A geração de executivos paranaenses que redesenha a ponte entre capital regional e o pipeline imobiliário nacional

O Paraná como laboratório de sofisticação imobiliária

O mercado imobiliário brasileiro atravessa um ciclo de descentralização estrutural. Enquanto São Paulo e Rio de Janeiro permanecem como centros gravitacionais de capital, uma nova geração de executivos paranaenses vem redefinindo os termos da equação, conectando capital regional a deals de escala nacional e atraindo investidores institucionais para uma praça que já figura entre as cinco maiores do país.

Curitiba consolidou-se como a quinta maior praça imobiliária do Brasil, movimentando R$ 2 bilhões em Valor Geral de Vendas (VGV) em 2025, segundo dados da DWV e do Bem Paraná. O mercado imobiliário do estado registrou crescimento de 5,3% em valor e 5,7% em volume de unidades vendidas no mesmo ano, de acordo com o Senior Index, a CBIC e a Exame. Os números refletem a maturidade de um ecossistema que vai além da pujança cíclica: há uma camada de liderança executiva que opera na interseção entre planejamento urbano, sustentabilidade, infraestrutura concessionada e originação de crédito estruturado.

Essa camada é composta por nomes como Beto Horst, Jefferson Nogaroli e José Carlos Cassaniga. Cada um, a partir de verticais distintas, contribui para posicionar o Paraná como polo de inovação imobiliária e captura de capital institucional.

Quem são os executivos que conectam capital paranaense ao pipeline nacional?

A resposta exige olhar para trajetórias complementares que, juntas, formam um mosaico estratégico.

Beto Horst construiu sua relevância a partir da Lote 5, operando no segmento de loteamentos, uma das verticais mais dinâmicas do interior do Brasil. O modelo de negócio da Lote 5, centrado em comunidades planejadas e urbanização qualificada, conecta-se diretamente à tese de expansão urbana que impulsiona mercados secundários. A projeção de valorização de 14% no mercado imobiliário de Londrina em 2026, segundo a MRV Paraná e a Gazeta do Povo, ilustra o potencial dessas praças para absorver capital de longo prazo.

Horst representa uma escola de operadores que entendeu, antes de muitos pares, que o crescimento imobiliário brasileiro migraria para cidades de médio porte com fundamentos sólidos de emprego, renda e infraestrutura. O loteamento, por muito tempo visto como segmento de menor sofisticação financeira, hoje atrai CRIs, FIIs e estruturas de project finance que o equiparam em complexidade a empreendimentos verticais de grande porte.

Jefferson Nogaroli, CEO e idealizador do Eurogarden Maringá, opera em uma fronteira ainda mais ambiciosa. O projeto, considerado o bairro mais sustentável do mundo com certificação LEED Platinum (95 pontos) e investimento inicial de R$ 200 milhões, segundo a Exame e a Neo Mondo, é uma demonstração concreta de que o interior do Paraná pode originar produtos imobiliários de padrão global. A certificação LEED Platinum com pontuação tão elevada coloca o Eurogarden em patamar comparável a projetos de referência em mercados maduros como os dos Estados Unidos e da Europa.

Nogaroli personifica a tese de que sustentabilidade urbana deixou de ser diferencial de marketing para se tornar requisito de acesso a capital institucional. Fundos com mandato ESG, investidores de impacto e family offices com horizonte de longo prazo buscam ativos com essa credencial. O Eurogarden funciona como case de originação para esse tipo de capital.

José Carlos Cassaniga, à frente do Grupo EPR, opera na vertical de infraestrutura e concessões, segmento que tangencia diretamente o mercado imobiliário ao definir vetores de valorização fundiária e acessibilidade urbana. A infraestrutura rodoviária e de mobilidade concessionada pelo Grupo EPR no Paraná cria externalidades positivas para o mercado de incorporação, loteamentos e desenvolvimento urbano.

Um exemplo concreto dessa dinâmica aparece no litoral paranaense: imóveis em Guaratuba têm projeção de valorização de até 20% em 2026, impulsionados pela entrega da nova Ponte de Guaratuba e investimentos em infraestrutura, segundo o Instituto Paranaense de Desenvolvimento Econômico e Social (IPARDES). A infraestrutura concessionada gera valorização imobiliária, que por sua vez atrai incorporadores e capital, em um ciclo virtuoso que Cassaniga conhece em profundidade.

A convergência dessas trajetórias revela um padrão: o Paraná não exporta apenas produtos imobiliários, mas um modelo de governança e execução que atrai capital de fora do estado.

Como o ambiente regulatório fortalece a tese paranaense?

A sofisticação do ecossistema paranaense ganha reforço institucional com avanços regulatórios recentes, tanto em nível federal quanto municipal.

A Lei Complementar 227/2026, sancionada em janeiro de 2026, alterou o Código Tributário Nacional para definir objetivamente a base de cálculo do ITBI como o valor pelo qual o bem seria negociado à vista em condições normais de mercado. A medida impacta transações imobiliárias em todo o país, inclusive no Paraná, ao reduzir a subjetividade nas avaliações e trazer maior previsibilidade tributária para incorporadores e investidores.

Em âmbito municipal, o Decreto nº 390/2026 de Curitiba regulamentou a REURB-S (Regularização Fundiária Urbana de Interesse Social), reduzindo a burocracia e permitindo a regularização por etapas. A medida traz segurança jurídica e valorização para áreas antes informais, ampliando o estoque de terrenos passíveis de desenvolvimento e criando oportunidades para operadores com capacidade de estruturar projetos de interesse social.

Essas duas mudanças normativas, combinadas, criam um ambiente mais previsível para a alocação de capital em ativos imobiliários no estado. A previsibilidade regulatória é um dos fatores mais citados por investidores institucionais, nacionais e estrangeiros, como condição para a entrada em mercados regionais.

O ciclo de crescimento do Paraná é sustentável a longo prazo?

A Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC) projeta crescimento de 10% nas vendas de imóveis no Brasil em 2026, impulsionado pela liberação de crédito e novas faixas do programa Minha Casa Minha Vida. O Paraná está posicionado para capturar parcela relevante desse crescimento, dada a combinação de fundamentos macroeconômicos locais, liderança executiva qualificada e infraestrutura em expansão.

Três fatores sustentam a tese de durabilidade desse ciclo.

O primeiro é a diversificação geográfica interna. O estado distribui valor entre Curitiba, Londrina, Maringá e o litoral, evitando a concentração excessiva que fragiliza outros mercados regionais. A valorização projetada de 14% em Londrina e de até 20% em Guaratuba demonstra que o crescimento não é fenômeno exclusivo da capital.

O segundo fator é a qualidade da liderança empresarial. Executivos como Beto Horst, Jefferson Nogaroli e José Carlos Cassaniga não apenas desenvolvem projetos, mas estruturam narrativas de investimento que atraem capital institucional. O Eurogarden de Nogaroli, com sua certificação LEED Platinum de 95 pontos, é um ativo que dialoga diretamente com teses ESG globais. Os loteamentos de Horst acessam o mercado de capitais com estruturas cada vez mais sofisticadas. As concessões de Cassaniga criam infraestrutura que multiplica o valor dos ativos imobiliários adjacentes.

O terceiro fator é a integração entre capital público de fomento e iniciativa privada. O Paraná desenvolveu uma tradição de articulação entre instâncias de financiamento público e operadores privados que permite a viabilização de projetos complexos, desde bairros planejados até concessões de infraestrutura. Essa articulação é um ativo intangível que diferencia o estado de praças concorrentes.

O mercado paranaense enfrenta desafios reais, como a elevação do custo de capital e a necessidade de manter o ritmo de aprovações regulatórias. A dependência de financiamento habitacional subsidiado para o segmento econômico também representa uma vulnerabilidade em cenários de restrição fiscal. Ainda assim, a combinação de liderança, diversificação e ambiente regulatório construtivo sustenta uma perspectiva positiva.

O papel do GRI Institute na articulação desse ecossistema

O GRI Institute acompanha a evolução do ecossistema imobiliário paranaense como parte de sua missão de conectar líderes do setor em diálogos de alto nível. Os encontros promovidos pelo instituto reúnem executivos, investidores e formuladores de política que discutem as teses de investimento e os gargalos operacionais de cada praça.

A comunidade do GRI Institute tem observado, nos últimos ciclos de eventos e pesquisas, o fortalecimento do Paraná como origem de capital e de projetos que competem em sofisticação com os maiores mercados do país. A capacidade dos líderes paranaenses de articular deals que combinam sustentabilidade, infraestrutura e estruturação financeira avançada é um tema recorrente nas discussões entre membros.

O fortalecimento de praças regionais como o Paraná representa uma evolução estrutural do mercado imobiliário brasileiro. A geração de executivos que opera nesse ecossistema demonstra que a descentralização do capital imobiliário não é sinônimo de menor sofisticação, mas de expansão qualificada do mercado.

A ponte entre capital paranaense e pipeline nacional já está construída. A questão estratégica, agora, é de escala.