Crear Cimientos e o modelo de gestão de obras que redefine a cadeia de valor imobiliário na América Latina

Um novo elo estratégico surge na cadeia imobiliária latino-americana

Durante décadas, a discussão sobre criação de valor no setor imobiliário latino-americano girou em torno de dois polos: o incorporador que estrutura o negócio e o investidor que aporta o capital. Entre ambos, a construção ficou relegada a uma função operacional, um centro de custo que precisava ser comprimido para maximizar retornos. Essa leitura já se mostra insuficiente.

Um grupo de firmas especializadas em gestão de obras está demonstrando que a execução física constitui, por si só, um modelo de negócio com vantagens competitivas próprias, margens diferenciadas e capacidade de escalar sem assumir o risco patrimonial da terra. Crear Cimientos, incorporadora colombiana com sede em Medellín, opera sob o que define como "project management puro": separa a execução física do investimento e atua como engrenagem central na cadeia de valor, segundo informações publicadas pelo GRI Hub. Grupo Campos, a partir do Chile, investe 160 milhões de dólares para expandir um modelo de integração vertical para Peru e Colômbia, segundo o Diario Financiero. Arquitectoma, no México, consolida uma abordagem de incorporador-construtor. Cada uma representa uma resposta distinta à mesma pergunta: quem captura o valor gerado entre o projeto arquitetônico e a entrega das chaves.

O mercado de construção na América Latina projeta alcançar um valor de 905 bilhões de dólares até 2030, de acordo com estimativas da Scotts International. Esse número sublinha a dimensão do terreno em disputa. A pergunta relevante já não é quanto será construído, mas quem controlará os elos mais rentáveis dessa cadeia produtiva.

Como funciona o modelo de project management puro e por que representa uma vantagem competitiva?

O modelo implementado pela Crear Cimientos parte de uma premissa estrutural: a firma de gestão de obras não investe no terreno nem assume o risco financeiro do empreendimento. Sua função consiste em coordenar, otimizar e executar a construção como um serviço técnico integral. Essa separação entre capital e execução gera três vantagens concretas.

Primeira, permite escalar sem as restrições de liquidez enfrentadas pelos incorporadores tradicionais. Enquanto um incorporador precisa levantar equity ou dívida para cada novo projeto, a firma de gestão de obras pode multiplicar mandatos operacionais com requisitos de capital significativamente menores.

Segunda, concentra a proposta de valor em eficiência operacional mensurável: cumprimento de prazos, controle de custos diretos e qualidade de execução. Esses três indicadores se traduzem em margens previsíveis para o incorporador e em uma redução do risco de execução para o financiador.

Terceira, posiciona a construtora como um ator neutro na estrutura de capital do projeto, o que facilita sua participação em operações com múltiplos coinvestidores, fundos institucionais ou veículos de investimento que exigem governança clara e separação de funções.

A gestão de obras especializada se torna um ativo estratégico quando consegue demonstrar que reduz o risco de execução sem diluir o retorno do incorporador. Essa fórmula, que durante anos operou na sombra da cadeia de valor, hoje atrai atenção institucional porque responde a uma necessidade concreta do mercado: projetos mais complexos exigem operadores mais sofisticados.

O contexto colombiano favorece essa dinâmica. A Camacol projeta uma retomada nas vendas de habitação em Bogotá e Cundinamarca para 2025, após a queda registrada em 2024. Um ciclo de recuperação de vendas pressiona a capacidade de execução do mercado, criando demanda para firmas capazes de gerir obras com padrões institucionais. Crear Cimientos se posiciona precisamente nessa intersecção entre demanda reativada e capacidade operacional disponível.

O que diferencia a integração vertical do Grupo Campos do modelo de gestão pura?

O contraste mais revelador na região se dá entre a abordagem da Crear Cimientos e a do Grupo Campos. A firma chilena executa um investimento de 160 milhões de dólares para expandir seu modelo de integração vertical, que abrange projeto, construção e operação, para Peru e Colômbia, conforme reportou o Diario Financiero. Seu portfólio logístico planeja uma expansão de 60% durante 2025.

Enquanto o project management puro desagrega funções para ganhar flexibilidade, a integração vertical as consolida para capturar margens em cada etapa. Grupo Campos controla desde o conceito arquitetônico até a gestão do ativo concluído, o que lhe permite otimizar decisões de projeto em função de custos de construção e, posteriormente, de eficiência operacional.

Ambos os modelos compartilham uma convicção: a execução física já não pode ser tratada como uma commodity subcontratada, mas como uma competência central que define a viabilidade econômica do projeto. A diferença reside na estrutura de propriedade do risco. Na integração vertical, a mesma entidade assume risco de capital e de execução. Na gestão pura, esses riscos se distribuem entre atores distintos com incentivos alinhados contratualmente.

No Peru, o Decreto Legislativo N° 1362 regula o investimento privado mediante associações público-privadas e projetos em ativos. Seu regulamento, modificado em dezembro de 2024 pelo DS 277-2024-EF, busca agilizar processos. Esse marco regulatório abre espaço tanto para modelos integrados quanto para gestores de obras especializados que possam operar dentro de estruturas de PPP com a disciplina técnica que estas exigem.

A expansão do Grupo Campos para Colômbia e Peru levanta uma questão estratégica adicional: como reagem os operadores locais quando uma firma regional com capital e capacidade integrada entra em seus mercados? A resposta, em vários casos, é especializando-se. Firmas como Crear Cimientos podem se diferenciar precisamente porque não competem pelo mesmo tipo de mandato. Sua proposta de valor complementa, em vez de deslocar, a do incorporador ou do fundo.

O que a contração do gasto público no México implica para as construtoras da região?

O panorama mexicano introduz uma variável de contraste. A Câmara Mexicana da Indústria da Construção (CMIC) projeta uma contração do setor no México para 2025 devido à redução do gasto público em infraestrutura. Para construtoras como GIA Constructora, cujo perfil está mais vinculado a obras públicas de grande escala, essa contração representa um desafio direto.

No entanto, o México oferece simultaneamente um estímulo significativo para o investimento privado. O Plan México concede estímulos fiscais que incluem dedução imediata de 41% a 91% em ativos fixos e 25% adicional em capacitação, orientados a fomentar novos investimentos e atrair nearshoring. A contração do gasto público não equivale a uma contração do mercado de construção quando o investimento privado, impulsionado por incentivos fiscais e demanda de nearshoring, pode compensar parcialmente esse vazio.

Esse cenário dual confirma que as firmas de construção e gestão de obras precisam diversificar suas fontes de mandato. As que dependem exclusivamente de licitações públicas enfrentam ciclos de austeridade fiscal. As que conseguem se posicionar como gestoras técnicas a serviço do capital privado, fundos institucionais ou incorporadores com acesso a incentivos fiscais encontram uma base de demanda mais estável.

Arquitectoma, como firma mexicana que integra incorporação e construção, opera em um mercado onde essa distinção é especialmente relevante. Seu modelo de incorporador-construtor permite capturar valor em ambos os lados da equação, embora com a exposição ao risco de capital que isso implica.

O elo que define a nova competitividade regional

A evolução do setor de construção na América Latina revela uma tendência estrutural que transcende os ciclos de mercado individuais. As firmas que gerem obras com padrões institucionais, seja por meio de project management puro, integração vertical ou modelos híbridos, estão capturando uma parcela crescente do valor gerado na cadeia imobiliária.

O GRI Institute tem documentado essa transformação por meio de seu programa de pesquisa e seus encontros de liderança na região, onde incorporadores, construtoras e fundos de investimento debatem as implicações operacionais desses modelos. A discussão em fóruns recentes do ecossistema GRI confirma que os investidores institucionais prestam cada vez mais atenção à capacidade de execução como critério de seleção de projetos, e não apenas ao retorno financeiro projetado.

O mercado latino-americano de construção, com sua projeção de 905 bilhões de dólares até 2030, oferece espaço suficiente para múltiplos modelos. A competição relevante não será entre construtoras por preço, mas entre modelos de negócio por eficiência, transparência e capacidade de escalar sem comprometer qualidade. As firmas que compreenderem essa dinâmica, como Crear Cimientos na Colômbia, Grupo Campos no Cone Sul ou Arquitectoma no México, definirão os padrões operacionais da próxima década.