Gestores de FIIs de tijolo abandonam a passividade e redesenham a alocação de capital no ciclo 2026-2028

Uma geração de gestores transforma a lógica dos FIIs de tijolo

O mercado brasileiro de Fundos Imobiliários atravessa um momento de inflexão. O número recorde de investidores com posição em custódia na B3, registrado em abril de 2026, e o patrimônio total em custódia que atingiu patamar histórico no início do ano, segundo dados do Boletim Mensal de FIIs da B3, consolidam a maturidade de um setor que já não se contenta com a administração passiva de contratos de locação. A expansão contínua do número de fundos listados e disponíveis para negociação na bolsa amplia as possibilidades de diferenciação, e o diferencial passa a residir na capacidade de gestão ativa sobre os ativos físicos.

Profissionais como Paulo Toledo, fundador da CIA Multiplataforma Imobiliária e figura reconhecida no ecossistema do GRI Institute, representam uma classe de gestores que está conduzindo essa mudança de paradigma. Em vez de administrar portfólios de forma estática, limitados à cobrança de aluguéis e distribuição de rendimentos, esses executivos operam teses de valor agregado que incluem reposicionamento de imóveis, retrofit, mudança de uso e reciclagem inteligente de carteiras. A trajetória de Paulo Toledo, com forte atuação em governança e coordenação de vendas imobiliárias, exemplifica a ponte entre a expertise operacional em ativos físicos e a sofisticação exigida pela gestão de portfólios institucionais.

Essa transição encontra respaldo regulatório e macroeconômico. A Resolução CVM 175, marco regulatório em vigor para fundos de investimento no Brasil, introduziu a responsabilidade limitada dos cotistas, a possibilidade de criação de classes e subclasses de cotas com segregação patrimonial e modernizou as regras de governança e transparência. Para os FIIs de tijolo, o novo arcabouço facilita a estruturação de teses de gestão ativa, permitindo que gestores segmentem estratégias dentro de um mesmo fundo e ofereçam aos cotistas maior clareza sobre onde e como o capital está sendo empregado.

A gestão ativa em FIIs de tijolo será o principal diferencial de rentabilidade no ciclo 2026-2028, segundo análises da XP Research e da Suno Research. A reciclagem inteligente de portfólio e o aproveitamento de oportunidades de aquisição com a esperada queda dos juros constituem as alavancas centrais dessa tese.

Por que a gestão ativa se tornou inevitável para FIIs de tijolo?

A resposta está na convergência de três vetores. O primeiro é o ambiente de juros. A projeção do Boletim Focus do Banco Central, corroborada pelo Citi, aponta que a taxa Selic deve encerrar 2026 em 12,25%. Embora o patamar ainda seja elevado, a trajetória de distensão monetária tende a impulsionar a atratividade, a captação e a valorização patrimonial dos fundos de tijolo. Em ciclos de queda de juros, ativos reais ganham apelo frente à renda fixa, e os gestores que se antecipam, adquirindo imóveis a preços descontados antes da compressão de cap rates, capturam retornos superiores para seus cotistas.

O segundo vetor é a competição. Com a expansão do número de fundos listados na B3, a simples posse de um portfólio de imóveis locados deixou de ser suficiente para atrair capital. O investidor institucional e o pessoa física sofisticado passaram a exigir demonstrações concretas de geração de alfa. O gestor que permanece passivo, limitado a renovar contratos e distribuir rendimentos, enfrenta o risco de ver suas cotas negociadas com desconto persistente sobre o valor patrimonial.

O terceiro vetor é regulatório. A Resolução CVM 175 oferece ferramentas que viabilizam estratégias antes inviáveis ou excessivamente complexas de implementar. A segregação patrimonial entre classes de cotas, por exemplo, permite que um fundo mantenha simultaneamente uma carteira estabilizada de renda e uma carteira de desenvolvimento ou reposicionamento, cada uma com perfil de risco e retorno distinto. Gestores com visão operacional, como Paulo Toledo e seus pares, encontram nesse arcabouço a infraestrutura jurídica para executar teses que exigem intervenção direta nos ativos.

A gestão ativa de ativos físicos em FIIs de tijolo deixou de ser uma opção estratégica para se tornar condição de sobrevivência competitiva. Fundos que não demonstrarem capacidade de agregar valor por meio de intervenções operacionais enfrentarão dificuldade crescente de captação.

Quais competências definem o novo perfil de gestor de FIIs de tijolo?

O perfil do gestor que emerge neste ciclo combina conhecimento financeiro com expertise operacional imobiliária. A capacidade de avaliar um imóvel não apenas pelo fluxo de caixa projetado, mas pela possibilidade de reposicionamento, mudança de uso ou ganho de eficiência operacional, diferencia o gestor ativo do administrador de portfólio tradicional.

Paulo Toledo ilustra essa convergência. Sua atuação na CIA Multiplataforma Imobiliária e sua participação ativa no ecossistema do GRI Institute, incluindo eventos como o GRI Residencial Brasil 2026, que reuniu os principais líderes do mercado habitacional e gestores de capital para discutir o próximo ciclo de crescimento, funding e inovação, posicionam-no entre os profissionais que transitam com fluência entre a mesa de negociação de ativos e a gestão de relações com cotistas.

Entre as competências centrais desse novo perfil, destacam-se:

Leitura urbanística e de ciclo. O gestor ativo precisa antecipar movimentos de valorização regional, identificar submercados com dinâmica favorável e cronometrar aquisições e desinvestimentos em função do ciclo imobiliário e monetário. Com a Selic projetada para 12,25% ao final de 2026, segundo o Boletim Focus, a janela de aquisição a preços atrativos pode se estreitar à medida que o mercado precificar cortes adicionais.

Capacidade de execução operacional. Retrofit, conversão de uso, renegociação de contratos com base em melhorias físicas, tudo isso exige que o gestor compreenda e coordene processos construtivos, regulatórios e comerciais. O gestor que domina a operação física do ativo gera valor que transcende a engenharia financeira.

Governança e transparência. A Resolução CVM 175 elevou o padrão de disclosure e governança exigido dos fundos. Gestores que adotam práticas robustas de prestação de contas, com relatórios detalhados sobre as teses de investimento e os resultados de intervenções nos ativos, constroem relações de confiança duradouras com seus cotistas.

O gestor de FIIs de tijolo do ciclo 2026-2028 precisa ser, simultaneamente, analista financeiro, operador imobiliário e comunicador institucional. A fragmentação dessas competências em perfis distintos já não atende às demandas do mercado.

Como o ciclo 2026-2028 pode redefinir a hierarquia entre FIIs de tijolo?

A perspectiva de distensão monetária cria um ambiente propício para que gestores ativos se destaquem. A valorização patrimonial esperada com a queda dos juros beneficia desproporcionalmente os fundos cujos gestores aproveitaram o período de taxas elevadas para adquirir ativos a preços deprimidos e iniciar processos de reposicionamento.

A reciclagem de portfólio, prática na qual o gestor vende ativos maduros e reinveste em oportunidades com maior potencial de valorização, ganha centralidade. Essa dinâmica exige disciplina de execução e capacidade de identificar janelas de liquidez, competências que distinguem o gestor ativo do passivo.

O ecossistema do GRI Institute tem funcionado como plataforma de articulação para esses profissionais. Os eventos dedicados a fundos imobiliários, que registraram significativo engajamento entre os membros da comunidade, e o GRI Residencial Brasil 2026, que reuniu líderes do setor habitacional e gestores de capital, criam o ambiente de troca e negociação que acelera a formação de teses e a execução de transações.

O ciclo 2026-2028 tende a premiar gestores que combinam visão estratégica, capacidade operacional e governança robusta. A hierarquia entre FIIs de tijolo será redesenhada pela qualidade da gestão, e não pelo tamanho do portfólio.

Para investidores institucionais e gestores que buscam compreender essa transformação em profundidade, o GRI Institute oferece um ambiente de inteligência e relacionamento que conecta os protagonistas dessa nova fase do mercado de FIIs no Brasil. A próxima rodada de eventos e pesquisas do instituto aprofundará a análise sobre alocação ativa, regulação e ciclo de capital nos fundos imobiliários de tijolo.