O mapa do GRI Industrial e Logística 2026: teses, dados de mercado e o que será debatido na 12ª edição

O estoque total de condomínios logísticos no Brasil atingiu 43,7 milhões de metros quadrados, segundo levantamento do Grupo EREA publicado pela InfoMoney. O número consolida um ciclo de expansão acelerada que, combinado a uma taxa de vacância em mínimas históricas, redesenha as teses de investimento do setor e define a pauta central do GRI Industrial e Logística 2026, que chega à sua 12ª edição em abril, em São Paulo.

O encontro, promovido pelo GRI Institute, concentra líderes de incorporadoras, gestoras, fundos imobiliários e operadores logísticos em torno de três eixos: novos desenvolvimentos, logística urbana impulsionada pelo e-commerce e os impactos da Reforma Tributária sobre a localização de ativos.

Vacância em mínimas históricas e poder de barganha do proprietário

A taxa de vacância nacional de galpões logísticos encerrou 2025 em nível historicamente baixo, variando entre 7,3% e 7,7% dependendo da consultoria, conforme dados do Grupo EREA, da JLL e da Forbes Brasil. Esse patamar configura o que analistas classificam como um equilíbrio estrutural pró-proprietário, no qual a escassez relativa de área disponível transfere poder de barganha para os donos dos ativos e pressiona os preços de locação para cima.

O reflexo nos aluguéis é direto. Em São Paulo, mercado mais caro do país, o preço médio do aluguel de galpões logísticos atingiu R$ 31,49 por metro quadrado, segundo levantamento do Itaú BBA publicado pelo Money Times. Esse valor reflete tanto a restrição de oferta quanto a qualidade crescente dos empreendimentos classe A que dominam a absorção recente.

A escassez relativa de estoque disponível em mercados premium é um vetor estrutural de valorização que deve persistir ao longo de 2026.

Qual é o pipeline de entregas previsto para 2026?

O mercado registrou a entrega de quase 3 milhões de metros quadrados de novo estoque logístico em 2025, de acordo com a JLL. Para 2026, a previsão é de 3,2 milhões de metros quadrados de novos empreendimentos, segundo projeção do Grupo EREA publicada pela revista Transporte Moderno.

Apesar do volume expressivo, a demanda absorve boa parte da oferta antes mesmo da conclusão das obras. A taxa de pré-locação para projetos com entrega prevista para 2026, localizados em um raio de até 30 km do centro consumidor de São Paulo, chega a 47%, conforme dados do Grupo EREA publicados pela Forbes Brasil. Esse indicador revela que quase metade da área projetada para os próximos meses já está comprometida contratualmente, o que reduz o risco de um ciclo de sobreoferta.

A pré-locação de 47% em projetos próximos a São Paulo demonstra que o capital institucional está antecipando posições em ativos logísticos de alta qualidade, comprimindo a janela de oportunidade para novos entrantes.

Como a Reforma Tributária altera o mapa logístico brasileiro?

A Emenda Constitucional 132/2023, que institui a Reforma Tributária, inicia seus efeitos práticos em 2026 com a introdução do modelo de Imposto sobre Valor Agregado (IVA) e a alteração da cobrança da origem para o destino. A transição prevê a redução gradual e extinção de benefícios fiscais estaduais até 2032.

O impacto sobre o setor logístico é profundo. Polos que historicamente atraíram operações com base em incentivos fiscais estaduais, como ocorreu em diversas cidades fora dos grandes centros, perdem competitividade à medida que esses benefícios forem eliminados. A localização do galpão passa a ser definida puramente pela eficiência logística e pela proximidade do consumidor final.

Segundo Leandro Bassoi, CEO do Grupo EREA, em declaração publicada pela InfoMoney, a Reforma Tributária impulsionará progressivamente mudanças de posicionamento das operações logísticas, aumentando a procura por condomínios no raio de 15 km a 30 km de São Paulo. Essa reconfiguração se estende pelo horizonte de 2026 a 2033, período de transição do novo regime tributário.

A migração tributária do modelo de origem para o de destino elimina a lógica da guerra fiscal e premia ativos logísticos próximos aos grandes centros consumidores.

Essa tese será um dos eixos centrais de debate no GRI Industrial e Logística 2026. A pergunta que mobiliza gestores e desenvolvedores é objetiva: quais ativos ganham valor e quais perdem relevância no novo regime tributário?

E-commerce sustenta demanda por last mile

A expectativa de crescimento de 10% nas vendas do e-commerce em 2026, segundo projeção publicada pela revista Transporte Moderno, mantém a pressão sobre a demanda por galpões logísticos, especialmente os voltados para operações de last mile. A logística urbana, que exige ativos menores e mais próximos do consumidor, representa um segmento de absorção crescente que compete por terrenos escassos em regiões metropolitanas.

O avanço do comércio eletrônico reforça a tese de investimento em ativos de última milha e coloca a logística urbana como tema recorrente nas discussões do setor.

Agenda regulatória e ESG no transporte de cargas

Além da Reforma Tributária, o ambiente regulatório traz novidades relevantes para a cadeia logística. A Agenda Regulatória da ANTT para o biênio 2025/2026 estabelece diretrizes focadas em sustentabilidade, inovação e eficiência para o transporte terrestre. Entre as propostas em implementação está a instituição do Selo ESG Cargas, que visa incentivar transportadores a adotarem práticas ambientais, sociais e de governança responsáveis, com impacto prático a partir de 2026.

Para proprietários de condomínios logísticos, a agenda ESG se traduz em exigências crescentes de certificação ambiental, eficiência energética e infraestrutura para veículos elétricos, fatores que influenciam diretamente o valor de locação e a atratividade dos ativos para inquilinos corporativos de grande porte.

Loteamentos e desenvolvimento urbano no interior

O segmento industrial e logístico no interior do Brasil se conecta com uma tese adjacente que ganha tração entre investidores institucionais: o desenvolvimento de loteamentos e a urbanização planejada. A atuação de players como a Austin Urbanismo e a tese da EDLP, liderada por Bruno Zanini, estão redefinindo o mercado de loteamentos no interior, atraindo capital institucional para um setor bilionário, conforme reportado pelo GRI Hub News.

Essa convergência entre logística e desenvolvimento urbano cria oportunidades de investimento integrado, onde a implantação de condomínios logísticos se articula com o planejamento de novos bairros e infraestrutura viária, gerando valor para toda a cadeia.

O que esperar do GRI Industrial e Logística 2026

A 12ª edição do evento, promovida pelo GRI Institute em São Paulo, reúne C-Level de incorporadoras, gestoras de fundos, operadores logísticos e investidores institucionais. Os temas centrais incluem novos desenvolvimentos greenfield versus retrofit de ativos existentes, o impacto da Reforma Tributária sobre a alocação de capital, logística urbana e last mile, além de tendências emergentes como os efeitos de terapias GLP-1 na cadeia fria.

O formato do GRI Institute privilegia discussões a portas fechadas entre tomadores de decisão, o que posiciona o encontro como um ambiente de originação de negócios e não apenas de troca de informações. Com um mercado que combina vacância em mínimas históricas, pipeline robusto de entregas e um novo marco tributário que redesenha a geografia logística do país, a edição de 2026 se configura como um ponto de inflexão para as decisões de alocação no setor.

O setor logístico brasileiro entra em 2026 com fundamentos sólidos, mas diante de uma reconfiguração estratégica sem precedentes. A convergência entre Reforma Tributária, expansão do e-commerce e escassez de ativos premium cria um ambiente em que a capacidade de antecipar movimentos define vencedores. O GRI Industrial e Logística 2026 oferece o espaço para que essas decisões sejam moldadas entre os principais líderes do mercado.