O mapa dos gestores de crédito imobiliário que redesenham a alocação de CRIs e LCIs no Brasil em 2026

As operações de crédito imobiliário com recursos livres, que incluem Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) e fundos imobiliários de papel, podem expandir até 66% em 2026, segundo projeção da Abecip. O dado sinaliza uma mudança estrutural no funding do setor: enquanto a caderneta de poupança (SBPE) perde tração como fonte primária de financiamento, o mercado de capitais assume protagonismo crescente. Para os gestores de crédito imobiliário, profissionais que originam, estruturam e alocam em carteiras de recebíveis, o ciclo atual de Selic elevada representa ao mesmo tempo uma oportunidade de retorno e um teste de resiliência regulatória.

Funding imobiliário em transição: os números de 2026

O volume total de financiamento imobiliário no Brasil deve crescer 16% em 2026, de acordo com a Abecip. A parcela via SBPE, ainda majoritária, deve alcançar R$ 180 bilhões no ano, conforme estimativa da mesma entidade divulgada em janeiro de 2026. Porém, é a parcela de recursos livres que apresenta a maior taxa de expansão, com potencial de crescimento de até 66%, o que evidencia uma recomposição acelerada das fontes de funding.

As LCIs, instrumento central dessa transição, ampliaram sua participação no funding do crédito imobiliário brasileiro de 17% para 19% ao longo de 2025, segundo dados da Abecip. Essa elevação de dois pontos percentuais pode parecer modesta em termos absolutos, mas representa uma tendência consistente: diante dos saques líquidos da poupança e da migração de investidores para ativos de maior rentabilidade, os bancos passaram a depender mais das LCIs para compor suas carteiras de crédito habitacional.

O crescimento do mercado de capitais como fonte de funding acontece em paralelo ao aquecimento do mercado residencial. Em 2025, o Brasil atingiu recorde de lançamentos com 453.005 unidades e um Valor Geral de Vendas (VGV) de R$ 264,2 bilhões, conforme levantamento da CBIC publicado pelo GRI Hub News em abril de 2026. A demanda por crédito que sustenta esse volume recorde de lançamentos precisa ser alimentada por novas fontes, e os gestores de crédito imobiliário ocupam posição central nessa equação.

Quem são os gestores de crédito imobiliário e por que sua atuação ganha relevância?

O ecossistema de crédito imobiliário no Brasil envolve uma cadeia extensa de participantes. Os gestores de crédito imobiliário, especificamente, são os profissionais e firmas responsáveis por decidir a alocação de capital em carteiras de CRIs, LCIs e fundos de papel. Diferentemente dos estruturadores jurídicos de securitização ou dos originadores bancários tradicionais, esses gestores operam na ponta da decisão de investimento, avaliando risco, spread, duration e qualidade de crédito dos recebíveis imobiliários.

A base de investidores de fundos imobiliários no Brasil ultrapassou 3,2 milhões de pessoas em 2026, com patrimônio próximo de R$ 200 bilhões, segundo dados da B3 e do BTG Pactual divulgados em julho de 2026. Esse volume expressivo de capital alocado em FIIs, boa parte dele em fundos de papel, depende diretamente da capacidade analítica e da disciplina de alocação desses gestores. A qualidade da originação e a gestão ativa das carteiras de recebíveis determinam os dividendos distribuídos aos cotistas e, consequentemente, a atratividade do produto.

No ciclo atual, com a Selic orbitando 14% em meados de 2026, os fundos de papel têm entregado dividendos atrativos atrelados ao CDI e ao IPCA, demonstrando resiliência frente aos FIIs de tijolo. Essa dinâmica reforça o papel dos gestores de crédito como peça-chave na cadeia de valor do real estate brasileiro.

Como o risco regulatório pode alterar a alocação em CRIs e LCIs?

O ponto de atenção mais crítico para os gestores de crédito imobiliário em 2026 é o risco regulatório e tributário. Em junho de 2025, o Ministério da Fazenda apresentou proposta para encerrar a isenção de Imposto de Renda sobre investimentos em LCI e CRI, sugerindo a aplicação de uma alíquota de 5% sobre os rendimentos. A proposta segue em discussão e, caso aprovada, pode encarecer o custo do funding para o setor imobiliário ao reduzir a atratividade relativa desses instrumentos para investidores pessoa física.

Além disso, a Resolução do Conselho Monetário Nacional de fevereiro de 2024, já em vigor, ampliou o prazo mínimo de resgate das LCIs para 12 meses, impactando a captação de curto prazo pelos bancos e alterando o perfil de liquidez do instrumento. Essas duas frentes regulatórias combinadas exigem dos gestores uma revisão das estratégias de alocação: maior seletividade na escolha dos lastros, atenção redobrada ao risco de crédito e uma precificação de spread que incorpore a incerteza tributária.

A tributação de CRIs e LCIs, se implementada, pode representar uma mudança de paradigma no funding imobiliário brasileiro, forçando uma reprecificação generalizada das carteiras de recebíveis.

Em contrapartida, a reformulação do Novo Sistema Financeiro da Habitação (SFH) em 2026, que reduziu exigências de compulsórios bancários e liberou recursos retidos no Banco Central para o crédito imobiliário, oferece um contrapeso positivo. A medida amplia a capacidade de originação de crédito pelos bancos e pode beneficiar indiretamente os gestores de fundos de papel, ao aumentar o volume de recebíveis disponíveis para securitização.

O papel dos bancos de investimento e dos estruturadores no ecossistema

Os gestores de crédito imobiliário operam em um ecossistema que inclui bancos de investimento e estruturadores de projetos. Pedro Muzzi, profissional de Investment Banking do Goldman Sachs Brasil com foco em Real Estate e infraestrutura, exemplifica a atuação dos bancos de investimento na interface entre o mercado de capitais e o setor imobiliário. Muzzi é membro listado no GRI Institute, plataforma que reúne líderes do setor para discussões estratégicas sobre alocação e originação.

Na ponta da estruturação de projetos, a EDLP (Estação da Luz Participações) atua há mais de 20 anos como estruturadora de negócios e projetos de infraestrutura e logística no Brasil, conforme informações da própria empresa e do GRI Institute. Embora sua atuação principal esteja na estruturação de grandes projetos, a expertise da EDLP em infraestrutura e logística complementa o ecossistema de crédito imobiliário, especialmente em operações que envolvem ativos logísticos e industriais com lastro para emissão de CRIs.

A convergência entre bancos de investimento, estruturadores e gestores de crédito define a arquitetura do funding imobiliário contemporâneo no Brasil. O GRI Institute funciona como ponto de encontro para esses diferentes elos da cadeia, promovendo discussões que conectam originação, estruturação e alocação de capital.

Perspectivas para o segundo semestre de 2026

O cenário para os gestores de crédito imobiliário no segundo semestre de 2026 combina fundamentos robustos de mercado com incerteza regulatória significativa. De um lado, a demanda por crédito habitacional permanece aquecida, sustentada pelo recorde de lançamentos residenciais registrado em 2025. A projeção de crescimento de 16% no financiamento imobiliário total em 2026, segundo a Abecip, confirma a tendência de expansão.

A expansão dos recursos livres via mercado de capitais, com potencial de até 66% de crescimento no ano, consolida os CRIs, LCIs e FIIs de papel como instrumentos centrais do funding imobiliário brasileiro.

De outro lado, a definição sobre a tributação de CRIs e LCIs pode alterar significativamente o custo de capital para o setor. Os gestores que melhor navegarem esse ambiente serão aqueles com capacidade de adaptar rapidamente suas estratégias de alocação, diversificar fontes de originação e manter disciplina na análise de crédito.

A base de 3,2 milhões de investidores em FIIs, com patrimônio de quase R$ 200 bilhões, representa um mercado maduro que demanda gestão profissional e transparente. Os gestores de crédito imobiliário que conseguirem entregar retornos consistentes em um ciclo de juros elevados, sem comprometer a qualidade do crédito, estarão posicionados para capturar parcela crescente desse capital.

O mapeamento desse segmento, que o GRI Institute promove por meio de suas discussões e encontros entre líderes do setor, é essencial para a compreensão da nova arquitetura do crédito imobiliário brasileiro. Em um mercado que migra aceleradamente da poupança para o mercado de capitais, entender quem decide a alocação de dezenas de bilhões de reais em recebíveis imobiliários deixou de ser uma questão acadêmica para se tornar uma necessidade estratégica.