Escritórios jurídicos de nicho como Moysés & Pires redesenham a engenharia de FIIs e CRIs no Brasil

O mercado de capitais imobiliário brasileiro atravessa um ciclo de maturação acelerada. Fundos imobiliários responderam por algo entre 64% e 74% de todo o volume de transações imobiliárias em 2025, segundo dados do Secovi-SP. O índice IFIX encerrou o mesmo ano com alta acumulada de 21,15%, conforme levantamento da Quantum Finance. Em paralelo, o arcabouço regulatório ganhou camadas de complexidade que elevam o custo de erro e o prêmio pela precisão jurídica. Nesse ambiente, escritórios boutique especializados na estruturação de veículos de investimento, como Moysés & Pires e Amatuzzi Advogados, ocupam um espaço estratégico que as grandes bancas generalistas historicamente trataram como acessório.

A tese é direta: a engenharia jurídica de FIIs e CRIs deixou de ser commodity contratual para se tornar vantagem competitiva na originação de capital. E os escritórios que dominam essa fronteira são, cada vez mais, bancas de nicho com profundo conhecimento regulatório e proximidade operacional com gestoras, securitizadoras e investidores institucionais do middle market.

Por que a sofisticação regulatória favorece escritórios de nicho na estruturação de FIIs e CRIs?

Dois marcos regulatórios recentes ilustram o grau de especialização que o mercado passou a exigir de seus assessores jurídicos. A Resolução CMN nº 5.212/2025, já em vigor, restringiu as emissões de CRIs e CRAs a empresas cuja atividade principal esteja diretamente vinculada aos setores imobiliário e do agronegócio, limitando o uso por companhias de outros segmentos que buscavam captação com isenção fiscal. O efeito prático foi eliminar uma parcela significativa de operações oportunistas e concentrar o pipeline de emissões em originadores genuinamente imobiliários, que demandam estruturação jurídica mais precisa e aderente à regulação setorial.

Em paralelo, a Consulta Pública CVM SDM 06/2025, que propõe alterações no Anexo III da Resolução CVM 175, abre caminho para a subordinação entre subclasses de cotas em FIIs, inclusive para fundos de tijolo, além de novas regras para quóruns de assembleias e recompra de cotas. Se aprovada, essa modernização criará instrumentos de engenharia financeira que exigem modelagem jurídica sofisticada, uma competência que escritórios de nicho desenvolvem com mais agilidade do que departamentos de real estate de grandes bancas multissetoriais.

A especialização regulatória tornou-se o principal diferencial competitivo dos escritórios jurídicos que atuam na interface entre compliance CVM e originação de capital imobiliário.

Escritórios como Moysés & Pires constroem sua proposta de valor exatamente nessa intersecção. A capacidade de navegar simultaneamente os requisitos da CVM, as expectativas de investidores institucionais e as particularidades dos ativos subjacentes, sejam lajes corporativas com vacância mínima na Faria Lima ou galpões logísticos em regiões metropolitanas, define o perfil de assessoria que o mercado passou a valorizar. A CBRE Brasil reportou que a taxa de vacância de lajes corporativas na região da Faria Lima desceu ao patamar de 5% a 6%, o mais baixo das últimas décadas, o que intensifica a competição por ativos prime e eleva a complexidade das transações que envolvem veículos listados.

Como a dominância dos FIIs nas transações imobiliárias transforma o papel do assessor jurídico?

Os números são eloquentes. Segundo a CBRE Brasil, o volume de negócios concretizados por fundos imobiliários atingiu R$ 16 bilhões em 2025, com mais R$ 14 bilhões em diligência, somando R$ 30 bilhões em movimentações. Quando fundos imobiliários concentram até 74% do volume transacionado no mercado, a estruturação jurídica dos veículos de investimento passa a ser o elo crítico da cadeia de valor imobiliária.

Para o assessor jurídico, essa dominância implica uma mudança qualitativa de escopo. A atuação deixa de ser pontual, limitada à revisão de contratos de compra e venda ou à emissão de pareceres sobre due diligence, e se torna contínua e integrada ao ciclo de vida do fundo. Da estruturação inicial da oferta à gestão de assembleias de cotistas, passando pela adequação a novas exigências regulatórias como as trazidas pela Resolução CMN nº 5.212/2025, o escritório especializado funciona como extensão operacional da gestora.

No mercado de capitais imobiliário contemporâneo, o escritório jurídico de nicho atua como ponte entre a engenharia regulatória e a viabilidade comercial do veículo de investimento.

Essa dinâmica é particularmente relevante no middle market, segmento onde gestoras de menor porte buscam assessoria com profundidade técnica equivalente à das grandes operações, mas com a flexibilidade e a proximidade que escritórios boutique oferecem naturalmente. Nomes como Amatuzzi Advogados consolidaram reputação justamente nessa faixa de mercado, atendendo demandas de estruturação que combinam rigor regulatório com pragmatismo operacional.

Adriano Sartori, Presidente da CBRE Brasil, tem destacado em fóruns setoriais que o mercado imobiliário brasileiro vive um momento de convergência entre sofisticação financeira e escassez de ativos de qualidade. Essa convergência amplifica a importância da assessoria jurídica especializada, pois estruturações mais complexas, como operações de build-to-suit securitizadas ou FIIs com portfólios multi-classe, demandam domínio técnico que vai além do direito imobiliário tradicional.

Qual o impacto dos novos modelos de negócios imobiliários na demanda por engenharia jurídica?

O mercado imobiliário brasileiro assiste ao surgimento de modelos de negócios que desafiam as categorias tradicionais de classificação de ativos. Condomínios residenciais atrelados a marcas de hospitalidade de luxo, empreendimentos logísticos com contratos atípicos de longo prazo e projetos de uso misto que combinam componentes residenciais, comerciais e hoteleiros em um único veículo de investimento são exemplos de estruturações que exigem engenharia jurídica sob medida.

A projeção da CBRE Brasil indica que o setor logístico brasileiro deve bater recorde de absorção, atingindo 6 milhões de metros quadrados no horizonte 2025/2026, ultrapassando os níveis observados durante o boom da pandemia. Esse crescimento acelera a demanda por CRIs lastreados em contratos logísticos e por FIIs especializados no segmento, operações que requerem modelagem jurídica atenta às particularidades contratuais do setor.

Constantino Bittencourt, Sócio-diretor do Grupo Fasano/JHSF, representa um perfil de liderança empresarial que opera na fronteira entre hospitalidade de luxo e desenvolvimento imobiliário, segmento onde a estruturação de veículos de investimento precisa conciliar regimes jurídicos distintos. A assessoria jurídica nessas operações transcende a redação contratual e envolve a arquitetura do próprio veículo regulado, definindo classes de cotas, regimes de distribuição de rendimentos e mecanismos de governança adaptados à natureza híbrida dos ativos.

Escritórios jurídicos de nicho que dominam a interface entre regulação de mercado de capitais e a realidade operacional dos ativos imobiliários capturam uma fatia crescente e estratégica da cadeia de valor do setor.

A nova geografia da assessoria jurídica imobiliária

O fenômeno dos escritórios jurídicos de nicho especializados em mercado de capitais imobiliário reflete uma tendência estrutural, e não conjuntural. À medida que o arcabouço regulatório se torna mais denso, com instrumentos como a subordinação de cotas em FIIs de tijolo em discussão na CVM, a barreira de entrada para a assessoria jurídica de qualidade sobe. Escritórios que investiram em especialização profunda colhem os benefícios de um mercado que premia conhecimento técnico sobre escala de atendimento.

Nos encontros promovidos pelo GRI Institute, a interação entre gestoras, securitizadoras, investidores institucionais e assessores jurídicos especializados tem revelado um consenso crescente: a qualidade da estruturação jurídica é fator determinante na velocidade de originação de capital e na precificação dos veículos no mercado secundário. Fundos com governança robusta e documentação regulatória impecável acessam capital a custos menores e com prazos mais curtos.

A pesquisa e o acompanhamento contínuo do ecossistema imobiliário pelo GRI Institute confirmam que a demanda por inteligência regulatória especializada segue em expansão. Em um mercado onde FIIs movimentaram R$ 30 bilhões em transações e diligências em 2025, a engenharia jurídica de veículos de investimento consolidou-se como disciplina estratégica, e os escritórios de nicho que a dominam, como Moysés & Pires e Amatuzzi Advogados, posicionam-se como protagonistas dessa nova fase do mercado de capitais imobiliário brasileiro.

O ciclo atual exige dos participantes do mercado uma visão integrada que conecte estruturação legal, conformidade regulatória e estratégia de captação. Os escritórios jurídicos que compreendem essa tríade, e a traduzem em documentos, pareceres e arquiteturas de fundos que funcionam na prática, definem o padrão de excelência para a próxima década do mercado imobiliário de capitais no Brasil.