedição. 

A institucionalização do multifamily no Chile

O descolamento pioneiro do Chile no mercado multifamily em relação aos demais países da América Latina fundamenta-se na convergência entre uma base doméstica de capital de longo prazo, indexação inflacionária em contratos de crédito e uma barreira estrutural severa de acesso à compra do primeiro imóvel. 

Enquanto praças de grande porte demográfico como Brasil, México e Colômbia ainda debatem a viabilidade de estruturas de locação institucional frente à volatilidade das taxas básicas de juros e à fragmentação do mercado de locação pulverizada, a Região Metropolitana de Santiago já atingiu plena maturidade operacional. 

O ecossistema chileno se aproxima da marca de 200 edifícios em operação e 50 mil apartamentos geridos profissionalmente, sustentando taxas de ocupação estabilizadas próximas dos 95% e projeções de alcançar 60 mil unidades até 2028, segundo dados da Colliers e da CBRE. 

O catalisador financeiro primordial dessa consolidação decorre da existência da Unidad de Fomento (UF), conta indexada à inflação que viabilizou financiamentos bancários seniores de longo prazo - 20 a 30 anos - a taxas reais previsíveis, eliminando o descasamento de passivos e permitindo a fundos de pensões e seguradoras locais aportar capital massivo na classe residencial. 

Esse fôlego financeiro combinou-se a uma elevação de 55% no valor dos imóveis residenciais na última década e ao endurecimento das condições de crédito hipotecário, retendo a classe média no aluguel e gerando absorção contínua nos principais corredores de transporte público da capital chilena. 

A maturidade do setor se reflete na sofisticação de ativos operados por plataformas globais e regionais especializadas. Empreendimentos de empresas como Greystar, LAR Group e CCLA exemplificam as teses predominantes do setor, desde a conservação patrimonial aliada à eficiência ambiental em bairros consolidados até a verticalização de alta densidade voltada para a conectividade metroviária e a regeneração horizontal de grandes terrenos industriais.

Arquitetura financeira e regulatória

A vantagem do Chile decorre do arcabouço financeiro estruturado em torno da indexação real assegurada pela Unidad de Fomento (UF). Ao neutralizar as distorções da inflação corrente sobre o principal e os juros, a UF permite que os bancos ofereçam dívida de longo prazo a taxas reais altamente competitivas para o desenvolvimento imobiliário. 

Esse instrumento resolveu a principal barreira enfrentada por operadores no restante da América Latina: a inexistência de crédito de longo prazo estável que viabilize modelos de fluxo de caixa descontado com horizonte de 15 a 30 anos sem exposição a choques cambiais ou de juros nominais.

Explicando com um paralelo brasileiro, sem a UF o banco poderia emprestar uma quantia e, daqui a 20 anos, esse montante - sem correção - provavelmente seria corroído pela inflação. Para se proteger, são cobrados juros altíssimos e, por vezes, imprevisíveis. Mas se, em vez de emprestar uma quantia em dinheiro, o banco emprestasse mil cestas básicas, daqui a 25 anos o tomador do empréstimo teria que devolver o dinheiro equivalente a exatamente mil cestas básicas daquele momento, mais uma taxa fixa de juros.

No Chile, a UF funciona exatamente como a "cesta básica" do exemplo mencionado: ela mede o poder de compra real, e não o número de notas impressas. O Banco Central do Chile mede a inflação oficial (IPC) todo mês e, a partir desse índice, calcula o valor diário de 1 UF em pesos chilenos. Se a inflação do mês foi de 0,5%, o valor em pesos de 1 UF sobe gradualmente ao longo do mês seguinte para compensar precisamente essa alta.

Esse sistema resolveu três gargalos simultaneamente, viabilizando o crescimento do multifamily: 

1. Empréstimos longos com juros baixos: os bancos chilenos concedem financiamentos imobiliários de 20 a 30 anos com contratos fixados em UF (por exemplo: taxa de juro de UF + 3% ao ano). Como o banco sabe que a inflação já está 100% repassada na UF, ele não precisa embutir a incerteza da inflação futura na taxa de juros.

2. Receita de aluguel blindada: os fundos que são donos de edifícios multifamily cobram os contratos de aluguel diretamente em UF (ou com reajuste automático pela UF). Isso significa que a receita do proprietário mantém exatamente o mesmo poder aquisitivo ao longo das décadas, sem necessidade de renegociações desgastantes.

3. As companhias de previdência e seguro de vida precisam pagar aposentadorias que mantêm o poder de compra no futuro. Como esses investidores institucionais têm dívidas futuras indexadas à inflação, o investimento ideal para eles é comprar prédios inteiros de apartamentos cuja renda também seja garantida em UF, como é o caso dos ativos multifamily.

Como resultado, os investidores institucionais locais despejaram dinheiro na tese. Ao contrário de centros urbanos em Bogotá, Lima ou São Paulo - onde a classe residencial permaneceu dispersa nas mãos de pessoas físicas e os fundos imobiliários concentraram-se primariamente em galpões logísticos e lajes corporativas -, o capital institucional chileno entrou diretamente na originação e aquisição de edifícios inteiros para locação sob propriedade única. 

A dispersão do risco de crédito entre centenas de locatários por edifício converteu a classe residencial no componente mais defensivo e previsível das carteiras institucionais durante ciclos recessivos.

Mas também é importante mencionar o alicerce jurídico. O multifamily no Chile se consolidou sob contratos de adesão corporativos - ou seja, sem negociações individuais, cabendo ao locatário aceitar integralmente as cláusulas impostas ou não alugar o imóvel - administrados por plataformas especializadas, permitindo execução uniforme de garantias, retenções contratuais e penalidades por quebra prematura de contrato. 

Complementarmente, a eficácia dos mecanismos de cobrança e a celeridade dos procedimentos de restituição de posse reduziram a inadimplência a patamares ínfimos, blindando o rendimento operacional líquido dos proprietários institucionais contra os custos e a lentidão judicial endêmicos de outros países da região, como o Brasil. 

Quais projetos serão visitados?

Somma Inés de Suárez

Desenvolvido pela Napoleón Inmobiliaria e gerido pela Greystar - gestora imobiliária global que ingressou no Chile em 2016 -, o Somma Inés de Suárez é voltado ao segmento residencial de alta renda. O empreendimento localiza-se na Avenida Pedro de Valdivia, na comuna de Providencia, a poucos metros do Parque Inés de Suárez e da estação correspondente da Linha 6 do Metrô. 

O ativo foi concebido sobre um terreno de 12 mil m² que abrigou a antiga clínica Sara Moncada, combinando a restauração minuciosa da casona histórica original com a construção de duas torres residenciais contemporâneas de dez andares, uma praça de 1 mil m² e um espaço comercial de 600 m² voltado à integração com a vizinhança. 

O Somma Inés de Suárez se destacou ao tornar-se o primeiro edifício multifamily do Chile a alcançar a certificação internacional EDGE Advanced, demonstrando reduções drásticas nos consumos prediais de energia e água tratada. 

O complexo reúne 391 unidades residenciais estruturadas em oito alternativas de plantas que contemplam tipologias de 1 e 2 dormitórios com áreas úteis que vão de 38 m² a 119 m², incluindo tipologias em configuração mariposa e modelos duplex com terraço.

A infraestrutura comum conta com recepção bilíngue, equipe de manutenção preventiva, academia 24 horas com 190 m² de área, piscinas externa e interna climatizada, jacuzzi, sala de ioga, áreas de coworking 24 horas, salas de jogos, sports bar, churrasqueiras panorâmicas na cobertura, quadra poliesportiva, circuito exclusivo para animais de estimação e lavanderia industrial interna. 

O acesso exige comprovação de renda líquida equivalente a três vezes o custo locatício, assegurando alinhamento socioeconômico e adimplência sistemática dos residentes.

Somma Plaza Ñuñoa

Localizado na Avenida Irarrázaval, na comuna de Ñuñoa, o Somma Plaza Ñuñoa, também operado pela Greystar, materializa a estratégia de grande escala vertical orientada ao transporte coletivo de alta capacidade. O ativo está situado em uma das zonas de maior dinamismo comercial, cultural e gastronômico de Santiago, garantindo conexão pedestre imediata com as estações Chile-España e Ñuñoa (linhas 3 e 6 do Metrô).

Diferente de projetos de menor densidade, a proposta do projeto fundamenta-se na diluição de custos fixos de manutenção em 477 apartamentos residenciais reunidos em um único edifício. A operação predial é complementada no piso térreo por quatro lojas comerciais abertas à rua, criando conveniência direta aos moradores e receitas operacionais acessórias ao fundo proprietário, somadas a 229 vagas de estacionamento para automóveis e 45 depósitos privativos.

A distribuição de plantas privilegia tipologias compactas de 1 e 2 dormitórios com metragens privativas entre 34 m² e 52 m². Os apartamentos de 1 dormitório concentram a preferência de solteiros e universitários, ao passo que as configurações de 2 dormitórios destinam-se a jovens casais e famílias sem filhos. 

As áreas comuns reproduzem a infraestrutura de condomínio fechado com academia, terraços panorâmicos para eventos e churrasqueiras com vista livre para a Cordilheira dos Andes, salas de conferência com internet corporativa de alta velocidade e áreas adaptadas para animais domésticos, tudo administrado por sistemas digitais de controle predial.

Park Santiago

O Park Santiago consolida a presença institucional do LAR Group - operadora e gestora que administra um portfólio superior a 2 mil unidades residenciais na Região Metropolitana de Santiago. Implantado na Calle Santo Domingo, o edifício situa-se no centro financeiro e administrativo de Santiago Centro, a poucos metros das estações Santa Ana e Plaza de Armas do Metrô. 

O empreendimento representou o segundo lançamento de envergadura da plataforma LAR Group no país, concebido para atender à demanda densa de trabalhadores corporativos, profissionais do Judiciário e funcionários dos ministérios governamentais que buscam eliminar o deslocamento ao trabalho. 

O projeto opera de maneira estabilizada com taxas de ocupação superiores a 93%, superando as médias gerais da região e comprovando a resiliência do modelo em áreas de alta densidade demográfica urbana.

O mix de apartamentos abrange estúdios compactos e unidades de 1 e 2 dormitórios com sacada. O LAR Group estrutura sua gestão por meio de um aplicativo proprietário que centraliza o pagamento mensal do aluguel, o faturamento das taxas de condomínio, a reserva de espaços comuns e a abertura de chamados de manutenção. 

As áreas sociais englobam portaria com vigilância eletrônica ininterrupta, academia, churrasqueiras no terraço superior panorâmico, salas de trabalho individual e lavanderia coletiva automatizada.

IMU San Cristóbal

O IMU San Cristóbal pertence ao portfólio da plataforma CCLA - joint venture formada pela gestora norte-americana CIM Group e pela gestora brasileira Vinci Compass -, co-desenvolvido com a Napoleón Inmobiliaria e gerido na esfera predial pelo LAR Group. 

A CCLA detém um pipeline sob desenvolvimento e gestão de aproximadamente 5,1 mil unidades de locação distribuídas entre México, Colômbia, Peru e Chile, utilizando o mercado de Santiago como vitrine regulatória e técnica de expansão continental.

Situado na Calle Inés Matte Urrejola, no extremo norte da comuna de Providencia, o projeto ocupa um terreno de 15,6 mil m² implantado aos pés do Cerro San Cristóbal e confluente com o Parque Metropolitano de Santiago. A área ocupada pelo empreendimento é produto de um processo de reconversão urbana de antigos imóveis corporativos que sediaram, durante décadas, as matrizes operacionais das duas maiores emissoras de TV do Chile: TVN e Chilevisión.

O IMU San Cristóbal foi estruturado horizontalmente em três fases com edifícios contíguos de apenas cinco pavimentos de altura, desenhados para proteger a vista da reserva florestal do Cerro San Cristóbal e dialogar com o traçado de baixo gabarito do bairro. O complexo totaliza 453 unidades residenciais e integra um complexo comercial no térreo formado por 20 lojas, cafeterias e restaurantes independentes.

A infraestrutura inclui áreas verdes integradas, trilhas de circulação, piscina, academia com estação externa, salas de reunião colaborativa, bicicletários concebidos para incentivar a mobilidade urbana de emissão zero e áreas específicas para animais de estimação. 

O projeto serve de referência para o urbanismo latino-americano ao provar que a escala institucional do multifamily viabiliza projetos de baixa altura integrados a áreas de conservação ambiental.

Home Inclusive Manuel Rodríguez

Desenvolvido pela Ralei Development Group (RDG) sob sua bandeira de locação residencial Home Inclusive e operado pela Assetplan, o Home Inclusive Manuel Rodríguez está localizado na Rua Guardia Marina Ernesto Riquelme, na comuna de Santiago Centro, limite com o tradicional Barrio Brasil.

Um dos atrativos do projeto é a conectividade privilegiada com o transporte público, situado a menos de 100 metros da estação de metrô Santa Ana (ponto de conexão direta entre as Linhas 2 e 5 da rede de Santiago), e possui acesso rodoviário imediato ao eixo norte-sul da Autopista Central (Manuel Rodríguez), e bem próximo de repartições públicas, agências bancárias, centros de saúde, supermercados e da malha comercial do centro cívico e histórico de Santiago.

O projeto conta com 372 apartamentos residenciais e uma área comercial no térreo composta por 15 lojas comerciais abertas ao público. As unidades foram projetadas sob conceitos de alta densidade e aproveitamento métrico eficiente, variando entre 21 m² e 55 m² de área privativa em studios, apartamentos de 1 e 2 dormitórios. 

Alinhado à proposta dos edifícios multifamily de oferecer serviços centralizados para compensar metragens privativas enxutas, o Home Inclusive Manuel Rodríguez oferece uma infraestrutura de lazer, trabalho e convivência, incluindo espaço de coworking e salas de reuniões privadas com conexão de alta velocidade, academia, sala de jogos e sala de cinema privativa, além de piscina, terraço panorâmico na cobertura, churrasqueiras, salão lounge e salão gourmet para recepção de convidados.