Crédito imobiliário tende a depender cada vez menos de FGTS e poupança

Por Henrique Cisman

O mercado imobiliário brasileiro vive um momento de transição em que o acesso a funding se tornou um dos temas mais relevantes e desafiadores. Por isso, o GRI Institute realizou uma mesa-redonda online em parceria com a Trinus, trazendo nomes importantes e com amplo conhecimento sobre o tema. 

Além do sócio-diretor de Novos Negócios da Trinus, Cali Galera, o debate foi composto por Fernando Razuk, CEO da Somos Desenvolvimento Imobiliário; Filipe Pontual, diretor da Abecip; Marcelo Gonçalves, sócio da Brain; e Solange Srour, diretora de macroeconomia do UBS Brasil. A moderação foi realizada por Vitor Crestani, CEO da Cota Real.

Panorama macroeconômico 

A macroeconomia global traz impactos da pandemia e dos conflitos geopolíticos, em um cenário que, atualmente, se caracteriza por uma desglobalização que tende a gerar mais inflação e, consequentemente, juros mais altos. A economia americana, por exemplo, lida com um aumento de tarifas de importação e uma política de imigração que pressiona os salários, indicando um viés inflacionário mais permanente. Esses fatores levam a um custo maior da dívida, impactando diretamente o acesso a capital mundialmente.

No cenário doméstico, a incerteza eleitoral em 2026 é vista como o fator mais importante. Embora o cenário internacional possa ser benigno, uma eleição que gere apreensão no mercado pode influenciar negativamente o ambiente econômico. A popularidade do atual presidente está em um patamar considerado improvável para reeleição, mas a falta de um candidato de oposição forte e definido mantém o cenário eleitoral aberto e ainda imprevisível. A política monetária do Banco Central dependerá muito do comportamento do câmbio, que é sensível às eleições. 

Transição do funding

Uma pesquisa realizada durante o debate revelou que a maioria dos executivos avalia que o acesso ao funding imobiliário será mais desafiador. No entanto, há um sentimento de confiança de que suas empresas conseguirão superar este momento. 

Cada vez mais, o mercado de capitais é visto como uma alternativa, com uma parte significativa dos participantes buscando aumentar a utilização dessa fonte em seus empreendimentos e negócios.

Em linhas gerais, o mercado imobiliário está passando de um modelo baseado em fontes subsidiadas (FGTS) para outro de financiamento de mercado. Em 2024, o crédito imobiliário somou R$312 bilhões, sendo R$187 bilhões da poupança e R$126 bilhões do FGTS. A previsão para 2025 é de uma queda de 20% no total, com o financiamento à construção caindo 58%. A poupança já está "super utilizada" e os bancos estão concentrando seus recursos no financiamento ao comprador final, usando outras fontes como a LCI para o financiamento da produção.

Diante desse cenário, a profissionalização das incorporadoras é mandatória. Muitas empresas tradicionais - acostumadas com o crédito bancário - sentem a escassez de capital porque estão assumindo, pela primeira vez, modalidades de financiamento mais estruturadas, como a antecipação de recebíveis. O principal gargalo, segundo alguns, é a falta de governança, de indicadores claros e de uma contabilidade ajustada, as quais permitam um crédito acessível.

Segundo um executivo presente, "recurso não falta" para quem está organizado. Ele também ressalta que o custo de capital do mercado está se tornando mais competitivo em relação aos bancos tradicionais, o que incentiva a busca por alternativas como os CRIs.

Outras sugestões de melhoria e proposições para o setor incluem a criação de um sistema de registro e gravação de recebíveis imobiliários, em desenvolvimento junto ao Banco Central, que trará mais segurança e confiança aos investidores do segmento. A liberação do compulsório da poupança também é defendida como uma medida que ajudaria a amortecer a transição entre o funding subsidiado e o de mercado. 

Um dos participantes traz dados que mostram um recuo nos lançamentos em grande parte das capitais, mas as vendas continuam aquecidas, o que reforça a necessidade de buscar novas fontes de financiamento para sustentar o crescimento.

Consensos e divergências

Existe um consenso de que o financiamento imobiliário no Brasil precisa se profissionalizar e se desvincular da dependência de subsídios. No entanto, a forma como essa transição deve ocorrer gera diferentes pontos de vista. Enquanto alguns acreditam que a liberação do compulsório da poupança é crucial para a transição, outros defendem que a aposta deve ser total no mercado de capitais, com a melhoria da governança e dos sistemas internos das empresas. 

O custo do capital é o principal obstáculo, mas a precificação do risc -, como de inadimplência - já tem sido considerada nas operações de CRI, com a exigência de uma garantia maior para liberar o mesmo valor de capital.

Apesar do momento desafiador, a perspectiva é de que a economia brasileira em 2026 ainda cresça acima de 1,5%, impulsionada por condições financeiras menos apertadas, um mercado de trabalho forte e crédito subsidiário para classes mais baixas. No entanto, o risco de instabilidade cambial, em decorrência do cenário eleitoral, pode limitar o espaço para cortes de juros do Banco Central, minando a expansão do mercado imobiliário. 

As perspectivas para oportunidades de acesso à capital no mercado imobiliário serão debatidas em diferentes sessões durante o GRI Funding Opportunities Brazil 2025.