Faria Lima: Pontos de atenção para o setor imobiliário em novo leilão

Por Rodrigo Bicalho

O leilão de CEPACs (Certificados de Potencial Adicional de Construção) da Operação Urbana Consorciada Faria Lima é um tema recorrente e de grande interesse nas discussões do GRI Institute.

Esses títulos representam uma oportunidade única para realizar a construção de imóveis em uma das áreas mais cobiçadas e valorizadas de São Paulo, permitindo que os empreendimentos no perímetro da operação possam utilizar metros quadrados adicionais. Contudo, o processo envolve uma série de desafios e pontos de preocupação que merecem atenção, tanto para os investidores quanto para as construtoras.

Preocupações e desafios no horizonte

O último leilão, realizado em 2021, deixou diversos projetos imobiliários paralisados, aguardando a liberação de novos CEPACs pela Prefeitura. A boa notícia é que, após uma longa espera, a Prefeitura de São Paulo anunciou a realização do próximo leilão, agendado para o dia 19 de agosto, às 12h30.

Serão disponibilizados 164.509 títulos, mas esse leilão não vem sem desafios. Caso todos os títulos sejam vendidos, o estoque remanescente será drasticamente reduzido, o que levanta a questão de como os investidores se posicionarão diante da oferta limitada.

Pontos de atenção:

1. Preço elevado: O preço mínimo para cada CEPAC foi fixado em R$17.601 mil. Este valor tem sido amplamente considerado elevado, o que pode comprometer a viabilidade financeira de alguns projetos.
   
   A pressão por rentabilidade e os custos adicionais podem tornar a equação desfavorável para muitos empreendimentos, especialmente em um cenário de mercado mais cauteloso.
    
2. Cálculo: A relação entre o número de CEPACs e os metros quadrados varia conforme o tipo de empreendimento (residencial ou comercial) e o setor onde o projeto está localizado. 
   
   Com diferentes critérios aplicáveis para cada um dos quatro setores da Operação Urbana (Pinheiros, Faria Lima, Olimpíadas e Helio Pelegrino), o processo de cálculo torna-se complexo. Essa incerteza pode gerar dificuldades para as empresas interessadas, que precisam fazer projeções financeiras detalhadas e adaptadas às especificidades de cada área.
    
3. Transição para o Zoneamento Geral: Após o esgotamento do estoque de CEPACs, a região da Faria Lima passará por um período de transição de cinco anos, quando a área será ajustada para o zoneamento geral da cidade.
   
   Porém, as regras para essa transição ainda não foram claramente definidas pela Prefeitura, o que gera um cenário de incerteza quanto à futura utilização da área. Essa falta de clareza pode afetar as decisões de longo prazo dos investidores, pois não há previsões exatas de como o mercado local se comportará após o esgotamento dos CEPACs.

Impactos positivos

Apesar desses desafios, o leilão traz consigo uma oportunidade significativa para o mercado imobiliário de São Paulo. Os recursos arrecadados com a venda dos CEPACs serão destinados a obras de infraestrutura e mobilidade urbana na região, além de importantes projetos de habitação social e regularização fundiária, especialmente em áreas como a comunidade de Paraisópolis. Esses investimentos têm o potencial de gerar impactos positivos, não apenas para a região da Faria Lima, mas para a cidade como um todo.

Rodrigo Bicalho é sócio do escritório Bicalho Navarro Advogados.