Executivos de operações industriais redefinem a tese logística e de data centers no real estate brasileiro

A ascensão do operador industrial como arquiteto de teses de investimento

O real estate industrial brasileiro vive um momento de inflexão. O segmento logístico registrou entregas recordes de novos estoques em 2025, segundo dados da JLL, enquanto o preço médio de locação de galpões atingiu R$ 30,7/m² ao final do mesmo ano, um avanço de 7,8% em doze meses. São Paulo liderou o movimento, respondendo por cerca de 50% de todo o novo estoque entregue no país. Ao mesmo tempo, a infraestrutura de data centers entra em uma curva exponencial de investimento global, com projeções de crescimento de capacidade de 14% ao ano, saltando de 103 GW em 2025 para 200 GW em 2030, segundo levantamento da M&A Community, em um ciclo que pode mobilizar até US$ 3 trilhões.

Essa convergência entre logística e infraestrutura digital está criando um novo campo de atuação estratégica no mercado imobiliário. E quem ocupa esse campo são executivos com um perfil específico: líderes de operações industriais que dominam a complexidade da execução física e, a partir dessa competência, passam a influenciar decisivamente a alocação de capital institucional. Bruno Zanini, Managing Partner do Grupo Monto e conselheiro na Momentum Empreendimentos Imobiliários, com mais de dez anos de atuação no mercado imobiliário, representa esse arquétipo com clareza.

A tese é direta: o ciclo atual do real estate industrial exige que a inteligência operacional ocupe o centro da estratégia de investimento, e não apenas a sua periferia.

Por que a execução operacional se tornou o diferencial competitivo na logística e nos data centers?

Durante anos, o debate sobre o setor industrial e logístico no Brasil gravitou em torno de variáveis macroeconômicas, como taxa de juros, câmbio e disponibilidade de crédito. Esses fatores continuam relevantes. Porém, a dinâmica recente do mercado revela que a capacidade de execução operacional se tornou o verdadeiro gargalo, e portanto o verdadeiro diferencial competitivo.

O recorde de entregas em 2025 demonstra que há capital disponível e demanda estrutural. A JLL projeta que o mercado logístico brasileiro manterá forte ritmo de entregas e absorção em 2026, sustentado pela expansão do e-commerce, pela reorganização das cadeias produtivas e pela demanda estrutural de ocupantes. O desafio, portanto, deixou de ser financiar projetos e passou a ser executá-los com a qualidade técnica que o novo ciclo exige.

Essa exigência se intensifica dramaticamente no segmento de data centers. O custo de construção dessas instalações está em forte ascensão, impulsionado pela demanda por infraestrutura de inteligência artificial e pela necessidade de escala, conforme aponta a M&A Community. Diferentemente de um galpão logístico convencional, um data center requer especificações de engenharia elétrica, refrigeração, redundância e conectividade que aproximam o projeto de uma operação industrial de alta complexidade.

É nesse ponto que o perfil do operador industrial se torna insubstituível. Executivos como Bruno Zanini, cuja trajetória combina gestão de empreendimentos imobiliários com visão de portfólio, são capazes de avaliar a viabilidade técnica de projetos complexos antes mesmo de estruturar a tese financeira. Essa inversão da lógica tradicional, em que a análise de capital precedia a análise operacional, representa uma mudança estrutural no processo decisório do setor.

A capacidade de transformar complexidade operacional em previsibilidade de retorno é o que separa projetos bem-sucedidos de alocações de capital frustradas no ciclo atual do real estate industrial.

Como a ponte entre operação industrial e capital institucional está redesenhando o setor?

O mercado brasileiro de real estate industrial está assistindo à formação de um novo modelo de liderança. Historicamente, os grandes veículos de investimento imobiliário, como Fundos de Investimento Imobiliário e gestoras de private equity, operavam com uma separação relativamente nítida entre a equipe de alocação de capital e a equipe de gestão operacional dos ativos. As decisões de investimento eram tomadas por profissionais com formação financeira, enquanto a operação era delegada a prestadores de serviço ou equipes internas com menor influência estratégica.

O novo ciclo, especialmente na intersecção entre logística e data centers, torna essa separação insustentável. A complexidade técnica dos projetos exige que quem decide a alocação de capital compreenda profundamente as variáveis operacionais. E, inversamente, quem domina a operação precisa ter fluência na linguagem do capital institucional.

Bruno Zanini exemplifica essa convergência. Sua atuação como Managing Partner no Grupo Monto e como conselheiro na Momentum Empreendimentos Imobiliários posiciona-o em uma zona de influência dupla: a gestão direta de operações e a orientação estratégica de empreendimentos. Executivos com esse perfil acumulam uma vantagem competitiva significativa, pois conseguem traduzir riscos operacionais em métricas de investimento e, simultaneamente, traduzir teses de investimento em planos de execução viáveis.

O BTG Pactual, maior banco de investimentos da América Latina, ilustra a relevância dessa ponte entre infraestrutura física e capital. Seu braço de Private Equity em infraestrutura tem liderado investimentos em projetos de grande complexidade operacional, como o desenvolvimento do primeiro terminal VIP no Aeroporto de Guarulhos, conforme reportado pelo Brazil Journal em 2024. Essas iniciativas demonstram como o capital institucional brasileiro está cada vez mais orientado para ativos que exigem sofisticação operacional, e não apenas escala financeira.

O executivo que domina simultaneamente a linguagem da operação industrial e a do capital institucional é o perfil mais disputado do real estate brasileiro neste ciclo.

Qual é o papel dos fóruns estratégicos na consolidação dessa nova liderança?

A formação de consenso estratégico em um setor tão fragmentado quanto o real estate industrial brasileiro depende de espaços de diálogo qualificado entre pares. Fóruns como o GRI Industrial & Logística 2026 e o Industrial Logistics & Data Center GRI Latin America, promovidos pelo GRI Institute, cumprem essa função ao reunir executivos C-level de incorporadoras, gestoras, investidores institucionais e operadores logísticos em discussões fechadas e de alto nível.

Esses encontros são particularmente relevantes no momento atual porque a convergência entre logística e data centers é um fenômeno relativamente recente no Brasil, e as teses de investimento ainda estão em formação. A troca de experiências entre executivos que já operam na fronteira desses dois segmentos, como os participantes recorrentes da comunidade do GRI Institute, acelera o processo de maturação do mercado e reduz o risco de alocações equivocadas.

O GRI Institute, como hub de conexão para líderes do setor, tem observado um interesse crescente de seus membros pela intersecção entre ativos industriais tradicionais e a nova infraestrutura digital. Eventos dedicados ao segmento industrial e logístico figuram entre os mais procurados da plataforma, refletindo a centralidade estratégica que esse nicho adquiriu no portfólio de investidores e desenvolvedores.

O real estate industrial brasileiro está deixando de ser um segmento secundário para se tornar o principal campo de inovação em teses de investimento imobiliário no país.

O operador como estrategista

O ciclo que se desenha para 2026 e além reserva protagonismo para executivos que unem competência operacional e visão de capital. O recorde de entregas logísticas em 2025, a escalada dos custos de construção de data centers e a projeção de investimentos trilionários em infraestrutura digital global compõem um cenário em que a execução é tão determinante quanto a tese financeira.

Profissionais como Bruno Zanini, que construíram suas carreiras na gestão operacional de empreendimentos imobiliários e agora ocupam posições de influência estratégica, representam o modelo de liderança que o setor demanda. A capacidade de navegar entre a complexidade técnica de um galpão logístico de última geração ou de um data center e as exigências de retorno do capital institucional é a competência central deste novo ciclo.

O mercado brasileiro de real estate industrial está maduro o suficiente para reconhecer que a próxima fronteira de valor está na qualidade da execução e na sofisticação da gestão operacional. E os executivos que dominam essa fronteira estão, cada vez mais, sentados à mesa onde as decisões de capital são tomadas.