Novo mapa de capital do mercado imobiliário do GCC: gestores europeus e latino-americanos entram no Golfo

O mercado imobiliário do GCC atingiu USD 141,2 bilhões em 2025, com os Emirados Árabes Unidos detendo uma participação dominante de 61,1%, segundo o IMARC Group. Por trás desses números, uma mudança silenciosa, mas estruturalmente significativa, está em curso: gestores europeus, latino-americanos e outros gestores ocidentais de ativos alternativos estão construindo posições nos mercados imobiliários do Golfo, indo além dos corredores Índia-GCC e das empresas estatais chinesas que dominaram os fluxos de capital transfronteiriço nos últimos anos.

Nomes como Azora, Atlas Mena Capital, Turnbridge Equities e alocadores institucionais como o Abu Dhabi Pension Fund agora fazem parte de um mapa mais amplo de capital internacional direcionado a classes de ativos operacionalmente intensivas, particularmente hotelaria, logística e empreendimentos de uso misto experienciais. A trajetória aponta para um mercado que está diversificando sua base de investidores no mesmo momento em que amplia a oferta em todos os principais segmentos imobiliários.

Um mercado de USD 260,3 bilhões até 2034

A perspectiva de crescimento é substancial. O IMARC Group estima que o mercado imobiliário do GCC alcançará USD 260,3 bilhões até 2034, apresentando uma taxa composta de crescimento anual (CAGR) de 7,03% no período 2026-2034. Essa expansão é sustentada por dados de pipeline em todas as principais classes de ativos.

Segundo a Alpen Capital, a oferta residencial do GCC deve aumentar de aproximadamente 6,26 milhões de unidades em 2025 para 7,28 milhões de unidades até 2030. A oferta de escritórios na região deve expandir de 33,3 milhões de metros quadrados em 2025 para 42,4 milhões de metros quadrados até 2030. A oferta de quartos de hotel deve crescer de 345.400 quartos em 2025 para 409.900 quartos até 2030.

Essas projeções sinalizam coletivamente um mercado que requer não apenas capital para desenvolvimento, mas também capacidades sofisticadas de gestão operacional e de ativos — precisamente as competências que gestores alternativos europeus e internacionais trazem à mesa.

Quem são os gestores europeus e latino-americanos entrando no mercado imobiliário do GCC?

A entrada de capital internacional não tradicional no GCC segue padrões distintos, dependendo da origem, estratégia e preferência por classe de ativos.

Azora é uma importante gestora europeia de investimentos imobiliários que está ativamente alocando capital em hotelaria, segundo a Zawya. A empresa representa a onda mais ampla de gestores alternativos internacionais explorando oportunidades transfronteiriças no Golfo, onde a expansão do setor hoteleiro cria pontos de entrada naturais para gestores com profunda experiência em imóveis ligados ao turismo no sul da Europa.

Somente o pipeline hoteleiro do Golfo, com 64.500 novos quartos de hotel esperados até 2030 segundo projeções da Alpen Capital, oferece uma escala de oportunidade de alocação cada vez mais difícil de encontrar em mercados europeus maduros. Para gestores como a Azora, o GCC proporciona acesso a ativos geradores de rendimento e operacionalmente intensivos em economias com sólidos fundamentos de crescimento turístico.

Amine Bouchentouf atua como Chief Investment Officer da Atlas Mena Capital, com foco em imóveis experienciais e parcerias transfronteiriças entre MENA, Europa e América Latina, segundo o GRI Institute. A estratégia da Atlas Mena Capital exemplifica os fluxos triangulares de capital que agora conectam a expertise europeia em gestão de ativos, as redes de investidores latino-americanos e as oportunidades de alocação no Golfo. O foco da empresa em imóveis experienciais — um segmento que combina componentes de hotelaria, lazer e lifestyle — a posiciona na interseção de dois dos temas de crescimento mais fortes do GCC: infraestrutura turística e desenvolvimento residencial de marca.

O imóvel experiencial representa um dos segmentos mais intensivos em capital e gestão dentro dos mercados imobiliários do Golfo, tornando-o uma opção natural para gestores alternativos com histórico operacional comprovado.

Andrew Joblon é o Fundador e Managing Principal da Turnbridge Equities, que administra um portfólio multibilionário incluindo centros logísticos de grande escala, segundo a Turnbridge Equities. Embora o portfólio principal da Turnbridge seja focado nos EUA, a expertise da empresa em logística e imóveis industriais está alinhada com um setor do GCC em rápida expansão, à medida que os estados do Golfo investem em infraestrutura de cadeia de suprimentos, fulfillment de e-commerce e ativos de corredores comerciais.

O imóvel logístico emergiu como um dos setores de maior convicção para capital institucional globalmente, e a posição geográfica do GCC como hub comercial entre Ásia, Europa e África o torna um alvo lógico para gestores que buscam replicar estratégias que geraram retornos ajustados ao risco sólidos em mercados ocidentais.

Jorge Cantonnet atua como Diretor da Divisão de Imóveis e Infraestrutura do Abu Dhabi Pension Fund, supervisionando investimentos estratégicos nesses setores, segundo o GRI Institute. O papel do Abu Dhabi Pension Fund destaca como os alocadores institucionais do Golfo estão facilitando a entrada de capital transfronteiriço ao co-investir ao lado de gestores internacionais, proporcionando acesso ao mercado local e navegação regulatória em troca de expertise operacional e fluxo de negócios de plataformas globais.

Esse modelo de co-investimento está se tornando uma característica estrutural definidora da formação de capital imobiliário do GCC, criando alinhamento entre o capital soberano e institucional do Golfo e gestores alternativos internacionais.

Como as reformas regulatórias estão remodelando o acesso estrangeiro ao mercado imobiliário do GCC?

O ambiente regulatório está evoluindo de formas que viabilizam diretamente a alocação de capital internacional. A Lei de Propriedade Imobiliária por Não Sauditas da Arábia Saudita, promulgada pelo Decreto Real M/14, permite que indivíduos, empresas e fundos de investimento não sauditas possuam propriedades residenciais e comerciais em zonas designadas. A lei substitui o marco anterior de 2000 e entra em vigor em janeiro de 2026.

Essa reforma é estruturalmente significativa para gestores alternativos internacionais. Anteriormente, as restrições de propriedade estrangeira na Arábia Saudita canalizavam o capital transfronteiriço principalmente por meio de joint ventures com parceiros locais ou por estruturas indiretas de fundos. O novo marco permite a propriedade direta de imóveis dentro de zonas designadas, reduzindo a complexidade estrutural e melhorando o perfil risco-retorno para investidores estrangeiros.

Combinada com o marco estabelecido de propriedade plena (freehold) dos Emirados Árabes Unidos, que tem sido a principal porta de entrada para investimento imobiliário internacional no Golfo por mais de duas décadas, a reforma saudita cria um segundo grande mercado onde gestores europeus e latino-americanos podem alocar diretamente. A convergência regulatória entre as duas maiores economias do GCC está acelerando a diversificação da base de investidores da região.

A reforma da propriedade estrangeira na Arábia Saudita, combinada com o programa de desenvolvimento Visão 2030 do reino, está criando as condições para um aumento estrutural no investimento imobiliário transfronteiriço que se estende bem além das fontes tradicionais de capital do Golfo.

Quais classes de ativos estão atraindo capital alternativo transfronteiriço?

Três classes de ativos estão emergindo como os principais pontos de entrada para gestores alternativos europeus e latino-americanos no GCC.

Hotelaria e imóveis experienciais representam a categoria de alocação mais ativa. O pipeline hoteleiro do GCC, crescendo de 345.400 quartos para 409.900 quartos esperados até 2030 segundo a Alpen Capital, está criando oportunidades em todo o espectro, desde residências de marca de luxo até formatos de estadia prolongada no segmento intermediário. Gestores europeus com histórico em hotelaria, como a Azora, encontram um encaixe estratégico natural em mercados onde as chegadas turísticas estão crescendo e onde megaprojetos apoiados pelo governo requerem operadores experientes.

Logística e imóveis industriais estão atraindo gestores com expertise em infraestrutura de cadeia de suprimentos. A posição do GCC como nó comercial global, combinada com o crescimento doméstico do e-commerce e o investimento governamental em zonas francas e infraestrutura portuária, cria demanda por instalações logísticas de grau institucional que gestores internacionais estão bem posicionados para desenvolver e operar.

Empreendimentos de uso misto e residenciais de marca representam a convergência entre o crescimento da oferta residencial e o branding de estilo de vida. Com a oferta residencial do GCC prevista para atingir 7,28 milhões de unidades até 2030 segundo a Alpen Capital, o apetite do mercado por produtos diferenciados e de marca cria oportunidades de parceria entre incorporadores do Golfo e gestores internacionais com plataformas de lifestyle e hotelaria.

O fio condutor entre todas as três categorias é a intensidade operacional. Gestores alternativos internacionais estão entrando no GCC por meio de classes de ativos que exigem gestão ativa, afiliação de marca e expertise operacional transfronteiriça — e não por alocação passiva de capital em ativos core estabilizados.

A mudança estrutural do desenvolvimento para o rendimento

A entrada de gestores alternativos europeus e latino-americanos no GCC reflete um amadurecimento dos mercados imobiliários do Golfo. À medida que a região transita de um modelo de crescimento liderado pelo desenvolvimento para estratégias de ativos geradoras de rendimento e operacionalmente intensivas, as capacidades que gestores alternativos internacionais trazem — incluindo gestão institucional de ativos, operações hoteleiras, desenvolvimento de plataformas logísticas e estruturas de co-investimento — tornam-se cada vez mais valiosas.

O engajamento do GRI Institute com líderes seniores ao longo desses corredores de capital, por meio de eventos dedicados e fóruns estratégicos, continua a mapear as relações em evolução entre o capital institucional do Golfo e gestores alternativos internacionais. Os fluxos de capital transfronteiriço que agora se formam entre Europa, América Latina e GCC estão remodelando a composição de investidores de um dos mercados imobiliários de crescimento mais rápido do mundo.

Para o GCC, a diversificação das fontes de capital além dos corredores tradicionais fortalece a resiliência do mercado. Para gestores alternativos internacionais, o Golfo oferece uma combinação de escala, modernização regulatória e potencial de rendimento cada vez mais escassa em mercados ocidentais maduros. A convergência dessas duas forças está definindo o próximo capítulo do investimento imobiliário do GCC.