Consolidação de ETFs será vital para trazer capital estrangeiro e ampliar liquidez dos FIIs

Pesquisa realizada no GRI Fundos Imobiliários 2026 aponta que os gestores e investidores institucionais brasileiros entendem que a consolidação dos Exchange Traded Funds (ETFs) terá como principal impacto a ampliação da liquidez ao trazer capital estrangeiro em maior volume para os FIIs. A opção foi escolhida por 58% dos respondentes. 

Embora menos dependente do investidor pessoa física, o mercado de FIIs brasileiro ainda é sustentado pelo capital local - impulsionado por benefícios fiscais, como a isenção de impostos nos dividendos pagos ao investidor de varejo. O investidor estrangeiro institucional, por sua vez, enfrenta barreiras regulatórias, fiscais e operacionais para comprar cotas de FIIs individuais na B3.

"O ETF funciona como um empacotador regulatório. Para um grande fundo de pensão global ou asset manager internacional, é inviável analisar o risco de crédito de um CRI específico ou a vacância física de determinado galpão ou escritório. Por isso, eles compram índices. A consolidação de ETFs que alocam em fundos imobiliários cria o acesso que o gringo precisa para alocar no setor imobiliário brasileiro com apenas um clique", explica Alexandre Fernandes, sócio e diretor do GRI Institute Brazil.

Dentre os principais ETFs que alocam no setor imobiliário global, incluindo em países emergentes, como o Brasil, estão iShares Global REIT ETF, da BlackRock; Vanguard Global ex-U.S. Real Estate Index Fund, do The Vanguard Group; e SPDR Dow Jones Global Real Estate ETF, da State Street Global Advisors. No Brasil, o Trend ETF IFIX, da XP Asset, e o Hedge Brasil Equity REITs, da Hedge Investments, são negociados na B3. 

O ETF da Hedge foi lançado há cerca de um ano e é o primeiro do Brasil a replicar um índice formado exclusivamente por fundos imobiliários de tijolo. São 31 FIIs que replicam o FTSE Hedge Brazil All Equity REITs, criado em parceria com a FTSE Russel concentrando os maiores e mais líquidos fundos de shoppings, logística, lojas (renda urbana) e escritórios. 

A consolidação dos ETFs terá como efeito principal, segundo 24% dos executivos consultados, a padronização de índices de referência no Brasil. 

O IFIX é o índice soberano, mas ele possui distorções metodológicas conhecidas, como misturar papel e tijolo com pesos que nem sempre refletem o real estate físico puro. Para que um ETF seja robusto, ele precisa de subíndices claros e confiáveis; por exemplo, um índice específico de galpões logísticos, outro de shoppings, outro de recebíveis e assim por diante. 

Assim, uma leitura possível é que os ETFs devem forçar a B3 e as casas de análise a criarem índices setoriais mais sofisticados e transparentes. Essa padronização daria parâmetros de comparação realistas de benchmark para os próprios gestores. 

Sem "lado ruim"

Outro insight interessante da pesquisa é que os gestores não enxergam os ETFs como um competidor que forçará a redução de taxas dos fundos de gestão ativa - apenas 2% dos respondentes assinalaram essa opção - ou como concorrentes diretos na captação em FIIs de tijolo (14% das respostas). Dentre outros fatores, o investidor brasileiro visa o recebimento mensal de dividendos e uma gestão ativa de fato, algo que o ETF não entrega.

Em outras palavras, o ETF é visto como um parceiro que traz liquidez ao mercado secundário, e não como um inimigo que rouba margem de taxa ou dificulta novos aportes em fundos de tijolo.

O mercado imobiliário brasileiro tem robustez e qualidade suficientes para figurarem nas listas de investimentos globais, e o ETF resolve as dores do caminho. "O estrangeiro compra a cota do ETF listada na bolsa de seu próprio país, eliminando a barreira operacional do idioma e do câmbio, bem como a barreira regulatória de cadastro no Brasil, enquanto a tributação e as obrigações acessórias fiscais são resolvidas pela gestora do ETF, entregando ao investidor apenas a exposição líquida", encerra Fernandes.