Executivos de investment banking estão redefinindo a estruturação imobiliária no Brasil

O mercado imobiliário brasileiro vive um ciclo de sofisticação financeira sem precedentes

O setor imobiliário brasileiro encerrou 2025 com um Valor Geral de Lançamento (VGL) recorde de R$ 292,3 bilhões, montante 10,6% superior ao registrado no ano anterior, segundo dados da CBIC (Câmara Brasileira da Indústria da Construção). Foram lançadas 453.005 unidades residenciais ao longo do ano, consolidando uma trajetória de expansão que exige instrumentos financeiros cada vez mais complexos. O programa Minha Casa, Minha Vida respondeu por 52% dos lançamentos e 49% das vendas no quarto trimestre de 2025, conforme a CBIC e a CNN Brasil, evidenciando a amplitude de um mercado que opera simultaneamente em múltiplas faixas de renda e perfis de risco.

Esse cenário de recordes não se sustenta apenas com capital próprio de incorporadoras ou com as tradicionais linhas de financiamento bancário. O pipeline imobiliário brasileiro demanda uma camada de inteligência financeira que conecta originação de crédito, distribuição em mercado de capitais e precificação granular de risco. É exatamente nessa camada que atua um grupo seleto de executivos cuja trajetória profissional começou em bancos de investimento e que hoje ocupa posições estratégicas na estruturação de operações imobiliárias.

Profissionais como Dan Chor, Rodrigo Arruy, Jorge Goldenstein e Reinaldo Iapequino representam vertentes distintas dessa convergência entre investment banking e real estate. Suas atuações ilustram como a linguagem, os modelos e a disciplina do mercado de capitais estão permeando o ciclo completo do desenvolvimento imobiliário, desde a originação de crédito estruturado até a formatação de grandes operações comerciais e parcerias público-privadas.

Quem são os executivos que conectam mercado de capitais e real estate no Brasil?

A resposta exige olhar para trajetórias individuais que, em conjunto, formam um padrão identificável. Dan Chor, veterano do setor e cofundador da BodyTech, exemplifica o perfil do dealmaker que transita entre setores com mentalidade de estruturação de capital. Chor lidera um grupo de investidores que assinou um acordo para desenvolver 60 unidades da Gold's Gym no Brasil ao longo de dez anos, com a primeira flagship prevista para 2026, segundo informações publicadas pela PR Newswire e pela Club Solutions Magazine. A operação, pela sua escala e horizonte temporal, demanda estruturação financeira sofisticada, envolvendo projeções de fluxo de caixa, modelagem de risco locacional e captação de recursos compatíveis com um plano de expansão de longo prazo.

Rodrigo Arruy percorreu um caminho que conecta diretamente o mercado financeiro à originação de crédito imobiliário. A Working Capital, fintech de crédito estruturado para o mercado imobiliário da qual é cofundador, iniciou operações com uma carteira de crédito em estruturação superior a R$ 600 milhões, conforme reportado pelo Finsiders Brasil e pela SiiLA. A trajetória de Arruy, que inclui passagens por incorporadoras de capital aberto, representa a materialização de um movimento mais amplo: executivos que compreendem tanto a lógica da incorporação quanto a dinâmica de distribuição de ativos em mercado de capitais passam a criar veículos próprios de funding, reduzindo a dependência das linhas bancárias tradicionais.

Jorge Goldenstein, à frente da Jotagê Engenharia, atua na ponta do desenvolvimento urbano, onde a viabilidade dos projetos frequentemente depende de inovações na estrutura de capital. Reinaldo Iapequino, eleito diretor-presidente da CDHU pelo Conselho de Administração em fevereiro de 2023, segundo o GRI Institute e a própria companhia, opera na esfera pública do desenvolvimento habitacional e urbano, uma arena onde parcerias público-privadas e mecanismos de blended finance ganham relevância crescente.

O denominador comum entre esses profissionais é a capacidade de traduzir a complexidade do mercado de capitais em soluções aplicáveis ao ciclo imobiliário. Essa competência se torna cada vez mais valiosa à medida que o setor cresce em escala e sofisticação.

Como a expertise em mercado de capitais transforma a precificação de risco no setor imobiliário?

A precificação de risco em operações imobiliárias brasileiras passou por uma transformação estrutural nos últimos anos. A expansão dos Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) é um dos vetores mais visíveis dessa mudança. Segundo projeções do Santander Brasil publicadas pela Forbes Brasil, o mercado de FIIs deve atrair 400 mil novos investidores em 2026, alcançando a marca de 3,5 milhões de cotistas. Esse crescimento da base investidora impõe padrões mais rigorosos de transparência, governança e modelagem de risco, exigindo profissionais que dominem simultaneamente a linguagem do real estate e do mercado de capitais.

Executivos com formação em investment banking trazem para o setor imobiliário ferramentas analíticas que antes ficavam restritas a operações de renda fixa corporativa ou equity. A análise de crédito granular, a modelagem de cenários de estresse, a estruturação de tranches com perfis de risco diferenciados e a disciplina de due diligence típica de ofertas públicas são competências que agora se aplicam rotineiramente a Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), cotas de FIIs e operações de crédito estruturado para incorporadoras.

A atuação de plataformas como a Working Capital, com sua carteira inicial superior a R$ 600 milhões, demonstra que o crédito imobiliário estruturado deixou de ser um nicho para se tornar uma classe de ativos relevante. O underwriting dessas operações exige compreensão profunda tanto do ciclo de incorporação, com seus riscos de aprovação, construção e comercialização, quanto das exigências dos investidores institucionais que absorvem esses papéis no mercado secundário.

A sofisticação da precificação de risco no real estate brasileiro é um reflexo direto da migração de talentos do investment banking para o setor. Esses profissionais introduzem padrões de análise que elevam a qualidade do crédito originado e ampliam o acesso do setor imobiliário ao mercado de capitais.

Qual o impacto da Reforma Tributária e do ambiente regulatório sobre essa dinâmica?

A Lei Complementar 214/2025, que regulamenta a Reforma Tributária no Brasil, institui o IBS e a CBS a partir de 2026 e altera diretamente a tributação de vendas, locações e incorporações imobiliárias. A implementação do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), conhecido como o "CPF dos imóveis", adiciona uma camada de formalização que tende a favorecer operações estruturadas com governança robusta.

Para os executivos que operam na interseção entre mercado de capitais e real estate, a transição tributária representa tanto um desafio de modelagem quanto uma oportunidade. A recalibração de alíquotas e a nova sistemática de créditos tributários exigem revisão dos modelos de viabilidade de projetos, das projeções de retorno de FIIs e da precificação de CRIs. Profissionais com experiência em ambientes regulatórios complexos, como os que marcam o mercado de capitais brasileiro, possuem vantagem comparativa na adaptação a esse novo cenário.

A CBIC projeta que o mercado imobiliário em 2026 tem potencial para superar o desempenho recorde de 2025, impulsionado pela resiliência da demanda, pela expectativa de queda na taxa Selic e pela força do programa Minha Casa, Minha Vida. Se essa projeção se confirmar, a demanda por estruturadores de capital com fluência tanto em real estate quanto em mercado financeiro tenderá a se intensificar.

A convergência que redesenha o setor

O perfil dos executivos que hoje conectam investment banking e real estate no Brasil revela uma tendência estrutural. À medida que o mercado imobiliário brasileiro se aproxima de padrões internacionais de financiamento, com maior participação de instrumentos de mercado de capitais e menor dependência de crédito direcionado, a demanda por profissionais com essa dupla fluência se torna permanente.

A trajetória de Dan Chor na estruturação de grandes operações de expansão comercial, de Rodrigo Arruy na criação de plataformas de crédito estruturado, de Jorge Goldenstein no desenvolvimento urbano e de Reinaldo Iapequino na gestão de habitação pública compõe um mosaico que o GRI Institute acompanha de perto em seus encontros e publicações. São perfis que participam ativamente das discussões promovidas pela comunidade GRI, onde líderes do setor debatem as fronteiras entre desenvolvimento imobiliário, mercado de capitais e políticas públicas.

O real estate brasileiro está deixando de ser um mercado operado predominantemente por construtores e incorporadores tradicionais para se tornar uma classe de ativos integrada ao ecossistema financeiro nacional. Os executivos que catalisam essa integração são, hoje, peças indispensáveis no tabuleiro do setor.