Constantino Bittencourt, Nader Fares e os operadores de nicho que moldam o middle market imobiliário em 2026

R$ 292,3 bilhões em lançamentos e um mercado que premia a especialização

O mercado imobiliário brasileiro encerrou 2025 com Valor Geral de Lançamento (VGL) de R$ 292,3 bilhões, alta de 10,6% sobre o ano anterior, segundo a Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC). Foram 453.005 unidades residenciais lançadas, também um recorde histórico. O volume impressiona, mas esconde uma dinâmica menos visível: boa parte do crescimento se concentrou em dois extremos, o programa Minha Casa, Minha Vida, responsável por 52% dos lançamentos, e o alto padrão das grandes capitais. Entre esses dois polos, o chamado middle market imobiliário segue como território de operadores especializados, com modelos proprietários de originação, estruturação e gestão de ativos.

Dois nomes que ilustram essa dinâmica são Constantino Bittencourt, cofundador da Ilion Partners, e Nader Fares, sócio-diretor da LP Administradora de Bens. Embora atuem em nichos distintos, ambos compartilham um perfil operacional ativo: estruturam deals, reposicionam ativos e constroem valor a partir de competências que escapam ao modelo convencional de incorporação.

Quem são Constantino Bittencourt e a Ilion Partners no cenário imobiliário paulistano?

Constantino Bittencourt consolidou sua trajetória no setor imobiliário por meio de dois vetores complementares. Como sócio-diretor do Grupo Fasano, participou da expansão da rede hoteleira de referência no segmento de luxo brasileiro. Paralelamente, cofundou a Ilion Partners, gestora de investimentos especializada em retrofit e reposicionamento de ativos imobiliários em São Paulo.

A Ilion Partners acumula mais de R$ 700 milhões em ativos sob gestão (AUM), segundo dados do GRI Hub. A tese de investimento da gestora se concentra em projetos de alto valor agregado em áreas centrais da capital paulista, com foco em conversão de uso, modernização de edifícios existentes e desenvolvimento de produtos multifamily. Trata-se de uma operação típica de boutique: volume controlado, alto grau de personalização e execução verticalizada.

O modelo da Ilion Partners representa uma abordagem cada vez mais relevante no ciclo atual. Em um mercado onde terrenos bem localizados em São Paulo se tornam progressivamente escassos e caros, o retrofit oferece uma alternativa de originação que combina eficiência de capital com aproveitamento de infraestrutura urbana consolidada. A gestora opera na interseção entre gestão de ativos, desenvolvimento imobiliário e estruturação financeira, um perfil que a diferencia tanto de incorporadoras tradicionais quanto de fundos puramente financeiros.

Qual é a dimensão do portfólio de Nader Fares e da LP Administradora de Bens?

Nader Fares dirige a LP Administradora de Bens (também referida como LP Bens), braço imobiliário da família Fares, cujo patrimônio tem raízes no grupo varejista Marabraz. A LP administra um portfólio estimado em R$ 20 bilhões, com mais de 500 ativos sob gestão, conforme reportado pelo Giro News com base em registros do TJSP.

A escala e a diversificação do portfólio são notáveis. A LP Bens opera ativos comerciais, industriais, logísticos e de varejo, o que a posiciona como uma das maiores administradoras de patrimônio imobiliário privado do Brasil. A amplitude do portfólio permite à empresa capturar valor em múltiplos segmentos e ciclos, reduzindo a dependência de qualquer vertical específica.

O perfil de Nader Fares é o de um operador patrimonial: a gestão de longo prazo, a administração ativa de contratos e a busca por eficiência operacional nos ativos existentes constituem o cerne da estratégia. Diferentemente de gestoras focadas em captação de terceiros, a LP Bens opera predominantemente com capital próprio, o que confere autonomia na tomada de decisão e velocidade na execução de transações.

É relevante notar que disputas judiciais envolvendo a estrutura societária da família Fares e a LP Administradora de Bens foram reportadas em 2025, um fator de contexto que o mercado acompanha com atenção.

Dois modelos operacionais, uma mesma fronteira de oportunidade

A comparação entre Ilion Partners e LP Bens revela modelos complementares de atuação no middle market. A Ilion opera com capital de terceiros, foco em São Paulo, tese concentrada em retrofit e AUM de R$ 700 milhões. A LP Bens administra capital próprio, atua em múltiplas geografias e segmentos, e gerencia um patrimônio estimado em R$ 20 bilhões distribuído em mais de 500 ativos.

O que une esses dois perfis é a condição de operadores ativos. Ambos estruturam negócios com alto grau de envolvimento operacional, em vez de alocar capital de forma passiva. Essa característica os diferencia dos veículos puramente financeiros, como fundos de investimento imobiliário (FIIs) de gestão passiva, e os aproxima de um segmento que ganha relevância à medida que o mercado amadurece: o de gestores que criam valor por meio de competências operacionais proprietárias.

Operadores de nicho que estruturam deals com modelos proprietários representam uma camada do mercado imobiliário brasileiro ainda pouco mapeada por dados públicos. O middle market, em particular, carece de métricas consolidadas, e as estatísticas disponíveis tendem a agregar o setor por padrão de renda (popular, médio, alto) sem capturar a granularidade das estruturas de deal flow.

O ambiente macro favorece a tese de nicho

Os dados macroeconômicos sustentam o otimismo para 2026. As vendas de imóveis residenciais no Brasil totalizaram 426.260 unidades em 2025, crescimento de 5,4% em relação a 2024, segundo a CBIC. A projeção para o crédito imobiliário em 2026 é de expansão de aproximadamente 16%, conforme a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip). A CBIC estima crescimento de 2% no PIB da construção civil para o ano corrente.

A expectativa de queda da taxa Selic para aproximadamente 12,13% até o final de 2026, segundo projeção reportada pelo GRI Hub, deve ampliar o apetite por FIIs e, por extensão, por veículos de investimento imobiliário estruturados. O mercado brasileiro, avaliado em US$ 128,6 bilhões em 2025, deve atingir US$ 160,6 bilhões até 2034, com taxa de crescimento anual composta de 2,50%, de acordo com o IMARC Group.

Esse cenário beneficia diretamente operadores de nicho. A redução gradual do custo de capital tende a viabilizar projetos de retrofit e reposicionamento que dependem de prazos mais longos de maturação. Simultaneamente, a modernização registral promovida pela Lei nº 14.382/2022, que criou o Sistema Eletrônico dos Registros Públicos (Serp), reduz custos transacionais e acelera processos como a adjudicação compulsória extrajudicial, um ganho operacional relevante para quem estrutura múltiplas transações simultâneas.

O que observar nos próximos trimestres

O ciclo de 2026 coloca operadores como Constantino Bittencourt e Nader Fares em posição privilegiada para capturar oportunidades que escapam ao radar das grandes incorporadoras e dos fundos de maior porte. A competência em originar deals fora dos leilões públicos e dos grandes mandatos de advisory, combinada com capacidade de execução operacional verticalizada, define uma vantagem competitiva difícil de replicar.

Para os membros do GRI Institute que acompanham o deal flow do middle market brasileiro, três variáveis merecem monitoramento: a trajetória efetiva da Selic e seu impacto sobre a precificação de ativos em reposicionamento, a evolução dos FIIs como veículo de saída para operações de retrofit e conversão de uso, e a consolidação de portfólios patrimoniais privados em um ambiente de maior transparência registral.

O mercado imobiliário brasileiro em 2026 não será definido apenas pelo volume agregado de lançamentos e vendas. Será moldado, cada vez mais, pela capacidade de operadores especializados de identificar, estruturar e executar transações em segmentos onde a escala não substitui a especialização.