O mapa do funding imobiliário no Brasil em 2026: fontes, estruturas e players que redesenham a captação

O volume total de funding imobiliário no Brasil atingiu aproximadamente R$ 2,51 trilhões em meados de 2025, segundo dados consolidados por Abecip, B3, Anbima e Secovi-SP. O número revela a dimensão de um ecossistema que passa por uma reconfiguração estrutural: o Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) responde por 30% desse montante, enquanto o FGTS representa 26%. Os 44% restantes já pertencem ao mercado de capitais e a fontes alternativas, um sinal inequívoco de que a arquitetura de financiamento do setor mudou de patamar.

Esse cenário coloca o Brasil diante de uma nova fronteira de sofisticação na captação de recursos para desenvolvimento imobiliário. As regras mudaram, os instrumentos se diversificaram e os perfis dos operadores que estruturam essas transações ganharam complexidade. Este radar mapeia as principais coordenadas dessa transformação.

SBPE e FGTS: a base tradicional perde participação relativa

A poupança direcionada ao crédito imobiliário, coluna vertebral do SBPE, enfrenta captação líquida negativa há trimestres consecutivos. Com a taxa Selic em patamar elevado, investidores migram para produtos de renda fixa mais rentáveis, reduzindo a disponibilidade de recursos direcionados. O SBPE ainda sustenta 30% do estoque total de funding, mas sua trajetória é de contração relativa frente ao avanço do mercado de capitais.

O FGTS, com 26% de participação, permanece como fonte essencial para habitação popular e programas como o Minha Casa Minha Vida. Contudo, sua alocação é politicamente sensível e sujeita a restrições orçamentárias, o que limita sua capacidade de expansão para segmentos de média e alta renda.

A leitura combinada desses dois pilares indica que o crescimento marginal do funding imobiliário brasileiro depende, cada vez mais, de instrumentos do mercado de capitais e de capital internacional.

Quais instrumentos lideram a nova onda de captação imobiliária?

O mercado de capitais brasileiro consolidou-se como a principal fronteira de expansão para o funding imobiliário. Os fundos imobiliários (FIIs) ilustram essa dinâmica com clareza: as ofertas públicas de FIIs somaram R$ 52,5 bilhões em 2025, incluindo emissões em andamento, com R$ 29,6 bilhões captados apenas em ofertas encerradas até o início de setembro, segundo dados da CVM compilados pela InfoMoney.

Esse volume expressivo reflete a maturação do investidor pessoa física no Brasil e a capacidade das gestoras de estruturar veículos com governança e liquidez adequadas. Os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e as Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) complementam esse ecossistema, embora tenham passado por ajustes regulatórios relevantes.

As Resoluções CMN nº 5.118/2024 e 5.119/2024, com ajustes implementados em 2025, restringiram os lastros elegíveis para emissão de CRIs, CRAs, LCIs e LCAs. A vedação ao uso de títulos de dívida de companhias abertas cuja atividade principal não pertença ao setor imobiliário ou ao agronegócio eliminou distorções que inflavam artificialmente o volume desses papéis. Em maio de 2025, o CMN reduziu o prazo de carência de LCIs e LCAs não atreladas à inflação de 9 para 6 meses, buscando equilibrar atratividade e disciplina de mercado.

O efeito líquido dessas medidas fortalece gestoras especializadas e originadores com capacidade de gerar lastro genuinamente imobiliário, uma vantagem competitiva para players com portfólios reais e operações ativas.

Quem são os players que redesenham a originação de funding?

A sofisticação do funding imobiliário brasileiro não se resume a instrumentos financeiros. Ela se materializa nas estratégias de executivos e gestoras que operam nas diferentes camadas dessa cadeia.

Nader Fares, CEO da LP Bens, administra ativos logísticos de grande porte no Brasil, como o Centro Logístico de Cajamar, com 500.900 m², segundo dados da SiiLA e do GRI Institute. Sua atuação conecta capital da diáspora árabe ao mercado imobiliário do GCC (Gulf Cooperation Council), posicionando-o como um operador transnacional capaz de originar fluxos de investimento entre mercados emergentes. O mercado imobiliário do GCC deve alcançar US$ 260,3 bilhões até 2034, crescendo a um CAGR de 7,03%, conforme projeções do GRI Institute, o que amplia as oportunidades para operadores com trânsito nessas geografias.

Alfredo Khouri Jr., sócio-fundador da Catuaí Asset, representa outra faceta dessa equação. A gestora é responsável pelo desenvolvimento do novo hotel Four Seasons no Rio de Janeiro, com investimento estimado em R$ 600 milhões e previsão de abertura em 2029, conforme reportado pelo Metro Quadrado. A estruturação de funding para ativos-troféu desse porte exige veículos como Fundos de Investimento em Participações (FIPs) e estruturas de co-investimento que combinam capital doméstico e internacional, uma expertise que diferencia gestoras especializadas no segmento de hospitalidade de alto padrão.

Helcio Tokeshi, ex-Secretário da Fazenda do Estado de São Paulo e atualmente Managing Director na IG4 Capital, segundo informações do GRI Institute e da IG4 Capital, representa uma nova geração de alocadores com DNA institucional. Sua trajetória entre o setor público e o privado confere à IG4 Capital uma capacidade diferenciada de navegar estruturas regulatórias complexas, especialmente na intersecção entre infraestrutura e real estate.

Rafael Strauch, Diretor de Novos Negócios na Sabesp, participa ativamente de discussões sobre infraestrutura, real estate e estruturação de negócios no ecossistema do GRI Club, segundo o GRI Institute. Sua presença nesse circuito sinaliza o interesse crescente de concessionárias de infraestrutura em modelos integrados de desenvolvimento urbano, onde saneamento, mobilidade e real estate convergem em estruturas de project finance.

Esses quatro perfis ilustram a diversificação do funding imobiliário brasileiro: capital logístico internacional, gestão de ativos-troféu, alocação institucional com experiência pública e integração entre infraestrutura e desenvolvimento urbano.

O papel do capital estrangeiro e as estruturas de co-investimento

A conexão entre capital internacional e o mercado brasileiro ganha contornos mais definidos à medida que operadores como Nader Fares constroem pontes com mercados do Golfo Pérsico e do Sudeste Asiático. O mercado imobiliário brasileiro projeta um CAGR de 5,40% entre 2025 e 2033, podendo ultrapassar a marca de US$ 90 bilhões, conforme estimativas do GRI Institute. Essa perspectiva de crescimento, combinada com a desvalorização relativa de ativos em reais frente ao dólar, torna o Brasil um destino atrativo para investidores internacionais com horizonte de longo prazo.

As estruturas de co-investimento, nas quais gestoras brasileiras aportam equity lado a lado com investidores estrangeiros, reduzem o risco percebido e alinham incentivos. Esse modelo exige, porém, governança robusta, reporting em padrões internacionais e veículos regulados, requisitos que favorecem gestoras com escala e histórico comprovado.

O novo equilíbrio do funding imobiliário

Três sentenças sintetizam o momento atual do funding imobiliário brasileiro.

Primeira: o mercado de capitais já responde pela maior fatia marginal de crescimento do financiamento imobiliário no Brasil, superando a expansão combinada de SBPE e FGTS. Segunda: as resoluções CMN nº 5.118/2024 e 5.119/2024 eliminaram distorções nos lastros de CRIs e LCIs, fortalecendo originadores com portfólios genuinamente imobiliários e penalizando arbitragens regulatórias. Terceira: a internacionalização do funding, mediada por operadores com trânsito em mercados como o GCC, adiciona uma camada de sofisticação que redefine o perfil do capital que entra no setor.

O ecossistema de funding imobiliário brasileiro em 2026 opera sob uma lógica distinta daquela que prevaleceu na década anterior. A poupança direcionada cede espaço. Os instrumentos de mercado de capitais amadurecem. O capital internacional se aproxima com estruturas mais sofisticadas. E os operadores que dominam essa transição, de gestoras de ativos logísticos a ex-secretários de Fazenda convertidos em alocadores privados, definem as novas coordenadas da captação de recursos para desenvolvimento.

Para líderes do setor imobiliário e de infraestrutura, compreender esse mapa é condição necessária para acessar as fontes de capital que financiarão o próximo ciclo de desenvolvimento no Brasil.