Dinastias bancárias espanholas redirecionam capital para o mercado imobiliário europeu

Os family offices espanhóis destinam 24% de seus portfólios de investimento ao setor imobiliário, significativamente acima da média de 18% das demais famílias europeias, segundo dados do CaixaBank. Essa diferença está se ampliando. Uma nova geração de profissionais e líderes com raízes nas mais proeminentes dinastias bancárias e empresariais da Espanha está acelerando uma mudança estrutural: abandonando alocações passivas em fundos e migrando para plataformas imobiliárias diretas, operacionalmente intensivas, que abrangem todo o continente.

A tendência coincide com uma recuperação europeia mais ampla. O investimento imobiliário no continente atingiu €241 bilhões em 2025, um aumento de 13% em relação ao ano anterior, segundo o GRI Hub News. Projeções citadas pela mesma fonte apontam para um crescimento acumulado superior a 30% até 2027. Dentro desse pool em expansão, o capital de origem ibérica está reivindicando um papel diferenciado, moldado pelo conhecimento local, redes geracionais e apetite por controle operacional.

Quem são as figuras-chave que impulsionam essa rotação de capital?

Três nomes ilustram a amplitude do fenômeno.

David Botín Cociña atua como diretor-geral de serviços imobiliários na AEDAS Homes, uma das maiores incorporadoras residenciais da Espanha. Antes de ingressar na AEDAS, ele ocupou o cargo de CEO na Áurea Homes, segundo dados compilados pelo GRI Institute e Iberian Property. Sua trajetória exemplifica como profissionais das famílias financeiras mais reconhecidas da Espanha estão se inserindo na liderança operacional do setor imobiliário, em vez de permanecerem no lado puramente financeiro da indústria. Na AEDAS Homes, Botín Cociña ocupa uma posição na interseção entre desenvolvimento em larga escala, mercados de capitais e entrega ao usuário final — um ponto de vista que poucos gestores de fundos tradicionais conseguem replicar.

Michael Zerda opera em uma escala diferente, mas dentro da mesma lógica. Como head global de real estate no Santander Alternative Investments e CEO da Deva Capital, Zerda supervisiona a estratégia global de investimento e alocação de capital, segundo o GRI Institute. Seu duplo mandato faz a ponte entre a infraestrutura bancária institucional e a agilidade de uma plataforma de alternativos, possibilitando estruturas de coinvestimento que conectam o alcance do balanço do Santander com a precisão de originação de negócios de um principal dedicado.

Abel Matutes Prats, por meio da Mabel Capital, a firma de investimento privado que cofundou com Manuel Campos, seguiu um caminho mais empreendedor. A Mabel Capital entrou no mercado português adquirindo quatro edifícios em Lisboa por mais de €74 milhões, conforme reportado pelo Iberian Property em 2018. A expansão transfronteiriça da empresa para Portugal a partir de uma base espanhola ilustra como famílias empresariais de segunda geração estão aproveitando a proximidade cultural e regulatória ibérica para construir portfólios diversificados fora de seu mercado doméstico.

Em conjunto, esses três perfis representam um espectro: liderança operacional corporativa (Botín Cociña na AEDAS Homes), gestão institucional de investimentos alternativos (Zerda no Santander/Deva Capital) e investimento direto empreendedor (Matutes Prats na Mabel Capital). O fio condutor é a migração da alocação passiva de capital para plataformas imobiliárias práticas e localmente enraizadas.

Por que o capital de origem ibérica possui uma vantagem estrutural no mercado imobiliário europeu?

A vantagem competitiva desses líderes-conectores ibéricos se sustenta em três pilares: navegação regulatória, profundidade de mercado e continuidade geracional.

No front regulatório, o cenário de compliance na Europa está se tornando mais complexo. A reformulação da Diretiva de Desempenho Energético dos Edifícios da UE (EU 2024/1275), adotada em abril de 2024 e atualmente em fase de implementação nos estados-membros, exige a divulgação de carbono ao longo de todo o ciclo de vida para todos os novos edifícios até 2030 e determina que todos os novos edifícios sejam de emissão zero a partir de 2030 (2028 para edifícios públicos). Simultaneamente, a Ley 12/2023 da própria Espanha introduz tetos de aluguel em áreas residenciais declaradas como tensionadas, transfere as taxas de agência imobiliária para os proprietários e permite que comunidades autônomas redefinam grandes detentores como aqueles que possuem cinco ou mais imóveis em zonas tensionadas.

Navegar simultaneamente pelas camadas regulatórias europeias e espanholas exige operadores localmente enraizados e institucionalmente conectados. Alocadores de capital remotos, sejam fundos soberanos ou fundos pan-europeus de oportunidade, enfrentam uma desvantagem estrutural quando os requisitos de compliance divergem nos níveis nacional e municipal. Líderes com raízes profundas nas redes financeiras espanholas, e com equipes no terreno, conseguem agir mais rapidamente e precificar riscos com mais precisão.

Os fundamentos de mercado da Espanha reforçam essa vantagem. O país registrou mais de 705.000 vendas de imóveis em 2025, com compradores estrangeiros representando aproximadamente 13,8% das transações, cerca de 97.300 vendas, segundo dados dos Registradores Espanhóis compilados pelo VBILC. A demanda estrangeira nessa escala cria uma necessidade persistente de produto de qualidade institucional, particularmente em mercados costeiros e urbanos onde se concentram os compradores transfronteiriços. Plataformas localmente enraizadas estão melhor posicionadas para originar, desenvolver e gerir ativos adaptados a esse perfil de demanda.

A dinâmica inflacionária reforça ainda mais a tese. A inflação principal da Espanha deve recuar para aproximadamente 2,0% em 2026, segundo a Comissão Europeia, apoiando a normalização da renda real e a demanda doméstica. Para operadores imobiliários com pipelines de desenvolvimento, a queda na pressão dos custos de insumos combinada com um volume transacional sustentado cria condições favoráveis para a expansão de margens.

O modelo de coinvestimento substitui as estruturas tradicionais de fundos

Um dos aspectos mais consequentes dessa mudança geracional é a maneira como ela reestrutura a relação entre capital e operações. As estruturas tradicionais de fundos imobiliários europeus, com seus arranjos de taxas em camadas, ciclos trimestrais de relatórios e comitês consultivos de limited partners, são cada vez mais vistas como excessivamente burocráticas por family offices e líderes que preferem exposição direta.

Os líderes-conectores ibéricos estão pioneirando estruturas de coinvestimento que alinham a alocação de capital com a tomada de decisões operacionais. Em vez de se comprometerem com veículos de pool cego, essas plataformas reúnem capital em base deal-by-deal ou temática, dando aos coinvestidores visibilidade sobre ativos e estratégias específicos antes do comprometimento. O modelo é particularmente adequado ao atual ambiente europeu, onde a due diligence em nível de ativo sobre conformidade ESG, desempenho energético e situação regulatória local tornou-se tão importante quanto a análise financeira.

Os family offices espanhóis, com sua alocação de 24% em imóveis, representam uma base natural de investidores para essas estruturas. Sua exposição acima da média ao setor imobiliário reflete tanto afinidade cultural quanto uma avaliação racional dos retornos ajustados ao risco em um mercado que compreendem profundamente. À medida que essas famílias profissionalizam suas plataformas de investimento e se expandem além das fronteiras, levam consigo essa preferência de alocação, criando um ciclo autorreforçante de formação de capital.

O que isso significa para o cenário de investimentos europeu mais amplo?

O surgimento de herdeiros de dinastias bancárias ibéricas e profissionais conectados como líderes diretos no setor imobiliário tem implicações que vão muito além de Espanha e Portugal.

Primeiro, introduz uma nova categoria de contraparte nas transações europeias. Fundos soberanos e fundos de pensão acostumados a negociar com gestores de fundos agora encontram líderes que combinam credibilidade institucional com velocidade empreendedora. Discussões em eventos do GRI Institute têm refletido cada vez mais essa dinâmica, com membros observando a crescente presença de líderes de origem ibérica no fluxo de negócios transfronteiriços.

Segundo, acelera a convergência entre expertise bancária e imobiliária. Profissionais como Zerda, que transitam entre ambos os mundos através de mandatos no Santander Alternative Investments e na Deva Capital, podem implementar capacidades de crédito, equity e assessoria dentro de uma única plataforma. Essa integração reduz custos de transação e acelera a execução, particularmente em cenários complexos de reestruturação ou desenvolvimento.

Terceiro, a tendência reforça a importância de plataformas operacionais sobre engenharia financeira. Em um ambiente regulatório moldado pelos mandatos de edifícios de emissão zero da reformulação da EPBD e pelos controles de aluguel da lei habitacional espanhola, a criação de valor depende cada vez mais da capacidade de desenvolver, reposicionar e gerir ativos para atender a novos padrões rigorosos. Capital sozinho é insuficiente; a capacidade operacional é o diferencial.

A realocação estrutural do capital bancário ibérico para o mercado imobiliário europeu direto ainda está em seus primeiros capítulos. Com os volumes de investimento europeus em trajetória de crescimento acumulado superior a 30% até 2027, a pista é longa. Os líderes que estão construindo plataformas hoje — seja a partir de posições corporativas como a de Botín Cociña na AEDAS Homes, mandatos institucionais como o de Zerda no Santander, ou veículos empreendedores como a Mabel Capital de Matutes Prats — estão se posicionando no centro de um fluxo de capital que moldará o ambiente construído do continente na próxima década.

O GRI Institute continua a acompanhar essas dinâmicas de capital transfronteiriço por meio de sua rede europeia de membros, onde líderes, investidores e operadores convergem para avançar as transações mais consequentes do setor.