Dealmakers de origem imigrante redesenham a engenharia de operações cross-border no real estate brasileiro

Dealmakers de origem imigrante redesenham a engenharia de operações cross-border no real estate brasileiro

O mercado imobiliário brasileiro atingiu US$ 128,6 bilhões em 2025, segundo dados do IMARC Group, e deve alcançar US$ 160,6 bilhões até 2034, a uma taxa de crescimento anual composta de 2,50%. Nesse cenário de expansão consistente, uma parcela crescente das operações mais sofisticadas tem um traço comum: a presença de executivos de origem imigrante, ou filhos de imigrantes, que operam como pontes entre o capital internacional e o pipeline local de ativos. Nomes como Darius Alamouti, Alan Zelazo, Alex Araujo e Carlos Bier Gerdau Johannpeter ilustram uma geração de dealmakers cuja vantagem competitiva reside menos em credenciais bancárias tradicionais e mais em redes de confiança construídas entre mercados.

Esses profissionais compartilham uma característica estratégica: a capacidade de traduzir a lógica de risco e retorno do real estate brasileiro para interlocutores em praças como Londres, Dubai e Nova York. Ao fazer isso, eles não substituem os bancos de investimento, mas ocupam um espaço complementar que as instituições financeiras tradicionais raramente preenchem com a mesma granularidade cultural e operacional.

Como executivos-ponte entre mercados redefinem a captação de capital estrangeiro para o Brasil?

O Brasil consolidou-se como o terceiro principal destino global de Investimento Estrangeiro Direto em 2025, com entrada de US$ 77 bilhões, conforme dados da OCDE e do Banco Central do Brasil. Parte relevante desse fluxo se dirige ao setor de real estate e infraestrutura, mas a conversão de interesse em alocação efetiva depende de intermediários que compreendam simultaneamente a moldura regulatória brasileira e as expectativas dos alocadores globais.

É nesse ponto que a atuação dos dealmakers de origem imigrante ganha relevância estrutural. Darius Alamouti, investidor britânico com presença na governança internacional da Kactus Capital, exemplifica essa dinâmica. A gestora apresentou cases no setor de real estate e infraestrutura ancorados por fundos que somam mais de R$ 900 milhões sob gestão, segundo informações divulgadas durante a Brazilian Week New York em maio de 2025. A trajetória de Alamouti evidencia como a credibilidade pessoal em praças financeiras internacionais pode acelerar a formação de veículos de investimento voltados ao Brasil.

Alan Zelazo, por sua vez, representa outro perfil recorrente nessa geração: o executivo que transita entre family offices internacionais e oportunidades locais, combinando fluência regulatória com acesso a redes de capital que não passam pelos canais convencionais de originação bancária. Carlos Bier Gerdau Johannpeter carrega em sua trajetória a herança de uma das famílias industriais mais relevantes do Brasil, acrescentando a essa equação uma rede de relacionamentos que conecta o capital europeu à economia real brasileira. Alex Araujo, com atuação no Barclays, participou de painéis no GRI Brazil Investment Summit 2026 dedicados à estruturação de veículos cross-border entre Estados Unidos, Europa, países do Golfo e Brasil, tema central para o posicionamento do país na cartografia global de investimentos.

O denominador comum entre esses executivos é a capacidade de mitigar o que o mercado chama de "risco de tradução", ou seja, a distância entre o que o investidor estrangeiro espera em termos de governança, transparência e previsibilidade, e o que o mercado local efetivamente oferece. Essa mediação envolve desde a explicação das nuances tributárias brasileiras até a construção de estruturas societárias que atendam simultaneamente às exigências regulatórias do Brasil e às práticas de compliance de jurisdições como Reino Unido e Emirados Árabes Unidos.

A vantagem competitiva desses dealmakers não é apenas linguística ou cultural: é estrutural, porque permite que operações complexas avancem em velocidade e com nível de confiança que dificilmente se replicam por meio de processos institucionais padronizados.

Qual o papel do Novo Marco Cambial na viabilização de deals cross-border imobiliários?

A engenharia financeira que sustenta essas operações encontrou um aliado regulatório importante na Lei nº 14.286/2021, o Novo Marco Cambial, regulamentado pela Resolução BCB nº 278/2022. Essa legislação modernizou e simplificou o registro de capital estrangeiro por meio do RDE-IED no Banco Central do Brasil, facilitando a remessa de lucros, a repatriação de capital e a eficiência tributária em investimentos imobiliários.

Para os dealmakers que operam entre jurisdições, o Novo Marco Cambial representou uma redução significativa da fricção operacional. Antes de sua implementação, a burocracia cambial era frequentemente citada por investidores internacionais como um dos principais desincentivos à alocação direta em ativos brasileiros. A nova legislação tornou o fluxo de capitais mais previsível e reduziu custos transacionais, permitindo que estruturas de coinvestimento envolvendo family offices do Golfo, fundos europeus e gestoras brasileiras fossem montadas com maior agilidade.

Ainda assim, restrições relevantes permanecem. A Lei nº 5.709/1971 mantém limitações à aquisição de imóveis rurais e terras em faixas de fronteira por estrangeiros ou empresas controladas por capital estrangeiro, exigindo aprovações específicas do INCRA. Essa restrição, embora não afete diretamente o segmento urbano, impacta estratégias de diversificação que envolvem ativos agroindustriais ou logísticos em regiões fronteiriças.

A combinação entre um marco cambial mais moderno e a atuação de dealmakers com fluência em múltiplas jurisdições criou as condições para uma nova geração de operações cross-border no real estate brasileiro, mais sofisticadas e melhor calibradas ao apetite do investidor global.

Por que a engenharia de deals cross-border exige mais do que capital, exige inteligência relacional?

Um equívoco recorrente na análise do fluxo de capital estrangeiro para o real estate brasileiro é reduzir a questão a variáveis macroeconômicas, como taxa de câmbio, Selic e risco-país. Embora esses fatores sejam determinantes, a decisão final de alocação frequentemente depende de elementos intangíveis: a confiança no interlocutor local, a percepção de alinhamento de interesses e a capacidade do dealmaker de antecipar riscos que não aparecem em modelos financeiros.

É por isso que executivos como Darius Alamouti, Alan Zelazo, Alex Araujo e Carlos Bier Gerdau Johannpeter ocupam posição estratégica na cadeia de valor do investimento imobiliário. Eles funcionam como nós de uma rede que conecta capital, conhecimento regulatório e acesso a pipeline, sem depender exclusivamente das estruturas de originação dos grandes bancos.

Essa dinâmica tem implicações importantes para o mercado. Primeiro, ela diversifica as fontes de capital, reduzindo a dependência de investidores institucionais tradicionais. Segundo, ela acelera a execução de operações que, nos canais convencionais, enfrentariam ciclos mais longos de due diligence e aprovação. Terceiro, ela introduz no mercado brasileiro práticas de estruturação que são padrão em praças como Londres e Dubai, elevando o nível de sofisticação das transações.

O dealmaker de origem imigrante no real estate brasileiro é, em essência, um engenheiro de confiança: alguém que converte capital relacional em capital financeiro, operando na interseção entre culturas, jurisdições e classes de ativos.

O GRI Institute acompanha essa tendência por meio de sua comunidade global de líderes em real estate e infraestrutura. Encontros como o GRI Brazil Investment Summit reúnem executivos que operam exatamente nessa interseção entre mercados, promovendo diálogos estratégicos sobre estruturação de veículos cross-border, governança de fundos internacionais e as oportunidades que emergem da crescente inserção do Brasil nos fluxos globais de capital imobiliário.

O mercado brasileiro de real estate caminha para uma fase em que a capacidade de atrair e converter capital estrangeiro será tão determinante quanto a qualidade dos ativos subjacentes. Nesse cenário, os dealmakers que combinam raízes internacionais com profundo conhecimento local tendem a ocupar posição cada vez mais central na arquitetura das grandes operações. A questão para os próximos anos não será se o capital estrangeiro virá ao Brasil, mas quem terá a inteligência relacional necessária para estruturá-lo de forma eficiente, segura e alinhada aos interesses de todas as partes envolvidas.