UnsplashDemanda e preços em alta: a dinâmica atual dos escritórios A+
Retorno ao regime presencial, busca por ativos de qualidade e oferta controlada definem o cenário atual
11 de setembro de 2026Mercado Imobiliário
Escrito por:Henrique Cisman
Resumo Executivo
O mercado de escritórios de alto padrão no Brasil, especialmente em São Paulo, demonstra um aquecimento impulsionado pela forte demanda por espaços premium e áreas maiores. Este movimento, conhecido como "flight-to-quality", é caracterizado pela busca de edifícios com alta especificação técnica e localização estratégica, em um momento em que a concorrência está alta.
A escassez de oferta de ativos qualificados e grandes lajes contíguas tem gerado uma pressão ascendente nos preços de locação, superando a inflação e pegando mais preço até do que apartamentos residenciais em algumas regiões, como Pinheiros.
Neste cenário, fundos imobiliários estão capitalizando a valorização de ativos adquiridos em momentos de baixa, enquanto gestoras demonstram crescente apetite para aquisição e desenvolvimento de novos empreendimentos visando surfar a forte retomada do setor, que vive seu melhor momento desde a pandemia.
São Paulo se destaca como o principal mercado na América Latina, liderando o preço médio pedido, com US$ 28,6 por metro quadrado, segundo a Cushman & Wakefield, à frente de outras metrópoles como Bogotá, Santiago e Cidade do México. A Avenida Faria Lima e regiões adjacentes - como a Avenida Doutor Chucri Zaidan e Pinheiros - apresentam dinâmicas de crescimento e valorização significativas.
O movimento de flight to quality em escritórios compõe a agenda do Brazil GRI 2026.
Se você atua no setor, salve a data do GRI Escritórios 2027, o principal encontro entre investidores, desenvolvedores e proprietários de prédios corporativos no Brasil.
A escassez de oferta de ativos qualificados e grandes lajes contíguas tem gerado uma pressão ascendente nos preços de locação, superando a inflação e pegando mais preço até do que apartamentos residenciais em algumas regiões, como Pinheiros.
Neste cenário, fundos imobiliários estão capitalizando a valorização de ativos adquiridos em momentos de baixa, enquanto gestoras demonstram crescente apetite para aquisição e desenvolvimento de novos empreendimentos visando surfar a forte retomada do setor, que vive seu melhor momento desde a pandemia.
São Paulo se destaca como o principal mercado na América Latina, liderando o preço médio pedido, com US$ 28,6 por metro quadrado, segundo a Cushman & Wakefield, à frente de outras metrópoles como Bogotá, Santiago e Cidade do México. A Avenida Faria Lima e regiões adjacentes - como a Avenida Doutor Chucri Zaidan e Pinheiros - apresentam dinâmicas de crescimento e valorização significativas.
O movimento de flight to quality em escritórios compõe a agenda do Brazil GRI 2026.
Se você atua no setor, salve a data do GRI Escritórios 2027, o principal encontro entre investidores, desenvolvedores e proprietários de prédios corporativos no Brasil.
Principais Insights
- A demanda por escritórios de alto padrão e grandes lajes - especialmente em São Paulo - está aquecida, impulsionada pelo retorno ao trabalho presencial e pela busca por boa localização e infraestrutura moderna, com a capital paulista liderando os preços de locação na América Latina.
- A escassez de oferta de ativos A+ em regiões estratégicas tem gerado uma valorização dos aluguéis acima da inflação e até mesmo do setor residencial, como observado em Pinheiros e na Chucri Zaidan.
- Fundos de investimento estão aproveitando o ciclo de alta para desinvestir em ativos adquiridos na baixa, enquanto gestoras como XP Asset, Hedge Investments e Paladin Realty demonstram apetite para novos desenvolvimentos e aquisições.
O mercado de escritórios de alto padrão na América Latina segue em crescimento e valorização após a baixa observada na pandemia de covid-19, com uma demanda consistente, especialmente nas grandes capitais. São Paulo, Bogotá, Cidade do México e Santiago são os mercados que mais se destacam, conforme levantamento da Cushman & Wakefield referente ao primeiro semestre de 2026.
A localização, aliada à infraestrutura moderna e à oferta de serviços, é o fator chave para a ocupação com preços elevados. O movimento é conhecido como "flight to quality" e, segundo a Cushman, os principais mercados da região não devem frear o crescimento no médio prazo, com uma expectativa de continuidade de novos lançamentos, embora de forma selecionada e planejada diante de juros elevados - principalmente no Brasil.
São Paulo lidera o preço médio de locação pedido na América Latina, atingindo US$ 28,6 por metro quadrado por mês no primeiro semestre de 2026, superando Bogotá (US$ 26,6), Santiago (US$ 24,7), Cidade do México (US$ 23,9), Buenos Aires (US$ 23,2) e Lima (US$ 16,5). O Rio de Janeiro aparece na sequência, com um preço médio pedido de US$ 15,3 por metro quadrado/mês.
Essa tendência de alta é atribuída não apenas à magnitude da economia paulistana, mas também à crescente necessidade de espaços maiores e melhores, o que pressiona os preços para além da Avenida Faria Lima, impulsionando a migração para áreas adjacentes, como Rebouças, Chucri Zaidan e Chácara Santo Antônio.
A demanda por grandes lajes corporativas em São Paulo tem se intensificado. No segundo trimestre, apenas quatro empresas somaram 28 mil m² em locações, representando quase um terço da absorção líquida da cidade no período, de acordo com a Buildings. O panorama é reflexo do retorno da maioria das empresas ao modelo de trabalho 100% presencial, o que reaviva a necessidade de ocupações na faixa de 5-10 mil m² ou mais.
Um exemplo recente é o anúncio da mudança da fintech Neon para o projeto LEAF Macunis, empreendimento corporativo boutique de alto padrão que está sendo construído entre os bairros de Pinheiros e Vila Madalena, com a tecnologia conhecida como madeira engenheirada. O projeto desenvolvido em parceria entre Engeform e Noah terá 3,4 mil metros quadrados de área bruta locável, quase três vezes maior que o espaço ocupado atualmente pela Neon no CGD Corporate, que tem 1,2 mil metros quadrados - a empresa será a única inquilina no novo endereço.
Mas talvez o caso mais ilustre do panorama atual seja a negociação do Itaú com a Eztec para a locação de 100% das duas torres do Esther Towers, totalizando cerca de 90 mil m² de ABL, na Avenida Doutor Chucri Zaidan, conforme noticiado pelo Metro Quadrado. Esta seria a maior locação de escritórios da história de São Paulo.
Mas o que está por trás deste movimento? Como outras empresas, o Itaú estaria buscando mais espaço para acomodar o aumento de funcionários e a maior frequência de trabalho presencial, que passará de oito dias por mês para três dias por semana a partir de 2028. Com os preços na Faria Lima se aproximando dos R$ 400 por metro quadrado em alguns edifícios, equipes de back office estão sendo alocadas em endereços mais acessíveis, como a Chucri Zaidan.
A avenida recebeu uma quantidade expressiva de novo estoque antes e no início da pandemia, deparando-se com uma vacância elevada, que bateu 30% no pior momento. Agora, os prédios da região têm apenas 13% dos espaços disponíveis, segundo a Buildings. Além do preço mais competitivo, a avenida é um dos poucos centros de escritórios da capital paulista com grandes áreas contíguas à disposição, com pelo menos 6 mil metros quadrados.
Mas se engana quem pensa que a valorização não chegou à Chucri Zaidan. Embora os preços sejam bem distantes dos que aqueles pedidos na Faria Lima, a forte demanda já justifica revisões contratuais com acréscimo de 30-40% no aluguel. O mesmo é observado na Chácara Santo Antônio.
Outras regiões também demonstram dinamismo. Pinheiros, por exemplo, liderou em volume de locações no segundo trimestre, com 44 mil m² de absorção líquida, impulsionada pela locação da Amazon, que absorveu 39,2 mil m² no edifício Biosquare, na Avenida Rebouças. Os dados são da Binswanger Brazil. O bairro tem atraído principalmente empresas dos setores de tecnologia e finanças, que juntas alugam 81% dos escritórios na região, segundo a consultoria.
O valor médio do aluguel cresceu 18,1% nos últimos quatro anos, alcançando R$ 142 por metro quadrado. Para efeito de comparação, os escritórios na região se valorizaram mais do que apartamentos residenciais no mesmo período, cuja valorização média foi de 7,3%.
Desde o pé no freio forçado pela pandemia, a oferta de grandes áreas em São Paulo não se recompôs na mesma velocidade do apetite dos inquilinos. Para ilustrar o cenário, existem hoje apenas cinco torres com mais de 15 mil m² disponíveis de forma contígua, e a maioria está em Santo Amaro e Marginal Pinheiros, regiões com as maiores taxas de vacância e os aluguéis mais baratos, segundo levantamento da Colliers. Endereços como Faria Lima, JK e Paulista não oferecem opções maiores do que 5 mil m².
Cerca de 15% da ABL dos edifícios A e A+ em construção já estão pré-locados, e não há muitos projetos novos devido ao ambiente macroeconômico de taxas de juros elevadas.
A gestora acertou recentemente a venda de sua fatia do Faria Lima Plaza para a EQI Asset. A Capitânia comprou 40% do edifício por R$ 513 milhões quando a ocupação não superava 60% e o preço do aluguel batia nos R$ 160/m². Hoje, o prédio tem menos de 3% de vacância e aluguéis acima de R$ 220/m², turbinando o preço de venda.
Outra aposta bem-sucedida da gestora foi o Spot Leblon, na Zona Sul do Rio - o endereço mais aquecido no mercado de escritórios carioca. O prédio foi comprado em 2023 por R$ 78 milhões (R$ 28 mil por metro quadrado), momento em que os aluguéis estavam um pouco acima dos R$ 200/m². Agora 100% alugado a valores que se aproximam de R$ 270/m², as negociações devem girar bem acima de R$ 30 mil por metro quadrado para a venda.
Se algumas gestoras realizam lucro, outras pegam o caminho oposto. As tradicionais gestoras Hedge Investments e Paladin Realty criaram o Hedge Paladin Design Offices em 2019, mas o fundo só iniciou as atividades em julho de 2021, quando o pior momento da pandemia havia passado e ensaiava-se o fim do isolamento social.
O primeiro prédio corporativo do portfólio está prestes a ser entregue, com 6 mil metros quadrados de ABL nos Jardins, próximo à Avenida Paulista, onde a vacância está entre as mais baixas da cidade - apenas 2,3% - e há pouco menos de 5 mil metros quadrados em construção, segundo a Cushman & Wakefield.
Além deste projeto, o Hedge Paladin Design Offices tem outros três prédios corporativos em desenvolvimento, todos com características boutique e áreas entre 6-10 mil metros quadrados visando inquilinos monousuários - um perfil ascendente entre family offices, gestoras de patrimônios e escritórios de advocacia.
Um dos movimentos mais expressivos vem da XP Asset. Após deixar o segmento há alguns anos, a gestora recém-lançou um novo fundo (XP Office Prime) para voltar a investir em lajes corporativas. A primeira captação foi de R$ 1,1 bilhão visando adquirir dois prédios em São Paulo desenvolvidos pela SDI em parceria com a Tellus.
Segundo líderes de gestoras, dentre todas as classes de ativos investidas por FIIs, os escritórios são os que oferecem o maior potencial de bater a média do mercado no longo prazo - entregar alfa. Isso ocorre porque, além dos bons indicadores operacionais, os fundos imobiliários do setor ainda negociam descontados, com maior possibilidade de equiparar o preço das cotas ao valor patrimonial, além de melhorar os dividendos com vacância baixa e ajustes de aluguéis acima da inflação.
A localização, aliada à infraestrutura moderna e à oferta de serviços, é o fator chave para a ocupação com preços elevados. O movimento é conhecido como "flight to quality" e, segundo a Cushman, os principais mercados da região não devem frear o crescimento no médio prazo, com uma expectativa de continuidade de novos lançamentos, embora de forma selecionada e planejada diante de juros elevados - principalmente no Brasil.
São Paulo lidera o preço médio de locação pedido na América Latina, atingindo US$ 28,6 por metro quadrado por mês no primeiro semestre de 2026, superando Bogotá (US$ 26,6), Santiago (US$ 24,7), Cidade do México (US$ 23,9), Buenos Aires (US$ 23,2) e Lima (US$ 16,5). O Rio de Janeiro aparece na sequência, com um preço médio pedido de US$ 15,3 por metro quadrado/mês.
Essa tendência de alta é atribuída não apenas à magnitude da economia paulistana, mas também à crescente necessidade de espaços maiores e melhores, o que pressiona os preços para além da Avenida Faria Lima, impulsionando a migração para áreas adjacentes, como Rebouças, Chucri Zaidan e Chácara Santo Antônio.
A demanda por grandes lajes corporativas em São Paulo tem se intensificado. No segundo trimestre, apenas quatro empresas somaram 28 mil m² em locações, representando quase um terço da absorção líquida da cidade no período, de acordo com a Buildings. O panorama é reflexo do retorno da maioria das empresas ao modelo de trabalho 100% presencial, o que reaviva a necessidade de ocupações na faixa de 5-10 mil m² ou mais.
Um exemplo recente é o anúncio da mudança da fintech Neon para o projeto LEAF Macunis, empreendimento corporativo boutique de alto padrão que está sendo construído entre os bairros de Pinheiros e Vila Madalena, com a tecnologia conhecida como madeira engenheirada. O projeto desenvolvido em parceria entre Engeform e Noah terá 3,4 mil metros quadrados de área bruta locável, quase três vezes maior que o espaço ocupado atualmente pela Neon no CGD Corporate, que tem 1,2 mil metros quadrados - a empresa será a única inquilina no novo endereço.
Mas talvez o caso mais ilustre do panorama atual seja a negociação do Itaú com a Eztec para a locação de 100% das duas torres do Esther Towers, totalizando cerca de 90 mil m² de ABL, na Avenida Doutor Chucri Zaidan, conforme noticiado pelo Metro Quadrado. Esta seria a maior locação de escritórios da história de São Paulo.
Mas o que está por trás deste movimento? Como outras empresas, o Itaú estaria buscando mais espaço para acomodar o aumento de funcionários e a maior frequência de trabalho presencial, que passará de oito dias por mês para três dias por semana a partir de 2028. Com os preços na Faria Lima se aproximando dos R$ 400 por metro quadrado em alguns edifícios, equipes de back office estão sendo alocadas em endereços mais acessíveis, como a Chucri Zaidan.
A avenida recebeu uma quantidade expressiva de novo estoque antes e no início da pandemia, deparando-se com uma vacância elevada, que bateu 30% no pior momento. Agora, os prédios da região têm apenas 13% dos espaços disponíveis, segundo a Buildings. Além do preço mais competitivo, a avenida é um dos poucos centros de escritórios da capital paulista com grandes áreas contíguas à disposição, com pelo menos 6 mil metros quadrados.
Mas se engana quem pensa que a valorização não chegou à Chucri Zaidan. Embora os preços sejam bem distantes dos que aqueles pedidos na Faria Lima, a forte demanda já justifica revisões contratuais com acréscimo de 30-40% no aluguel. O mesmo é observado na Chácara Santo Antônio.
Outras regiões também demonstram dinamismo. Pinheiros, por exemplo, liderou em volume de locações no segundo trimestre, com 44 mil m² de absorção líquida, impulsionada pela locação da Amazon, que absorveu 39,2 mil m² no edifício Biosquare, na Avenida Rebouças. Os dados são da Binswanger Brazil. O bairro tem atraído principalmente empresas dos setores de tecnologia e finanças, que juntas alugam 81% dos escritórios na região, segundo a consultoria.
O valor médio do aluguel cresceu 18,1% nos últimos quatro anos, alcançando R$ 142 por metro quadrado. Para efeito de comparação, os escritórios na região se valorizaram mais do que apartamentos residenciais no mesmo período, cuja valorização média foi de 7,3%.
Desde o pé no freio forçado pela pandemia, a oferta de grandes áreas em São Paulo não se recompôs na mesma velocidade do apetite dos inquilinos. Para ilustrar o cenário, existem hoje apenas cinco torres com mais de 15 mil m² disponíveis de forma contígua, e a maioria está em Santo Amaro e Marginal Pinheiros, regiões com as maiores taxas de vacância e os aluguéis mais baratos, segundo levantamento da Colliers. Endereços como Faria Lima, JK e Paulista não oferecem opções maiores do que 5 mil m².
Cerca de 15% da ABL dos edifícios A e A+ em construção já estão pré-locados, e não há muitos projetos novos devido ao ambiente macroeconômico de taxas de juros elevadas.
Gestoras se movimentam
A retomada do mercado corporativo tem permitido que fundos de investimento imobiliário capitalizem a valorização de ativos adquiridos em momentos de baixa. O Capitânia Office (CPOF11), fundo de escritórios da Capitânia Investimentos, está aproveitando este cenário para vender ativos e utilizar os recursos para diminuir sua alavancagem e comprar cotas de FIIs que ainda negociam com desconto.A gestora acertou recentemente a venda de sua fatia do Faria Lima Plaza para a EQI Asset. A Capitânia comprou 40% do edifício por R$ 513 milhões quando a ocupação não superava 60% e o preço do aluguel batia nos R$ 160/m². Hoje, o prédio tem menos de 3% de vacância e aluguéis acima de R$ 220/m², turbinando o preço de venda.
Outra aposta bem-sucedida da gestora foi o Spot Leblon, na Zona Sul do Rio - o endereço mais aquecido no mercado de escritórios carioca. O prédio foi comprado em 2023 por R$ 78 milhões (R$ 28 mil por metro quadrado), momento em que os aluguéis estavam um pouco acima dos R$ 200/m². Agora 100% alugado a valores que se aproximam de R$ 270/m², as negociações devem girar bem acima de R$ 30 mil por metro quadrado para a venda.
Se algumas gestoras realizam lucro, outras pegam o caminho oposto. As tradicionais gestoras Hedge Investments e Paladin Realty criaram o Hedge Paladin Design Offices em 2019, mas o fundo só iniciou as atividades em julho de 2021, quando o pior momento da pandemia havia passado e ensaiava-se o fim do isolamento social.
O primeiro prédio corporativo do portfólio está prestes a ser entregue, com 6 mil metros quadrados de ABL nos Jardins, próximo à Avenida Paulista, onde a vacância está entre as mais baixas da cidade - apenas 2,3% - e há pouco menos de 5 mil metros quadrados em construção, segundo a Cushman & Wakefield.
Além deste projeto, o Hedge Paladin Design Offices tem outros três prédios corporativos em desenvolvimento, todos com características boutique e áreas entre 6-10 mil metros quadrados visando inquilinos monousuários - um perfil ascendente entre family offices, gestoras de patrimônios e escritórios de advocacia.
Um dos movimentos mais expressivos vem da XP Asset. Após deixar o segmento há alguns anos, a gestora recém-lançou um novo fundo (XP Office Prime) para voltar a investir em lajes corporativas. A primeira captação foi de R$ 1,1 bilhão visando adquirir dois prédios em São Paulo desenvolvidos pela SDI em parceria com a Tellus.
Segundo líderes de gestoras, dentre todas as classes de ativos investidas por FIIs, os escritórios são os que oferecem o maior potencial de bater a média do mercado no longo prazo - entregar alfa. Isso ocorre porque, além dos bons indicadores operacionais, os fundos imobiliários do setor ainda negociam descontados, com maior possibilidade de equiparar o preço das cotas ao valor patrimonial, além de melhorar os dividendos com vacância baixa e ajustes de aluguéis acima da inflação.