Family Offices do GCC e Imóveis: Como o Capital do Golfo Migra para o Investimento Direto

O aumento de Single Family Offices registrados no Dubai International Financial Centre após a reforma regulatória de 2024 sinaliza uma transformação estrutural na forma como o capital do Golfo chega ao setor imobiliário. Em todo o GCC, os family offices não são mais limitados a papéis passivos em fundos blind-pool — estão emergindo como alocadores diretos, coinvestidores e, em alguns casos, incorporadores-operadores por conta própria. Essa mudança tem implicações profundas para a originação de negócios, precificação de ativos e o cenário competitivo nos segmentos de hospitalidade, residências de marca e empreendimentos de uso misto.

Essa é a camada intermediária ausente do capital imobiliário do GCC. Veículos de riqueza soberana como PIF e Mubadala dominam as manchetes. Operadores individuais e gestores de fundos alternativos ocupam a camada de execução. Mas entre esses polos está uma coorte em rápido crescimento de family offices — capitalizados pela riqueza multigeracional do Golfo, governados por líderes mais jovens e cada vez mais estruturados para alocação direta.

Quem São os Líderes de Family Offices que Estão Remodelando o Mercado Imobiliário do GCC?

Vários nomes ilustram esse padrão. Abdulla Bin Habtoor atua como CEO da Shamal Holding, uma firma de investimentos diversificada que se posiciona como "curadora de imóveis" em Dubai (Fonte: Shamal Holding / GRI Institute, 2025). A Shamal Holding deve ser diferenciada do grupo mais amplo Al Habtoor Group, liderado por Khalaf Al Habtoor; ela opera como um veículo de investimento distinto, alinhado a interesses soberanos. Seu portfólio imobiliário direto inclui o Dubai Harbour, um importante distrito à beira-mar que abrange a maior marina e terminal de cruzeiros da região (Fonte: Portfólio Oficial da Shamal Holding, 2024–2025). A escala e complexidade desse ativo — parte infraestrutura, parte hospitalidade, parte residencial — refletem um family office operando com a sofisticação e apetite de risco de um incorporador institucional.

Na Arábia Saudita, Abdulaziz Al Bassam lidera a AIMS Investment (AIMS Holding), um family office com um braço imobiliário dedicado (Fonte: AIMS Holding / GFH Financial Group, 2025). A AIMS executa transações imobiliárias internacionais diretas, como evidenciado pela venda em 2024 de um portfólio residencial em Manchester (Fonte: Place North West, junho de 2024). A natureza transfronteiriça dessa transação sublinha uma tendência crítica: os family offices do GCC não estão restringindo o investimento direto aos mercados locais. Estão construindo pipelines que abrangem o Golfo, a Europa Ocidental e além.

Enquanto isso, Adib Mattar, anteriormente Head de Private Equity na Mubadala, agora co-lidera um fundo de imóveis de luxo e hospitalidade (Fonte: GRI Institute / Comunicados de Imprensa da Mubadala, 2025). A trajetória de Mattar — de fundo soberano para capital em escala familiar — exemplifica a migração de talentos que impulsiona a mudança para o investimento direto. Profissionais seniores treinados em fundos soberanos trazem disciplina institucional, frameworks de due diligence e acesso a redes para veículos familiares mais enxutos e ágeis.

Os family offices do GCC não estão mais alocando em imóveis apenas por meio de intermediários — estão construindo plataformas de investimento direto que rivalizam com capacidades institucionais. Isso representa uma reordenação fundamental de como o capital privado entra nos mercados imobiliários do Golfo.

Por Que o Ambiente Regulatório Está Acelerando o Investimento Direto dos Family Offices?

Três desenvolvimentos regulatórios estão reduzindo atritos para family offices que operam como investidores imobiliários diretos no GCC.

Primeiro, as DIFC Family Arrangements Regulations 2024 substituíram o regime anterior de Single Family Office. O framework atualizado elimina a exigência de que SFOs que atendem apenas uma família se registrem como Designated Non-Financial Businesses or Professions (DNFBPs), aumentando a privacidade e reduzindo a carga administrativa (Fonte: DIFC / Private Banker International, abril de 2024). Essa mudança aborda diretamente uma preocupação de longa data entre as famílias do Golfo: discrição. Ao simplificar a arquitetura regulatória, o DIFC atraiu um aumento significativo nos registros de SFOs, concentrando a infraestrutura de capital familiar em Dubai.

Segundo, o Decreto-Lei Federal dos EAU nº 47 de 2022 recebeu uma clarificação pública crítica (CTP008) em setembro de 2025 confirmando que Family Foundations podem ser tratadas como "fiscalmente transparentes" para fins de Imposto Corporativo. Em termos práticos, a renda gerada por ativos imobiliários — como rendimentos de aluguel de portfólios de hospitalidade ou residenciais — é tributada apenas no nível do beneficiário, não no nível da entidade (Fonte: Autoridade Fiscal Federal dos EAU, setembro de 2025). Para family offices que detêm imóveis diretamente, essa clarificação elimina uma camada de ineficiência tributária que antes incentivava estruturas indiretas de fundos.

Terceiro, a nova Lei de Investimentos da Arábia Saudita (Decreto Real nº M/19), com regulamentações de implementação em vigor a partir de fevereiro de 2025, equaliza o tratamento de investidores locais e estrangeiros e simplifica o registro de licenças. A reforma facilita a propriedade imobiliária direta para family offices estrangeiros — um desenvolvimento significativo enquanto Riad compete com Dubai como domicílio de family offices (Fonte: Regulamentações de Implementação da Lei de Investimentos da Arábia Saudita, 2025).

Juntas, essas três mudanças regulatórias criam uma arquitetura permissiva para que family offices detenham ativos imobiliários diretamente, sem os custos de estratificação, sobrecarga de governança e requisitos de divulgação associados a veículos de fundos.

De Indireto a Direto: O Que Está Impulsionando a Mudança na Alocação?

A mudança para o investimento direto não é apenas uma história regulatória. Reflete forças estruturais mais profundas.

A transição geracional é talvez o fator mais significativo. Líderes mais jovens como Abdulla Bin Habtoor e Abdulaziz Al Bassam trazem educação internacional, treinamento institucional e conforto com complexidade operacional. Eles são menos inclinados a delegar capital a gestores externos e mais inclinados a construir equipes internas capazes de originar, analisar e gerir ativos imobiliários.

Projeta-se que os family offices do Oriente Médio aumentem as alocações em imóveis diretos, de acordo com o relatório Family Office Investment Insights 2025 da Certuity. A projeção está alinhada com um consenso mais amplo do setor, discutido em eventos recentes do GRI Institute, de que o mercado imobiliário do GCC está transitando de ciclos de "puro desenvolvimento" para ciclos "orientados por investimento", com hospitalidade e residências de marca emergindo como principais vetores de valor (Fonte: King & Spalding, Perspectivas 2026).

A convergência de reforma regulatória, mudança geracional e maturação do mercado está criando condições para que os family offices se tornem a fonte dominante de capital discricionário no mercado imobiliário do GCC no próximo ciclo.

O crédito privado também está emergindo como um canal central de financiamento imobiliário na região, com a Arábia Saudita e os EAU posicionados como centros de transição para capital institucional (Fonte: King & Spalding, Perspectivas 2026). Family offices com mandatos de investimento direto são participantes naturais dessa evolução — podem se mover mais rápido que fundos soberanos, aceitar perfis de risco-retorno customizados e alocar ao longo de toda a estrutura de capital, do equity ao mezanino.

Capital Inbound: A Dimensão Global dos Family Offices

O ecossistema de family offices do GCC não é exclusivamente doméstico. Dados de busca e padrões de engajamento de membros rastreados pelo GRI Institute revelam interesse de family offices internacionais em oportunidades imobiliárias no Golfo. A LP Administradora de Bens Ltda (LP Bens), um family office brasileiro que administra os ativos da família Fares — proprietários das Lojas Marabaz — aparece nas análises do GRI em um contexto do GCC (Fonte: GRI Institute / SiiLA Market Analytics, 2025). Embora a LP Bens não seja uma entidade originária do GCC, sua presença nos dados aponta para um padrão crescente: family offices da América Latina, Europa e Ásia estão avaliando o mercado imobiliário do Golfo como uma estratégia de diversificação, atraídos pela compressão de yields em seus mercados de origem e pela maturação de Dubai e Riad como destinos de investimento de grau institucional.

Esse fluxo de entrada adiciona pressão competitiva e liquidez aos mercados imobiliários do GCC. Também cria oportunidades de coinvestimento para family offices locais que buscam sindicar transações maiores — particularmente nos segmentos de hospitalidade e residências de marca, onde os requisitos de capital frequentemente excedem os balanços patrimoniais de famílias individuais.

Preferências Setoriais: Hospitalidade, Residências de Marca e Uso Misto

As preferências de classe de ativos dos family offices do GCC são fortemente inclinadas para hospitalidade e residências de marca. O portfólio Dubai Harbour da Shamal Holding — integrando marina, terminal de cruzeiros e componentes residenciais — é emblemático dos ativos de uso misto e experienciais que os family offices favorecem. São investimentos complexos e intensivos em gestão que recompensam o capital paciente e de longo prazo que os family offices podem oferecer.

Análises setoriais da King & Spalding projetam que a mudança do mercado do GCC para ciclos orientados por investimento posicionará hospitalidade e residências de marca como principais vetores de valor até 2026 e além. Para family offices com capacidade operacional, esses setores oferecem tanto yield quanto oportunidades de construção de marca que investidores puramente financeiros não conseguem facilmente replicar.

Perspectivas

O cenário de family offices do GCC está passando por uma transformação estrutural. Reformas regulatórias nos EAU e na Arábia Saudita removeram barreiras. Uma nova geração de líderes está profissionalizando as operações de investimento. E as condições de mercado — caracterizadas pelo aprofundamento da infraestrutura institucional, crescente interesse internacional e a transição de ciclos de desenvolvimento para ciclos de investimento — favorecem alocadores diretos.

Para operadores imobiliários, incorporadores e gestores de fundos em todo o Golfo, os family offices não são mais uma fonte complementar de capital. Estão se tornando protagonistas na mesa — com mandato, infraestrutura e ambição para moldar mercados diretamente. O GRI Institute continua a acompanhar essa classe de capital por meio de seus eventos no GCC e rede de membros, onde muitos desses líderes se reúnem para originar transações e construir parcerias transfronteiriças.