A tese Fernando Martínez Zurita: por que os corredores de capital México-Europa são subestimados

Na última década, a narrativa dominante sobre capital transfronteiriço no mercado imobiliário europeu centrou-se em atores conhecidos: fundos soberanos do Golfo, family offices israelenses construindo portfólios no Mediterrâneo e investidores institucionais asiáticos buscando ativos troféu em Londres e Paris. Esses corredores são bem documentados, bem intermediados e, cada vez mais, bem precificados. Um movimento paralelo, no entanto, ganhou impulso estrutural com muito menos atenção. Principais latino-americanos, liderados por family offices mexicanos e brasileiros, estão construindo plataformas de alocação direta na Espanha, Portugal e França. Estão evoluindo da preservação passiva de patrimônio para o desenvolvimento ativo e coinvestimento, alterando fundamentalmente sua relação com os mercados europeus.

Fernando Martínez Zurita, sócio fundador e diretor geral da Mazza Capital, incorporadora imobiliária mexicana, personifica essa evolução. Sua trajetória do desenvolvimento doméstico mexicano para o posicionamento transfronteiriço reflete um padrão mais amplo visível na rede do GRI Institute: principais de mercados emergentes não se contentam mais em estacionar capital em apartamentos europeus. Querem construir, estruturar e operar.

O ambiente regulatório está acelerando essa mudança. O programa Golden Visa da Espanha, que historicamente permitia residência por meio de investimento imobiliário de €500.000 sob a Lei 14/2013, foi efetivamente encerrado em abril de 2025. Essa única mudança de política removeu o caminho mais simples para o capital latino-americano entrar passivamente no mercado imobiliário europeu. A consequência é estrutural, não cosmética. O capital que antes fluía para aquisições residenciais para fins de visto agora precisa encontrar nova arquitetura.

O que acontece quando o Golden Visa termina e o capital latino-americano precisa se reestruturar?

O fim do Golden Visa da Espanha não reduz o apetite latino-americano por exposição europeia. Ele o redireciona. Segundo dados da CBRE e do ICEX-Invest in Spain, o investimento latino-americano na Espanha atingiu níveis recordes recentemente, com Madri atuando como principal ponto de entrada. A PwC e o Urban Land Institute projetam que Madri permanecerá como a segunda cidade europeia mais atrativa para investimento imobiliário em 2025, impulsionada em grande parte pelo capital latino-americano.

A mudança crítica é qualitativa. Análises setoriais da CBRE sugerem que family offices mexicanos e latino-americanos estão migrando de um modelo de "preservação de patrimônio", caracterizado por compras de apartamentos, para "alocação estratégica", onde se tornam parceiros de desenvolvimento e principais ativos. Essa transição tem um catalisador regulatório. A Lei 4/2024 da Comunidade de Madri, amplamente conhecida como "Lei Mbappé", oferece dedução de 20% no imposto de renda pessoal para novos residentes que investem em ativos financeiros qualificados. Compras diretas de imóveis não se qualificam, mas investimento indireto por meio de SOCIMIs (equivalente espanhol dos REITs) e fundos regulados sim. A estrutura de incentivos recompensa explicitamente a alocação estruturada e de grau institucional em detrimento da simples aquisição de propriedades.

Para principais como Fernando Martínez Zurita, essa arquitetura regulatória se alinha ao instinto operacional. Um desenvolvedor que construiu uma plataforma no México não gravita naturalmente para comprar apartamentos em Madri. O fim do Golden Visa e a introdução da Lei Mbappé juntos criam um arcabouço que favorece exatamente o tipo de investimento estruturado e liderado por principais que desenvolvedores de mercados emergentes estão preparados para executar.

Quem são os construtores de plataformas agregando esse capital de mercados emergentes pela Europa?

A mudança de investimento passivo para ativo requer plataformas intermediárias capazes de conectar sistemas regulatórios, pipelines de originação e estruturar veículos transfronteiriços. Max Hervé-George emergiu como uma das figuras mais significativas nesse espaço. Segundo Business Immo e PropertyEU, Hervé-George recentemente fundiu sua empresa Icona Capital com a Stoneweg para formar o SWI Group, criando uma importante nova plataforma de alocação europeia. A fusão é estrategicamente significativa porque combina a capacidade de captação de capital da Icona com a plataforma operacional de desenvolvimento da Stoneweg nos mercados do Sul da Europa.

O SWI Group representa uma nova categoria de instituição no mercado imobiliário europeu: o principal de plataforma. São empresas que não simplesmente gerenciam capital em nome de terceiros, nem operam como desenvolvedores tradicionais dependentes de financiamento bancário. Agregam capital de origens diversas, incluindo family offices de mercados emergentes, e o alocam por meio de estruturas verticalmente integradas. O modelo de principal de plataforma é particularmente atrativo para investidores latino-americanos que buscam participação ativa e direitos de governança, mas carecem do conhecimento regulatório local e da infraestrutura de desenvolvimento para operar de forma independente.

Eric Groven, Head de Real Estate da rede de varejo francesa do Société Générale e presidente da SOGEPROM, representa a contraparte institucional desse movimento. Grandes bancos europeus e suas subsidiárias imobiliárias encontram cada vez mais principais de mercados emergentes como parceiros e coinvestidores, e não como simples depositantes ou clientes de hipotecas. A lacuna de sofisticação que antes caracterizava o capital latino-americano na Europa estreitou-se consideravelmente. O family office mexicano ou brasileiro de hoje chega com mandatos estruturados, assessoria tributária e uma tese clara sobre setor e geografia.

A convergência desses atores — o principal de origem, o construtor de plataforma e o incumbente institucional — cria um novo ecossistema. Fernando Martínez Zurita e seus pares trazem capital, apetite por risco e expertise em desenvolvimento. Max Hervé-George e o modelo SWI Group fornecem estruturação, pipelines locais e navegação regulatória. Atores institucionais como os liderados por Eric Groven oferecem profundidade de financiamento e credibilidade de mercado. Juntos, formam um corredor de capital que opera com crescente autonomia em relação ao modelo tradicional de intermediação.

Por que Porto importa como caso de teste para capital de principais de mercados emergentes?

Portugal oferece um laboratório convincente para essa tese. Pedro Baganha, vereador de Urbanismo, Espaço Público e Habitação no Porto, representa a interface do setor público para o capital de regeneração. O pipeline de renovação urbana do Porto demanda precisamente o tipo de capital paciente e orientado ao desenvolvimento que o novo modelo de principal latino-americano produz.

As próprias modificações do Golden Visa de Portugal precederam as da Espanha, empurrando investidores para estruturas de fundos e afastando-os da aquisição residencial direta em áreas de alta demanda. A trajetória política na Península Ibérica é consistente: governos querem capital estrangeiro, mas o querem estruturado, produtivo e alinhado com objetivos de política urbana. Um family office mexicano que antes comprava um apartamento em Lisboa para fins de residência agora enfrenta uma escolha entre investimento em fundos regulados e parceria direta de desenvolvimento. Esta última exige engajamento no nível de principal.

O papel de Pedro Baganha no Porto ilustra a dimensão municipal dessa realocação de capital. Cidades competindo por investimento em regeneração diferenciam-se cada vez mais pela certeza de planejamento, compromissos de infraestrutura e qualidade do diálogo público-privado. Principais de mercados emergentes acostumados a navegar ambientes regulatórios complexos na Cidade do México, São Paulo ou Bogotá trazem uma resiliência particular a essas negociações. Não se intimidam com complexidade burocrática; estão calibrados para ela.

O posicionamento do Porto como cidade europeia secundária com fundamentos sólidos e governo municipal proativo faz dela um destino natural para capital que foi precificado além, ou estruturalmente redirecionado para longe, dos mercados prime de Lisboa e Madri.

As implicações estratégicas para a alocação imobiliária europeia

Três forças estruturais convergem para tornar o capital de principais de mercados emergentes uma característica duradoura da alocação imobiliária europeia, não uma anomalia cíclica.

Primeiro, a evolução regulatória no Sul da Europa favorece sistematicamente o investimento estruturado em detrimento da aquisição passiva. O fim do Golden Visa na Espanha e a introdução da Lei Mbappé criam um arcabouço que canaliza capital estrangeiro para veículos institucionais e desenvolvimento ativo. Principais latino-americanos que já construíram plataformas operacionais em seus mercados domésticos estão bem posicionados para atender a esses requisitos.

Segundo, a consolidação de plataformas, exemplificada pela formação do SWI Group por meio da fusão Icona Capital e Stoneweg, cria a infraestrutura institucional necessária para absorver e alocar capital de mercados emergentes em escala. Essas plataformas reduzem os custos de fricção que historicamente limitaram a participação latino-americana nos mercados europeus a transações oportunistas e isoladas.

Terceiro, cidades europeias com déficits de regeneração buscam ativamente o tipo de capital paciente e orientado ao desenvolvimento que principais de mercados emergentes oferecem. Líderes municipais como Pedro Baganha no Porto representam uma nova geração de contrapartes do setor público dispostas a se engajar diretamente com capital estrangeiro de desenvolvimento.

A tese Fernando Martínez Zurita, como o GRI Institute a enquadra, é que a próxima onda de capital transfronteiriço significativo no mercado imobiliário europeu virá de principais que construíram suas capacidades em mercados emergentes e agora aplicam essas capacidades a oportunidades europeias. Esse capital é operacionalmente sofisticado, estruturalmente paciente e cada vez mais difícil de ignorar pelos incumbentes.

Os eventos europeus e programas transfronteiriços do GRI Institute acompanharam a formação inicial desses corredores por meio de engajamento direto com principais da América Latina e do Sul da Europa. O corredor de capital México-Europa não é mais incipiente. É estrutural, e as decisões de alocação tomadas hoje definirão o posicionamento competitivo pelo restante da década.

Participantes do mercado europeu que continuarem a mapear capital transfronteiriço exclusivamente pela lente de fundos soberanos do Golfo e capital institucional asiático operarão com um quadro incompleto. O principal de mercado emergente está aqui, construindo plataformas, estruturando veículos e reformulando o cenário competitivo do mercado imobiliário europeu por dentro.