Engenharia de execução redefine o underwriting imobiliário no Brasil até 2028

A tese que o mercado ainda precifica mal

O mercado imobiliário brasileiro atravessa um ciclo em que a competência construtiva deixou de ser um requisito operacional para se tornar o principal vetor de diferenciação competitiva. Com a Selic a 15% ao ano no início de 2026, segundo dados reportados pelo Metro Quadrado, o custo do capital impõe uma seletividade brutal sobre quais projetos avançam e quais ficam no papel. Nesse ambiente, construtoras de médio porte com histórico comprovado de entrega, capacidade de operar em nichos específicos e disciplina de execução estão ocupando espaços que grandes conglomerados tradicionais deixaram vacantes.

Empresas como Conata Engenharia, OCC Construções e Participações S/A e Mundo Planalto ilustram esse fenômeno por ângulos distintos, mas convergentes. Cada uma construiu, em seu segmento, uma proposição de valor ancorada na engenharia de projetos, e essa capacidade está redefinindo a forma como investidores institucionais avaliam risco operacional no setor.

A projeção da Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança) indica que o crédito imobiliário no Brasil deve crescer cerca de 16% em 2026, com os financiamentos via SBPE avançando aproximadamente 15%. Paralelamente, a CBIC (Câmara Brasileira da Indústria da Construção) projeta crescimento de 10% nas vendas no mesmo período, impulsionado pela demanda reprimida e pela injeção de crédito da nova Faixa 4 do Minha Casa Minha Vida, que contempla famílias com renda mensal de até R$ 12 mil para financiamento de imóveis de até R$ 500 mil. Capital disponível existe. A questão central é para onde ele flui, e a resposta passa cada vez mais pela engenharia de execução.

Como a capacidade construtiva diferenciada atrai capital institucional?

O investidor institucional brasileiro amadureceu. Fundos imobiliários, family offices e gestoras de recursos já não avaliam apenas localização e VGV projetado. O track record de entrega, a previsibilidade de cronograma e a capacidade de gerenciar custos em um ambiente inflacionário entraram definitivamente na matriz de underwriting.

A Conata Engenharia exemplifica essa dinâmica de forma emblemática. A empresa integra o Consórcio Saúde Guarulhos, vencedor da Parceria Público-Privada (PPP) para a construção e gestão da infraestrutura do novo Hospital Infantojuvenil de Guarulhos, conforme reportado pelo GRI Hub em fevereiro de 2026. Projetos de PPP hospitalar exigem um grau de sofisticação construtiva que vai muito além da edificação convencional: envolvem sistemas prediais complexos, conformidade regulatória sanitária e integração entre a fase de construção e a operação de longo prazo. A capacidade da Conata de competir e vencer nesse tipo de concorrência sinaliza ao mercado um patamar de maturidade operacional que funciona como diferencial na atração de parceiros financeiros.

A engenharia de execução diferenciada funciona, na prática, como um mecanismo de mitigação de risco. Quando uma construtora demonstra capacidade recorrente de entregar projetos complexos dentro de parâmetros previsíveis, ela reduz o prêmio de risco exigido por investidores e amplia o espectro de fontes de funding disponíveis.

No segmento de infraestrutura pública, a OCC Construções e Participações S/A seguiu trajetória semelhante. A empresa garantiu contratos de infraestrutura que somam R$ 168 milhões com o Governo do Estado do Pará entre 2023 e 2024, com destaque para obras de urbanização e saneamento, segundo a Agência Cenarium. A concentração em infraestrutura urbana de alta complexidade logística, como saneamento em regiões da Amazônia, exige competências de engenharia que poucas construtoras de médio porte acumulam. Esse posicionamento cria barreiras de entrada naturais e confere à OCC uma posição privilegiada para capturar novos ciclos de investimento público e privado na região Norte.

Mundo Planalto e Sidney Angulo: dois modelos de criação de valor pela engenharia

Se Conata e OCC representam a engenharia de execução aplicada a infraestrutura e PPPs, a Mundo Planalto demonstra como a capacidade construtiva pode sustentar modelos de negócio inteiramente novos no segmento imobiliário.

A empresa está investindo cerca de R$ 1 bilhão na construção do Hard Rock Hotel Gramado, um empreendimento com 858 quartos operando no modelo de multipropriedade, com previsão de entrega para 2027, conforme reportado pelo Correio Braziliense em outubro de 2023. A escala do projeto é significativa: trata-se de um dos maiores investimentos em hospitalidade no Sul do Brasil. A viabilidade de um empreendimento dessa magnitude depende diretamente da capacidade de engenharia da construtora, tanto na fase de edificação quanto na coordenação com a operadora hoteleira internacional.

O modelo de multipropriedade adiciona uma camada de complexidade relevante. A estrutura de comercialização fracionada exige que o produto final atenda a padrões rigorosos de qualidade e especificação, pois cada cotista adquire o direito de uso de um ativo cuja percepção de valor está diretamente vinculada à entrega física. A engenharia, nesse contexto, sustenta a tese comercial inteira.

Por outro ângulo, Sidney Angulo demonstra como a engenharia de requalificação de ativos pode criar valor institucional de longo prazo. O E-business Park, complexo corporativo dirigido por Angulo, possui 160 mil metros quadrados em São Paulo e atrai multinacionais por meio de projetos de retrofit e certificações de sustentabilidade, segundo a Exame em março de 2024. O retrofit corporativo representa uma das fronteiras mais promissoras do real estate brasileiro: a combinação entre requalificação estrutural, eficiência energética e certificações ESG transforma ativos maduros em veículos de investimento compatíveis com os critérios de alocação de fundos imobiliários e investidores internacionais.

A intersecção entre capital institucional, via FIIs, e a requalificação de ativos é uma tendência estrutural que o GRI Institute tem mapeado em seus encontros e pesquisas com lideranças do setor. A capacidade de executar projetos de retrofit com excelência técnica e dentro de cronogramas previsíveis é, cada vez mais, o fator que determina quais ativos conseguem se reposicionar no mercado e quais se tornam obsoletos.

O que a pressão macroeconômica revela sobre a engenharia como vantagem competitiva?

O cenário macroeconômico de 2026 funciona como um teste de estresse para o setor. Eduardo Fischer, CEO da MRV Engenharia, tem defendido publicamente o reajuste dos tetos do programa Minha Casa Minha Vida devido à inflação e aos impactos da taxa Selic, que atingiu 15% ao ano no início de 2026, conforme reportado pelo Hora do Povo e pelo Metro Quadrado em janeiro de 2026. A posição de Fischer evidencia uma tensão fundamental: quando o custo do capital sobe, apenas construtoras com eficiência operacional superior conseguem preservar margens e manter projetos viáveis.

Essa pressão cria uma dinâmica de seleção natural no mercado. Construtoras que dependem exclusivamente de condições macroeconômicas favoráveis para operar perdem competitividade. Aquelas que construíram vantagem na engenharia de processos, na gestão de supply chain e na previsibilidade de entrega conseguem absorver os choques e, frequentemente, ganhar participação de mercado nos períodos de estresse.

A expansão da Faixa 4 do Minha Casa Minha Vida, utilizando recursos do Fundo Social do Pré-sal, amplia o mercado endereçável para construtoras com capacidade de operar no segmento de média renda. A competição por esses recursos será intensa, e a engenharia de execução funcionará como critério de seleção tanto para os agentes financeiros quanto para os compradores finais.

Para investidores, a implicação estratégica é clara: o due diligence de projetos imobiliários precisa incorporar a análise da capacidade construtiva como variável central, e não periférica. Construtoras com track record verificável de entrega, experiência em projetos complexos e capacidade de operar em múltiplos segmentos oferecem um perfil de risco-retorno superior em um ambiente de juros elevados.

Perspectiva estratégica para o ciclo 2026-2028

O ciclo imobiliário brasileiro até 2028 será definido pela convergência entre disponibilidade de crédito, pressão de custos e capacidade de execução. Os dados apontam para um mercado em expansão quantitativa, com crédito crescendo e vendas projetadas em alta, mas seletivo na alocação qualitativa desse capital.

Construtoras como Conata, OCC e Mundo Planalto representam uma nova geração de players que compete pela excelência operacional em nichos de alta complexidade. Lideranças como Sidney Angulo demonstram que a requalificação de ativos existentes pode ser tão estratégica quanto o desenvolvimento greenfield. E executivos como Eduardo Fischer sinalizam os limites estruturais que o ambiente macro impõe ao setor.

A engenharia de execução deixou de ser um departamento técnico para se tornar o centro da tese de investimento. O GRI Institute continuará acompanhando essa reconfiguração por meio de seus encontros, pesquisas e interações com as lideranças que definem o futuro do real estate brasileiro. Para os profissionais e investidores que participam dessa comunidade, a mensagem é inequívoca: a capacidade de construir bem é, hoje, a principal moeda de troca no mercado de capitais imobiliário do Brasil.