GRI Barometer: México, ativos logísticos e data centers lideram preferências na América Latina

O GRI Barometer conduzido no Latin America GRI Real Estate 2026, em Nova York, indica que a região atravessa uma janela de entrada que combina valuations atrativos, teses estruturais de crescimento e uma reconfiguração profunda das classes de ativos prioritárias. O otimismo existe, mas é temperado por obstáculos regulatórios persistentes e por uma seletividade cada vez maior na alocação de capital. Confira a seguir os destaques.

Boas oportunidades de entrada

A percepção predominante entre os executivos ouvidos é que a América Latina se encontra em fase de recuperação inicial, com pontos de entrada atrativos para capital paciente. Apenas 6% identificam distresse significativo nos mercados da região. Essa leitura reflete uma combinação de fatores que vêm amadurecendo nos últimos trimestres: estabilização gradual das taxas de juros em economias-chave, compressão de spreads no segmento de dívida e a retomada seletiva de horizontes de desenvolvimento.



O dado mais revelador, contudo, é o que não aparece entre as preocupações centrais. A volatilidade cambial, historicamente o fantasma que afugenta alocadores globais da região, foi citada por apenas 5% dos participantes como obstáculo relevante. 

Para quem acompanha o mercado latino-americano há décadas, essa mudança de percepção sugere que a sofisticação das estratégias de hedge - combinada com a estabilização relativa de moedas como o real brasileiro e o peso mexicano frente ao dólar - alterou estruturalmente o cálculo de risco dos investidores internacionais.

A região oferece atualmente uma combinação rara de valuations descontados e fundamentos macroeconômicos em melhoria. O investidor que esperar a confirmação plena do ciclo de alta pode perder a janela. 

México lidera intenções de investimento

O México é o destino preferencial de capital para os próximos 12 a 24 meses, de acordo com os respondentes do GRI Barometer. A posição é sustentada por uma convergência de fatores que transcende o ciclo imobiliário convencional: o nearshoring - a relocação de cadeias produtivas para proximidade do mercado consumidor norte-americano - transformou estados como Nuevo León, Jalisco e Querétaro em epicentros de demanda por espaço industrial, logístico e, cada vez mais, por infraestrutura digital de suporte.



Dados da Asociación Mexicana de Parques Industriales Privados (AMPIP) indicam que a taxa de vacância industrial em mercados como Monterrey e Ciudad Juárez atingiu mínimas históricas, pressionando aluguéis para cima e justificando novos ciclos de desenvolvimento especulativo. A América Central e o Caribe aparecem como segundo destino preferencial, beneficiados por fluxos turísticos recordes e pela diversificação de cadeias logísticas regionais, seguidos pelo Cone Sul.

Essa hierarquia de preferências revela uma mudança qualitativa na tese de investimento para a região. O capital não busca apenas retorno financeiro, como, também, exposição a tendências estruturais de longo prazo.

Ativos industriais e logísticos aparecem no topo

O recorte por classe de ativos é onde o GRI Barometer traz os insights mais acionáveis para a tomada de decisão. O segmento industrial e logístico lidera com 40% dos votos como a classe com melhor retorno ajustado ao risco para o ciclo 2026-2027. A demanda por galpões logísticos de última milha, centros de distribuição e parques industriais de alto padrão continua superando a oferta em praticamente todos os mercados relevantes da América Latina.

O segundo lugar, ocupado por data centers e infraestrutura digital, com 26% dos votos, merece atenção redobrada. A expansão acelerada de inteligência artificial generativa e computação em nuvem está criando uma demanda sem precedentes por capacidade de processamento localizada. Relatórios recentes da JLL e da CBRE apontam que a América Latina possui um déficit estrutural de capacidade instalada de data centers, com Brasil e México concentrando a maior parte dos projetos no horizonte, mas ainda distantes de atender a demanda projetada para os próximos cinco anos.

A hotelaria de luxo completa o pódio. Tarifas médias diárias (ADR) recordes em destinos como Cancún, Tulum, Cartagena e o litoral nordestino brasileiro sustentam retornos operacionais que atraem capital institucional para um segmento historicamente dominado por operadores independentes e family offices. A entrada de marcas globais de hospitalidade premium nesses mercados sinaliza uma institucionalização crescente do segmento.



Em contraste, chama atenção o posicionamento discreto de escritóriose varejo, com apenas 8%. O capital institucional está priorizando teses de crescimento estrutural, onde a demanda é impulsionada por forças macroeconômicas e tecnológicas de longo prazo, em detrimento de segmentos mais tradicionais. Já o baixo apetite por projetos multifamily está menos relacionado aos fundamentos, isto é, há demanda e oportunidades, mas o segmento ainda é bastante incipiente na América Latina. 

Regulação e política são os maiores desafios

Se o otimismo marca a leitura do ciclo e a seleção de ativos, a sobriedade retorna quando os executivos avaliam os obstáculos para escalar plataformas de investimento na região. A incerteza política e regulatória foi apontada por 45% dos participantes como o maior entrave - quase o dobro do segundo colocado.

Mudanças recentes em marcos regulatórios de uso do solo no México, discussões sobre tributação de fundos imobiliários no Brasil e instabilidade institucional em mercados andinos compõem um cenário onde o risco regulatório pode corroer retornos projetados de forma imprevisível. Para investidores institucionais que operam com horizontes de sete a dez anos e necessitam de previsibilidade jurídica para estruturar veículos de investimento, essa variável é determinante.

O alto custo de dívida e a falta de liquidez e opções de saída de grau institucional, ambos com 25%, completam o quadro de preocupações. A combinação desses três fatores explica por que, apesar do otimismo com o ciclo, a alocação efetiva de capital na região ainda não atingiu seu potencial.

ESG divide opinições e aplicação de IA ainda é incipiente

A pesquisa revela uma polarização no campo da resiliência climática. Um terço dos executivos já a considera requisito obrigatório para qualquer nova alocação de capital. Outro terço a classifica como secundária em relação aos retornos financeiros, embora reconheça sua relevância crescente para a estratégia de saída.

É justamente no desinvestimento que reside o ponto de inflexão. Ativos sem certificações ambientais ou sem resiliência comprovada a eventos climáticos extremos enfrentarão desconto crescente no mercado secundário. Para quem estrutura investimentos com horizonte de desinvestimento em cinco a sete anos, ignorar esse mandato hoje significa aceitar um risco de liquidez amanhã.



A integração de inteligência artificial na gestão de ativos está em estágio claramente experimental. Mais da metade dos respondentes (55%) testa ferramentas de IA para funções específicas como locação e avaliação de ativos, mas nenhum participante declarou ter IA plenamente integrada em manutenção preditiva e gestão de receita. Esse dado indica que, apesar do entusiasmo com a tecnologia, a implementação operacional ainda enfrenta barreiras significativas, como qualidade de dados, integração de sistemas legados e escassez de talento especializado.

Quais fatores terão maior impacto nos próximos 10 anos?

Duas transformações receberam votação idêntica de 42%: a ascensão de data centers e infraestrutura de IA como principal classe de ativo comercial, superando escritórios; e a maturação de REITs regionais - FIIs no Brasil e FIBRAs no México - como veículos dominantes de propriedade imobiliária na região.



A primeira projeção implica uma reconfiguração profunda do mercado. Se os data centers efetivamente superarem os escritórios como classe dominante, o perfil de investidor, a estrutura de financiamento e os critérios de localização do real estate comercial latino-americano mudarão fundamentalmente. Proximidade a fontes de energia renovável, disponibilidade de fibra óptica e estabilidade de rede elétrica passarão a competir com localização urbana e acessibilidade de transporte como critérios primários de seleção de terrenos.

A segunda projeção é igualmente transformadora. A institucionalização da propriedade imobiliária por meio de veículos listados ampliaria a base de investidores, melhoraria a liquidez de saída e criaria referências de preço mais transparentes. A fluidez dos mercados de capitais regionais e o protagonismo de cidades secundárias completam o quadro, sinalizando um futuro onde o real estate latino-americano será moldado por três forças convergentes: tecnologia, institucionalização e descentralização geográfica.

Por fim, a criação de parcerias escaláveis com empresas locais estabelecidas é apontada como o principal driver para a alocação de capital estrangeiro na América Latina, o que se explica pelas particularidades regulatórias de cada país - e de cada jurisdição dentro de um único país - e pela necessidade de lançar produtos aderentes ao perfil da demanda.