Fluxo EUA-América Latina: Data centers e galpões se destacam

De alocação oportunista a movimento estratégico

O capital norte-americano que flui para a América Latina deixou de ser um movimento especulativo de curto prazo ou embasado em arbitragem de juros rumo a uma alocação estratégica e convicta. Investidores institucionais estão abandonando a busca por ganhos rápidos em favor de investimentos de longo prazo em ativos reais que respondem a tendências globais duradouras, como o nearshoring e o avanço da inteligência artificial. 

O novo contexto é de um abordagem mais seletiva, focada em setores com fundamentos sólidos e potencial de crescimento sustentável. A trajetória da DigitalBridge na região ilustra esse movimento: o fundo norte-americano aporta capital de longo prazo para financiar uma expansão metódica em países como Brasil, Chile e México - uma aposta estrutural na demanda crescente por infraestrutura digital, não uma operação de entrada e saída rápida.

O setor de galpões industriais e logísticos é outro a se destacar. A reorganização das cadeias de suprimentos globais tornou o México um destino particularmente atraente para empresas que buscam proximidade com o mercado norte-americano. Isso impulsionou uma forte demanda por ativos industriais de alta qualidade, especialmente em corredores de exportação e grandes centros urbanos como a Cidade do México, onde as taxas de vacância estão em níveis historicamente baixos. 

A recente aquisição da Terrafina pela FIBRA Prologis, criando uma plataforma com 8,1 milhões de metros quadrados - líder absoluta no setor imobiliário industrial mexicano -, exemplifica essa tendência, com investidores atraídos pela estabilidade de receitas dolarizadas, que configuram quase 80% dos contratos de locação dos ativos.  

Em paralelo, a explosão da economia digital e da inteligência artificial está alimentando uma demanda sem precedentes por data centers. A América Latina, com seu crescente consumo de dados, grandes territórios e disponibilidade de energia limpa, tornou-se um mercado-chave. 

Empresas de data centers estão expandindo agressivamente na região com projetos de longo prazo em contratos de locação "take-or-pay" que garantem fluxos de caixa estáveis e previsíveis. Alguns exemplos são Scala Data Centers - investida pela DigitalBridge -, Ascenty, controlada conjuntamente pela canadense Brookfield e a norte-americana Digital Realty, Elea Data Centers, controlada pelo fundo norte-americano I Squared Capital, e ODATA, adquirida pela norte-americana Aligned Data Centers. 

Outro player relevante na região é a Equinix, originária do Vale do Silício, com investimentos expressivos no Brasil e no México, além de operar algumas unidades na região de Santiago, no Chile, e possuir infraestrutura instalada na Colômbia e no Peru. 

Ambiente regulatório e panorama político

A estabilidade política e um quadro regulatório claro são cruciais para atrair e reter o investimento estrangeiro. A percepção de risco nos países da América Latina não é uniforme. A instabilidade política e a incerteza regulatória são os principais impedimentos para o fluxo de capital, mais até do que as flutuações macroeconômicas de curto prazo, conforme apontaram investidores presentes no Latin America GRI Real Estate 2026. 

Um exemplo notável do impacto positivo de um ambiente regulatório favorável - embora não seja aplicável diretamente a projetos imobiliários - é o Regime de Incentivo para Grandes Investimentos (RIGI) na Argentina, que oferece garantias de estabilidade fiscal e cambial por 30 anos, o que tem sido fundamental para destravar investimentos em setores de capital intensivo, como energia e infraestrutura. 

Os fundos de investimento imobiliário no México (FIBRA) e no Brasil (FII) também constituem veículos que geram maior confiança e facilidade para investidores estrangeiros, atraindo centenas de bilhões de dólares ao eliminar as barreiras físicas de alocação de capital e facilitar a compra e venda de ativos, com governança corporativa e transparência garantidas por regras claras de órgãos reguladores. 

Incentivos tributários, como a Lei de Promoção de Investimentos do Uruguai - que oferece isenções do Imposto de Renda Corporativo que podem chegar a 100% do valor investido em projetos imobiliários e de infraestrutura sob regime de zonas francas e leis de promoção industrial e residencial - e o programa de incentivo à habitação na Colômbia com isenção do IVA, também fomentam o fluxo de capital privado estrangeiro à América Latina.

O capital institucional dos EUA não exige uniformidade política ou ideológica, mas reage criticamente à instabilidade das regras do jogo e recompensa arcabouços que garantam a segurança jurídica dos investimentos. Em evento recente do GRI Institute realizado em NY, a estabilidade institucional e o respeito aos contratos foram apontados por 25% dos executivos como a maior prioridade do próximo governo brasileiro para atrair capital internacional de longo prazo. 

A posição da América Latina no cenário global

Embora a América Latina não seja o principal destino do capital de risco global, que ainda se concentra em mercados desenvolvidos, a região conquistou um espaço importante como um mercado de crescimento estratégico. A proximidade com os Estados Unidos, combinada com uma demografia favorável - uma força de trabalho jovem em comparação com a Europa envelhecida - torna a região uma aposta atraente para o futuro.

Historicamente, o investimento estrangeiro direto greenfield proveniente dos Estados Unidos apresenta uma elevada concentração geográfica na América Latina. O México e o Brasil absorveram sozinhos 63% de todo o IED norte-americano direcionado à região desde 2003, volume que alcança aproximadamente 70% quando adicionado o fluxo destinado à Guiana em virtude do desenvolvimento das suas reservas petrolíferas marítimas, segundo relatório do Atlantic Council. 

Essa distribuição reflete uma orientação primária em direção a mercados de grande dimensão populacional ou dotados de recursos naturais estratégicos de escala global. A atração de capital em economias expostas ao risco soberano - como é o caso da maioria dos países da América Latina - depende de mecanismos legislativos capazes de isolar os empreendimentos das oscilações de governo.

A competição por capital global é intensa. A América Latina compete não apenas com outras regiões emergentes, mas também com mercados desenvolvidos que oferecem menor risco. A percepção de "eterna adolescência" da região, conforme sinalizaram executivos presentes em NY, marcada por ciclos de instabilidade política e econômica, continua sendo um obstáculo. A volatilidade cambial, em particular, é uma grande preocupação, pois pode corroer os retornos quando convertidos de volta para dólares.

Segundo a ONU Comércio e Desenvolvimento (UNCTAD), o fluxo de investimento estrangeiro global foi de US$ 1,6 trilhão em 2025, alta de 6% após dois anos de queda. A América Latina recebeu US$ 188 bilhões, o equivalente a apenas 11% do total. A notícia positiva para a região é que o número significa um crescimento de 14% em relação ao IED de 2024, crescendo acima da média global e puxado fortemente pelo Brasil. 

Estruturas preferenciais

Para navegar na complexidade do mercado latino-americano, os investidores têm adotado estruturas de investimento sofisticadas que ajudam a mitigar os riscos. 

Joint venture

A era do "investidor paraquedista" acabou. Hoje, o sucesso depende de parcerias estratégicas com operadores locais que possuem conhecimento profundo do mercado e podem navegar pelas complexidades regulatórias e burocráticas. Essas parcerias são cada vez mais baseadas em um alinhamento de interesses, com os parceiros locais também investindo capital significativo nos projetos. 

A atuação do Patria Investments ilustra esse modelo: a gestora brasileira, com forte ancoragem de capital norte-americano, estrutura seus veículos de investimento em infraestrutura e real estate combinando a expertise operacional local com a disciplina institucional exigida por seus limited partners internacionais, funcionando como ponte entre o capital estrangeiro e as particularidades de cada mercado.

Crédito privado

O crédito privado emergiu como um veículo de investimento preferencial. Em vez de assumir o risco direto via equity, muitos fundos norte-americanos preferem fornecer financiamento para projetos imobiliários. Isso lhes permite obter retornos atrativos com maior segurança, uma vez que os empréstimos são garantidos por ativos reais e a operação costuma ser realizada inteiramente em dólares - protegendo-os da volatilidade cambial. 

Um bom exemplo do uso dessa estrutura na América Latina é a Vinci Compass, que opera fortemente com captação internacional por meio de seus escritórios em Miami e Nova York. 

No Brasil, a gestora fornece crédito via aquisição de Certificados de Recebíveis Imobiliários em operações sob medida. Na Colômbia e no Chile, a Vinci Compass opera com mandatos institucionais voltados para ativos reais e fundos que compram dívida corporativa estruturada e mezanino para viabilizar projetos. A gestora também atua na Argentina e realizou a aquisição da BACS, alcançando US$ 1,6 bilhão em ativos sob gestão no país. 

FIBRA e FII

Os Fideicomisos de Infraestructura y Bienes Raíces (FIBRAs), no México, e os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs), no Brasil, semelhantes aos Real Estate Investment Trusts (REITs) nos EUA, estão se popularizando como veículos de investimento no mercado imobiliário. 

Eles oferecem liquidez e transparência, permitindo que os investidores acessem um portfólio diversificado de ativos imobiliários. A expectativa é que, à medida que os mercados da região amadurecem, estruturas semelhantes a REITs se tornem mais comuns, dominando o cenário de propriedade de imóveis geradores de renda.  

Em conclusão, o investimento americano em imóveis na América Latina está se tornando mais seletivo e estratégico. O foco está em ativos de alta qualidade em setores com forte crescimento, apoiados por estruturas financeiras robustas e parcerias locais sólidas. 

A capacidade da região de continuar atraindo esse capital dependerá de sua habilidade em fornecer estabilidade política e regulatória, criando um ambiente onde os investimentos de longo prazo possam prosperar.