GRI InstituteGovernança e previsibilidade financeira definem o acesso ao capital no setor imobiliário
Mercado de capitais, que já representa 40% do funding no segmento, exige garantias robustas em uma "nova lógica" de análise de riscos
17 de março de 2026Mercado Imobiliário
Escrito por:Isabella Toledo
Principais Insights
- O capital segue disponível, mas investidores agora avaliam não apenas a viabilidade do projeto, mas também fatores críticos como governança, transparência e previsibilidade financeira para garantir a aprovação das operações.
- A transição do crédito bancário para o mercado de capitais, que hoje representa cerca de 40% do funding do setor imobiliário, trouxe uma mudança significativa na dinâmica de captação de recursos.
- Para que uma operação seja aprovada no mercado atual, é necessário demonstrar uma estrutura bem definida, com gestão de riscos, fluxo de caixa realista, garantias robustas e uma governança que assegure transparência.
De acordo com Mayra Pádua, Head de Estruturação de Debt Capital Markets do Banco ABC Brasil, o acesso ao capital continua disponível, mas passou a exigir maior preparação e um nível mais elevado de exigência.
Em sua apresentação no GRI Fórum Centro-Oeste 2026, Mayra destacou que o mercado imobiliário entrou em um novo ciclo, no qual investidores e tomadores de decisão avaliam aspectos que vão além do projeto em si.
Hoje, fatores como governança, transparência e previsibilidade financeira são tão importantes quanto a viabilidade do empreendimento.
No entanto, uma transição regulatória no crédito habitacional está redirecionando o foco das instituições bancárias para o consumidor final, o que cria uma lacuna no financiamento voltado à produção.
Para suprir essa demanda, alternativas como o crédito estruturado e a securitização se consolidaram como uma nova realidade. O mercado de capitais agora representa cerca de 40% do funding do setor, refletindo uma mudança significativa no cenário de captação de recursos.
Esse novo panorama trouxe uma "nova lógica" de análise de risco, baseada em cinco pilares principais: o aperto monetário global, a redefinição do custo de capital, a mudança na precificação de risco, a maior seletividade dos investidores e a crescente importância dos investimentos de longo prazo.
A força deste segmento é evidente: as operações de CRI movimentaram R$ 48,98 bilhões em 2025, enquanto os FIIs aumentaram seu patrimônio de R$ 220,36 bilhões em 2020 para R$ 383,79 bilhões em 2025.
Em síntese, as empresas que demonstrarem governança robusta, controle financeiro adequado e a capacidade de antecipar resultados terão uma vantagem competitiva significativa, pois o capital disponível será direcionado prioritariamente àquelas que apresentarem previsibilidade e estruturas de controle bem definidas.
Em sua apresentação no GRI Fórum Centro-Oeste 2026, Mayra destacou que o mercado imobiliário entrou em um novo ciclo, no qual investidores e tomadores de decisão avaliam aspectos que vão além do projeto em si.
Hoje, fatores como governança, transparência e previsibilidade financeira são tão importantes quanto a viabilidade do empreendimento.
Do crédito bancário ao mercado de capitais
Historicamente, o financiamento imobiliário era pautado pela confiança direta entre incorporadoras e bancos, operando sob métricas de análise simplificadas.No entanto, uma transição regulatória no crédito habitacional está redirecionando o foco das instituições bancárias para o consumidor final, o que cria uma lacuna no financiamento voltado à produção.
Para suprir essa demanda, alternativas como o crédito estruturado e a securitização se consolidaram como uma nova realidade. O mercado de capitais agora representa cerca de 40% do funding do setor, refletindo uma mudança significativa no cenário de captação de recursos.
Esse novo panorama trouxe uma "nova lógica" de análise de risco, baseada em cinco pilares principais: o aperto monetário global, a redefinição do custo de capital, a mudança na precificação de risco, a maior seletividade dos investidores e a crescente importância dos investimentos de longo prazo.
Principais canais de captação
Dentro desse ecossistema diversificado, três canais de captação ganham protagonismo:Crédito bancário
Embora continue relevante, o crédito bancário tornou-se mais regulado e seletivo. Atualmente, exige uma abordagem mais estruturada, com garantias reais e limites rígidos de alavancagem.Mercado de capitais
Os instrumentos do mercado de capitais, como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) e Fundos de Investimento Imobiliário (FII), oferecem escala e flexibilidade, mas demandam alta sofisticação na estruturação e clareza nos covenants.A força deste segmento é evidente: as operações de CRI movimentaram R$ 48,98 bilhões em 2025, enquanto os FIIs aumentaram seu patrimônio de R$ 220,36 bilhões em 2020 para R$ 383,79 bilhões em 2025.
Crédito estruturado e securitização
Essencial para a monetização de recebíveis, esse canal exige modelagem financeira detalhada e uma estrutura jurídica robusta, sendo o caminho ideal para captar capital quando as garantias tradicionais não são suficientes.O que define a aprovação de uma operação?
Para que uma operação seja aprovada por investidores institucionais, ela deve demonstrar:- Estrutura de capital sólida: Uma relação equilibrada entre dívida e patrimônio, com utilização de instrumentos para trancheamento de riscos e uma gestão eficiente do capital.
- Fluxo de caixa realista: Projeções baseadas em dados de mercado, incluindo testes de estresse e análises rigorosas sobre a velocidade de vendas e custos de obra.
- Garantias robustas: Uso de alienação fiduciária e recebíveis (performados ou não), com índices de cobertura adequados.
- Governança: Demonstrações financeiras organizadas e total transparência nas informações e processos apresentados.
Preparação para o novo ciclo
Embora o mercado de capitais envolva múltiplos agentes, como securitizadoras e gestores de fundos, a flexibilidade e o volume de capital disponível tornam-se compensações valiosas diante da complexidade adicional do processo.Em síntese, as empresas que demonstrarem governança robusta, controle financeiro adequado e a capacidade de antecipar resultados terão uma vantagem competitiva significativa, pois o capital disponível será direcionado prioritariamente àquelas que apresentarem previsibilidade e estruturas de controle bem definidas.