Estruturadores de capital redefinem a ponte entre patrimônio privado e desenvolvimento imobiliário no Brasil

Uma nova camada de poder na cadeia imobiliária brasileira

O mercado imobiliário brasileiro atravessa um momento singular. A Abecip projeta crescimento de 16% para o setor em 2026, impulsionado pela expectativa de queda da taxa Selic e pelo programa Minha Casa, Minha Vida, com 1,45 milhão de unidades financiadas ao longo do ano. O IFIX acumulou alta de 1,46% no primeiro semestre de 2026, segundo dados da Quantum Finance, com os fundos de papel liderando o desempenho ao registrar valorização de 3,90%. A liquidez está presente, os instrumentos regulatórios se sofisticam e o apetite por ativos reais permanece elevado.

Nesse cenário, uma pergunta ganha relevância estratégica: quem efetivamente conecta o capital privado, seja ele familiar, institucional ou de varejo, ao pipeline concreto de desenvolvimento? A resposta convencional apontaria para bancos de investimento e gestoras tradicionais. Mas o ecossistema brasileiro vem produzindo uma classe distinta de executivos-estruturadores que opera em posição diferente na cadeia de valor, combinando capacidade de originação, trânsito institucional e, frequentemente, capital próprio ou familiar.

Reinaldo Iapequino, Rafael Hawilla, Antonio Mazzafera e Carlos Bier Gerdau Johannpeter representam quatro expressões desse fenômeno. Cada um atua em segmento e geografia específicos, mas todos compartilham uma característica central: ocupam o espaço entre a fonte de equity e o ativo final, com autonomia para definir tese, estrutura e velocidade de execução.

Quem são os executivos-estruturadores que conectam capital privado ao real estate brasileiro?

A definição de "estruturador" no mercado imobiliário brasileiro é propositalmente fluida, e essa ambiguidade reflete a natureza do papel. O estruturador origina a oportunidade, monta o veículo de investimento, negocia as condições de entrada do capital e, em muitos casos, participa da gestão ativa do ativo. A diferença em relação ao desenvolvedor puro está na sofisticação financeira; a diferença em relação ao gestor de fundo está na proximidade com o tijolo.

Reinaldo Iapequino ocupa uma posição particularmente interessante nesse mapa. Como diretor-presidente da Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano (CDHU) do Estado de São Paulo, cargo para o qual foi eleito em fevereiro de 2023, Iapequino opera na fronteira entre política pública habitacional e mercado. A CDHU é um dos maiores vetores de desenvolvimento habitacional do país e sua liderança exige capacidade de articular recursos públicos, parceiros privados e demandas urbanísticas em escala. A trajetória de Iapequino ilustra como o trânsito entre o setor público e o mercado imobiliário se tornou uma competência estratégica para estruturadores de capital no Brasil.

Rafael Hawilla, como diretor executivo da HDauff Empreendimentos Imobiliários, representa outra vertente do fenômeno: o capital familiar de nova geração que se institucionaliza por meio de desenvolvimento imobiliário de alto padrão. Projetos como o Quinta do Golfe e o Georgina Business Park, ambos em São José do Rio Preto, demonstram uma estratégia de criação de valor que combina localização premium com produtos diferenciados no interior paulista. Hawilla pertence a uma geração de herdeiros que optou por canalizar patrimônio familiar para ativos reais com gestão profissionalizada, um movimento que amplia o espectro de equity disponível para o setor fora do eixo das capitais.

Antonio Mazzafera, CEO e fundador da Fera Investimentos, adiciona ao mosaico a dimensão da revitalização patrimonial e da hotelaria de luxo. A restauração e gestão do Fera Palace Hotel no Centro Histórico de Salvador é um caso emblemático de como capital privado pode viabilizar projetos que combinam retorno financeiro, impacto cultural e regeneração urbana. Mazzafera demonstra que a estruturação de capital para real estate no Brasil já transcende a lógica do metro quadrado residencial e alcança segmentos como heritage hospitality, onde a complexidade da operação exige competências que vão muito além da construção civil.

Carlos Bier Gerdau Johannpeter, como diretor presidente da Domus Populi e da Domus Urbanismo, completa o quadro com uma atuação que abrange desde habitação popular até loteamentos de alto padrão. Essa amplitude é relevante porque revela a capacidade de um mesmo executivo de operar em segmentos com perfis de risco, retorno e funding radicalmente distintos. A presença do sobrenome Gerdau Johannpeter sinaliza a convergência entre capital industrial-familiar e desenvolvimento imobiliário, uma tendência observada com frequência nos encontros e discussões promovidos pelo GRI Institute com líderes do setor.

Como a nova regulação da CVM viabiliza veículos mais sofisticados para esses estruturadores?

O ambiente regulatório brasileiro tem evoluído em direção que favorece exatamente o tipo de atuação desses executivos. A Resolução CVM 175, novo marco regulatório dos fundos de investimento no Brasil, e suas atualizações subsequentes, como a CVM 200 e a CVM 240 de 2026, ampliaram as possibilidades de constituição e operação de veículos como FIIs e FIDCs. A CVM 240, publicada em março de 2026, facilitou a cessão de direitos creditórios por empresas em recuperação judicial, abrindo um canal adicional de originação para estruturadores que operam em situações especiais.

Mais relevante ainda é o Edital de Consulta Pública SDM nº 06/25, que propõe alterações no Anexo Normativo III da Resolução CVM 175 para modernizar as regras dos FIIs. Entre as inovações propostas está a possibilidade de subordinação entre subclasses de cotas, com tranches sênior, mezanino e subordinada, para fundos destinados ao varejo, além de regras para recompra de cotas. A consulta pública foi encerrada em janeiro de 2026 e a proposta segue em fase de análise para norma definitiva.

A criação de subclasses de cotas em FIIs representaria uma mudança estrutural na forma como o capital de diferentes perfis de risco pode ser acomodado em um mesmo veículo, permitindo que estruturadores independentes desenhem produtos que atendam simultaneamente investidores institucionais e de varejo. Essa possibilidade é particularmente valiosa para executivos como os perfis analisados neste artigo, que frequentemente precisam combinar equity proprietário ou familiar com capital de terceiros em estruturas que os bancos de investimento tradicionais nem sempre têm interesse ou agilidade para montar.

A convergência entre o novo arcabouço regulatório e a atuação de estruturadores independentes cria condições para que o mercado imobiliário brasileiro desenvolva uma infraestrutura de intermediação mais granular e eficiente. Em vez de depender exclusivamente de grandes gestoras e bancos para acessar o mercado de capitais, desenvolvedores e detentores de capital podem encontrar nesses executivos uma via alternativa, frequentemente mais rápida e mais alinhada com teses específicas de investimento.

Por que o capital familiar se tornou peça central na estruturação imobiliária?

O fenômeno observado em nomes como Rafael Hawilla e Carlos Bier Gerdau Johannpeter reflete uma tendência mais ampla: a transformação de family offices de segunda e terceira geração em plataformas ativas de investimento imobiliário. Diferentemente do modelo tradicional, em que famílias empresariais alocavam parte do patrimônio em imóveis como reserva de valor passiva, a geração atual busca controle operacional, criação de marca e construção de portfólio institucionalizado.

Esse movimento tem implicações diretas para a estrutura do mercado. Quando o equity proprietário se combina com capacidade de originação e gestão, o estruturador reduz a dependência de captação externa e ganha velocidade de decisão. Em um mercado projetado para financiar 1,45 milhão de unidades em 2026, segundo a Abecip, a capacidade de executar com agilidade é um diferencial competitivo concreto.

A presença recorrente desses perfis nos fóruns e comunidades do GRI Institute evidencia que o setor já reconhece essa dinâmica. As discussões entre membros do GRI Institute têm refletido crescente interesse na forma como capital familiar se integra a estruturas institucionais, um tema que deve ganhar ainda mais relevância à medida que a reforma dos FIIs se concretize e novos veículos se tornem disponíveis.

A ponte entre capital privado e desenvolvimento imobiliário no Brasil está sendo reconstruída por executivos que combinam patrimônio, expertise regulatória e capacidade de originação. Compreender essa dinâmica é essencial para qualquer investidor ou desenvolvedor que pretenda operar com eficiência no ciclo atual do mercado brasileiro.