Executivos de infraestrutura pesada redesenham o capital imobiliário institucional no Brasil

A convergência entre infraestrutura e real estate exige um novo perfil de liderança

O mercado imobiliário brasileiro vive uma inflexão estrutural. Com investimentos em infraestrutura que atingiram R$ 280 bilhões em 2025, segundo dados da ABDIB e da EY-Parthenon, e projeções do BNDES e da ABDIB apontando para R$ 300 bilhões em 2026, o país assiste a uma reconfiguração profunda dos fluxos de capital. A fronteira entre infraestrutura pesada e real estate institucional, historicamente rígida, tornou-se permeável. E os executivos que transitam entre esses dois universos emergem como peças centrais na arquitetura dos grandes deals.

Essa convergência produz um fenômeno que o GRI Institute tem acompanhado de perto em seus eventos e pesquisas: a ascensão de líderes cuja biografia profissional combina gestão de ativos de infraestrutura, domínio regulatório e capacidade de estruturação financeira sofisticada. São profissionais que conhecem a complexidade de uma concessão rodoviária e, ao mesmo tempo, compreendem a dinâmica de um fundo imobiliário institucional. Essa dupla competência é cada vez mais valorizada por investidores que buscam ativos reais com previsibilidade de fluxo de caixa e governança robusta.

O perfil desses executivos representa uma evolução natural do mercado brasileiro de capitais. A sanção da Lei nº 14.801/2024, que instituiu as debêntures de infraestrutura, ampliou o instrumental disponível para atrair capital privado e institucional. Concessionárias e SPEs passaram a emitir títulos com benefícios tributários para a própria empresa emissora, criando uma ponte direta entre projetos de infraestrutura e o apetite de fundos de investimento. Essa ponte precisa de engenheiros de negócios que falem ambas as linguagens.

Quem são os executivos que conectam infraestrutura pesada ao capital institucional?

Quatro nomes ilustram com clareza essa tendência, ainda que suas trajetórias apresentem nuances relevantes.

Eduardo Fischer Teixeira de Souza atua como Co-CEO da MRV Engenharia e Participações S.A., uma das maiores construtoras e incorporadoras do Brasil. Sua posição na liderança de uma companhia que opera simultaneamente no desenvolvimento residencial de larga escala e na estruturação de plataformas de investimento imobiliário, como a Luggo e a operação nos Estados Unidos via Resia, exemplifica a convergência entre execução de obras e gestão de capital. A MRV, sob sua coliderança, transformou-se de uma construtora tradicional em um ecossistema de real estate com múltiplas verticais de receita. Fischer representa o executivo que domina a cadeia produtiva da construção civil e, simultaneamente, dialoga com investidores institucionais em linguagem de retorno sobre capital empregado, taxa de capitalização e geração de valor de longo prazo.

Helcio Tokeshi, Managing Director na IG4 Capital e ex-Secretário da Fazenda do Estado de São Paulo, traz uma perspectiva distinta. Sua atuação concentra-se na estruturação de ativos de infraestrutura com viés de private equity. A experiência na gestão das finanças de um estado com orçamento superior ao de muitos países confere a Tokeshi uma fluência regulatória rara no mercado privado. Na IG4 Capital, ele participa da estruturação de investimentos em setores como saneamento e logística, áreas que tangenciam diretamente o mercado imobiliário quando se consideram ativos como terminais logísticos, galpões industriais e empreendimentos de uso misto em áreas de concessão.

A capacidade de navegar entre o ambiente regulatório público e as exigências de retorno do capital privado é a competência mais escassa e mais demandada no mercado brasileiro de ativos reais.

Alan Zelazo oferece outro ângulo dessa tendência. Fundador da Focus Energia, vendida por R$ 1,3 bilhão, e da Genco Energia, Zelazo lidera atualmente investimentos em usinas térmicas móveis nos Estados Unidos voltadas para data centers, segundo reportagem da Exame de janeiro de 2025. Sua trajetória ilustra como a expertise em infraestrutura energética se conecta a uma das fronteiras mais dinâmicas do real estate global: os ativos digitais e os centros de processamento de dados, cuja demanda por energia confiável e proximidade logística redefine critérios de localização e valorização imobiliária.

Jorge Goldenstein, Diretor Proprietário da Jotagê Engenharia Comércio e Incorporações Ltda, representa a vertente de empreendedores com raízes profundas na infraestrutura urbana. Com mais de 40 anos de atuação na Bahia, sua empresa opera na intersecção entre infraestrutura urbana e mercado imobiliário, um posicionamento que ganha relevância à medida que grandes projetos de saneamento, mobilidade e requalificação urbana abrem oportunidades para incorporação residencial e comercial em áreas antes consideradas periféricas.

Por que a fluência regulatória se tornou o ativo mais valioso na alocação de capital imobiliário?

O mercado brasileiro de real estate institucional amadureceu. A Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC) projeta crescimento de cerca de 10% nas vendas de imóveis em 2026, sinalizando um ciclo de expansão que demanda não apenas capital, mas inteligência de estruturação. Nesse contexto, a fluência regulatória deixou de ser uma vantagem competitiva marginal para se tornar um diferencial estratégico central.

Executivos que compreendem as minúcias de uma concessão pública, os requisitos de compliance para emissão de debêntures de infraestrutura sob a Lei nº 14.801/2024 e as exigências de governança de investidores institucionais globais ocupam uma posição privilegiada. Eles funcionam como tradutores entre mundos que historicamente operavam com vocabulários distintos: o da engenharia de obras e o da engenharia financeira.

O forte protagonismo do setor privado nos investimentos em infraestrutura, evidenciado pelos R$ 280 bilhões registrados em 2025, segundo a ABDIB e a EY-Parthenon, reforça essa tese. Quando o capital privado assume protagonismo em setores tradicionalmente dominados pelo Estado, a demanda por líderes com experiência em ambos os lados da mesa cresce exponencialmente.

Essa dinâmica é particularmente visível nos encontros promovidos pelo GRI Institute, onde executivos de incorporadoras, gestores de fundos imobiliários, operadores de infraestrutura e investidores institucionais compartilham a mesma mesa. A comunidade GRI tem documentado, ao longo de seus eventos e publicações, como as barreiras setoriais entre infraestrutura e real estate se diluem progressivamente.

Qual é o impacto dessa convergência para o futuro dos investimentos em real estate no Brasil?

Três desdobramentos merecem atenção estratégica.

Primeiro, a sofisticação dos veículos de investimento. As debêntures de infraestrutura, instituídas pela Lei nº 14.801/2024, representam apenas o início de uma safra de instrumentos financeiros que borram a linha entre infraestrutura e imobiliário. Fundos que combinam ativos logísticos, energéticos e imobiliários em um mesmo portfólio tendem a se multiplicar, e sua gestão exigirá exatamente o perfil de liderança que este artigo descreve.

A próxima geração de grandes deals no Brasil será liderada por executivos que entendem tanto a terraplanagem de um canteiro quanto a modelagem financeira de um fundo listado.

Segundo, a internacionalização das teses de investimento. A atuação de Alan Zelazo nos Estados Unidos, estruturando ativos energéticos para data centers, sinaliza que a expertise brasileira em infraestrutura encontra aplicação global. Essa internacionalização pode atrair capital estrangeiro para o real estate brasileiro por meio de gestores com credibilidade comprovada em mercados desenvolvidos.

Terceiro, a reconfiguração dos critérios de avaliação de liderança no setor. Conselhos de administração e comitês de investimento passam a valorizar biografias que combinam execução operacional, gestão pública e estruturação de capital. O executivo puramente técnico ou puramente financeiro cede espaço ao líder híbrido.

Os investidores institucionais que souberem identificar e reter esse perfil de liderança terão vantagem estrutural na captura de oportunidades em um mercado que caminha para R$ 300 bilhões em investimentos de infraestrutura em 2026.

Uma tese de investimento em pessoas

O mapeamento de executivos como Eduardo Fischer Teixeira de Souza, Helcio Tokeshi, Alan Zelazo e Jorge Goldenstein revela algo além de trajetórias individuais. Revela uma tese de investimento em capital humano. O Brasil dispõe de uma geração de líderes forjados na complexidade da infraestrutura pesada, na disciplina da gestão pública e na competitividade do mercado de capitais. A convergência dessas competências em um único perfil profissional é um ativo raro e, como todo ativo escasso, tende a se valorizar.

O GRI Institute continuará acompanhando essa tendência em seus eventos e publicações, oferecendo à sua comunidade de membros a inteligência estratégica necessária para navegar um mercado em que a distância entre uma rodovia e um fundo imobiliário nunca foi tão curta.