A tese Emefin: por que plataformas de capital tech-native comprimem a cadeia de valor imobiliária europeia

Uma mudança estrutural, não uma tendência cíclica

O mercado imobiliário europeu está se recuperando. Os volumes de investimento alcançaram €241 bilhões em 2025, um aumento de 13% em relação ao ano anterior segundo dados do GRI Hub, com previsões apontando para crescimento de 16% em 2026 e 17% em 2027. O crescimento acumulado até 2027 deve superar 30% após o choque de juros de 2022–2023. O capital está retornando. Mas está retornando por canais diferentes.

A cadeia de valor tradicional do mercado imobiliário europeu, construída sobre camadas de gestores de fundos, agentes de distribuição, consultorias e administradores de ativos entre o capital institucional e os ativos físicos, está sendo comprimida. Uma nova geração de plataformas de capital tech-native e especializadas está contornando essas estruturas intermediárias por completo. Emefin, Okuant, Mabel Capital e Welz representam, cada uma, um vetor distinto dessa compressão e, juntas, articulam uma tese que exige atenção institucional séria: as camadas que antes justificavam suas taxas por meio de acesso, assimetria de informação e complexidade operacional estão perdendo sua vantagem estrutural.

Esta é a tese Emefin. Ela descreve não uma empresa, mas uma mudança de categoria na forma como o capital chega ao mercado imobiliário europeu.

Como as plataformas tech-native estão reescrevendo a cadeia de valor imobiliária europeia?

As plataformas que impulsionam essa compressão compartilham um princípio arquitetônico comum: elas reduzem a distância entre a fonte de capital e o ativo ao internalizar funções tradicionalmente terceirizadas entre múltiplos intermediários.

Considere os quatro operadores que melhor ilustram esse princípio.

Okuant administra mais de €1,2 bilhão em investimentos e mais de 14.000 propriedades, operando como líder no mercado espanhol de ativos REO em situação de estresse. Sua vantagem competitiva reside na avaliação algorítmica e na gestão de portfólio orientada por TI, substituindo camadas de avaliação manual, corretagem e gestão de ativos por infraestrutura tecnológica integrada. Onde um fundo tradicional de ativos estressados contrataria servicers, avaliadores, corretores e administradores de propriedades separados, a Okuant consolida essas funções em uma única plataforma. O resultado é execução mais rápida, precificação mais precisa e um nível de inteligência granular de portfólio que gestores generalistas não conseguem replicar.

Emefin, braço de investimentos da família peruana Mulder, adota uma abordagem fundamentalmente diferente, mas igualmente desintermediadora. Sua estratégia híbrida na Europa combina investimento imobiliário direto com negócios operacionais voltados ao consumidor, como as plataformas de varejo pet Tiendanimal e Kiwoko. Esse modelo dilui a fronteira entre private equity e imobiliário ao controlar tanto o ativo físico quanto o negócio do inquilino, capturando valor ao longo de toda a cadeia operacional. Um investidor imobiliário tradicional seria dono do prédio e o alugaria a um varejista gerido por terceiros. A Emefin possui ambos, eliminando a interface proprietário-inquilino como ponto de atrito e extraindo retornos do desempenho operacional, e não apenas do rendimento passivo de aluguel.

A implicação estratégica é profunda: o modelo da Emefin transforma o imobiliário de um produto financeiro em uma plataforma operacional integrada, eliminando assim a necessidade de gestores de ativos externos, agentes de locação e consultores de inquilinos.

Mabel Capital, firma de investimentos privados fundada em Madri, entrou no mercado português com uma aquisição de €74 milhões de quatro propriedades em Lisboa, segundo o Iberian Property. A abordagem da firma substitui os gatekeepers tradicionais de gestão de fundos por estruturas de coinvestimento direto. Em vez de levantar um fundo blind-pool, cobrar taxas de gestão e investir por meio de camadas de comitês consultivos, a Mabel Capital oferece a coinvestidores institucionais e family offices exposição direta a ativos específicos. Essa transparência no nível da operação comprime a cadeia de valor ao eliminar completamente a camada de estruturação de fundos.

Welz opera como uma plataforma de financiamento imobiliário na Ibéria, associando-se a incorporadores para coinvestir em projetos únicos orientados à saída, operação por operação, em vez de através de estruturas tradicionais de fundos. Como a Mabel Capital, a Welz rejeita o modelo de veículo de capital permanente. Como a Okuant, utiliza tecnologia para originar, subscrever e executar. A estrutura operação por operação significa que investidores avaliam cada oportunidade por seus próprios méritos, sem subsídio cruzado entre safras e sem o arrasto de taxas de gestão durante períodos sem alocação.

Juntos, esses quatro operadores demonstram que a compressão da cadeia de valor no mercado imobiliário europeu não é uma jogada tecnológica isolada. É uma mudança estrutural multivetor que abrange gestão algorítmica de ativos, propriedade verticalmente integrada, coinvestimento direto e plataformas de financiamento no nível da operação.

O que a AIFMD II significa para o futuro do capital intermediado no mercado imobiliário europeu?

O ambiente regulatório está acelerando essa compressão em vez de contê-la.

A AIFMD II, em vigor a partir de abril de 2026, reformula o cenário de fundos de investimento alternativos ao reforçar requisitos de substância. A diretiva beneficia estruturalmente gestores especialistas com profundidade operacional em detrimento de alocadores remotos. Plataformas como a Okuant, com stacks tecnológicos proprietários e capacidades diretas de gestão de ativos, ou a Emefin, com negócios operacionais integrados, satisfazem naturalmente testes de substância que fundos de fundos com equipes reduzidas e alocadores dependentes de consultoria terão dificuldade em cumprir.

Plataformas com expertise local incorporada e controle operacional direto são as beneficiárias naturais de um arcabouço regulatório que penaliza cadeias de delegação e exige substância econômica genuína no nível do gestor.

O ELTIF 2.0 acrescenta um segundo vento regulatório favorável. Projetado para abrir canais de capital de varejo para gestores imobiliários especializados e plataformas de investimento alternativo, a regulação cria novas vias de distribuição que contornam a infraestrutura tradicional de gatekeepers institucionais. Plataformas tech-native com interfaces digitais para investidores e estruturas de operação transparentes estão mais bem posicionadas para acessar esses canais do que gestores tradicionais construídos em torno de distribuição exclusivamente institucional.

O EU AI Act introduz uma consideração em sentido contrário. À medida que entra em implementação, plataformas de avaliação algorítmica como a Okuant enfrentam novos requisitos de conformidade para seus modelos orientados por dados. Obrigações de transparência, auditabilidade e mitigação de vieses elevarão a barra operacional. No entanto, isso também favorece incumbentes de escala com equipes de tecnologia dedicadas em detrimento de entrantes algorítmicos menores, potencialmente consolidando o segmento tech-native em torno das plataformas que já atingiram massa crítica.

A Diretiva de Desempenho Energético de Edifícios acrescenta mais uma vantagem estrutural para operadores localmente incorporados. Com mandatos de emissão zero mirando 2030, a capacidade de gerenciar upgrades operacionais complexos no nível do ativo torna-se uma competência essencial. Alocadores remotos de capital que dependem de administradores terceirizados de propriedades para conformidade com a EPBD enfrentam um custo intermediário adicional que plataformas verticalmente integradas simplesmente não carregam.

A regulação está comprimindo a cadeia de valor por cima, assim como a tecnologia a comprime por baixo.

Por que alocadores institucionais devem prestar atenção agora?

As implicações institucionais vão muito além das dinâmicas competitivas entre plataformas. A ascensão de veículos de capital tech-native representa um desafio direto ao ecossistema de consultoria e intermediação que historicamente conectou grandes alocadores ao mercado imobiliário europeu.

Três consequências merecem atenção especial.

Primeiro, a compressão de taxas é estrutural, não temporária. Quando plataformas como Welz e Mabel Capital oferecem coinvestimento operação por operação sem sobreposição de taxas de gestão, elas redefinem as expectativas dos investidores para o mercado inteiro. Alocadores institucionais que aceitaram taxas de gestão de 1,5% mais carried interest em veículos commingled exigirão cada vez mais transparência comparável dos gestores tradicionais.

Segundo, a vantagem de dados está se tornando um critério de alocação. A infraestrutura algorítmica da Okuant, gerenciando mais de 14.000 propriedades por meio de sistemas de TI integrados, produz uma profundidade de inteligência de portfólio que processos manuais não conseguem igualar. Alocadores institucionais avaliando seleção de gestores darão cada vez mais peso à infraestrutura proprietária de dados como diferencial, deslocando a due diligence da análise de track record para a avaliação tecnológica.

Terceiro, a integração operacional está redefinindo o que "alfa" significa no mercado imobiliário. O modelo da Emefin, controlando tanto os ativos físicos quanto os negócios operacionais dos inquilinos, demonstra que os retornos de maior convicção vêm da captura de valor ao longo de toda a cadeia. Investidores focados exclusivamente em engenharia financeira e arbitragem de cap rate encontrarão oportunidades cada vez menores em um mercado onde plataformas operacionalmente integradas absorvem os retornos ajustados ao risco mais atrativos.

As plataformas que estão comprimindo a cadeia de valor imobiliária europeia não estão disruptando o mercado a partir de suas margens. Elas estão ocupando seu centro estrutural.

A perspectiva do GRI Institute

O GRI Institute tem acompanhado a emergência de plataformas de capital tech-native ao longo de seus eventos e programas de pesquisa europeus, onde investidores transfronteiriços, incorporadores e operadores interagem diretamente com as mudanças estruturais que estão remodelando os mercados imobiliários do continente. A convergência de gestão algorítmica de ativos, estruturas de coinvestimento direto e modelos de propriedade verticalmente integrada tem sido um tema recorrente nas discussões do GRI Club ao longo de 2025 e em 2026.

A tese articulada por plataformas como Emefin, Okuant, Mabel Capital e Welz não é especulativa. Ela é observável em dados de transações, na evolução regulatória e na composição mutável dos fluxos de capital para o mercado imobiliário europeu. Com volumes de investimento previstos para crescer mais de 30% acumulados até 2027, a questão para os participantes institucionais é direta: quais camadas da cadeia de valor tradicional ainda justificam seu custo, e quais já foram comprimidas além da recuperação?

A resposta definirá os vencedores do próximo ciclo.